Bien immobilier au fonctionnement unique, l’acquisition d’une copropriété nécessite de nombreuses vérifications. En effet, le prix réel ne se compose pas uniquement du tarif d’achat. Vous devrez aussi payer votre part de travaux et de charges. Voici donc les points à contrôler avant tout achat en copropriété.
L’achat en copropriété et les travaux
Selon la répartition, vous devrez participer financièrement à la réalisation des travaux. Effectivement, tous les propriétaires doivent prendre part aux paiements des rénovations des parties communes. Pour identifier les opérations et estimer les sommes en jeux, plusieurs documents sont consultables. Tout d’abord, le carnet d’entretien. Ce recueil consigne les travaux et les activités de maintenance. Pour le consulter, adressez-vous au syndic de la copropriété. Il vous fournira une copie à jour du livret.
Ensuite, les derniers procès-verbaux d’assemblée générale constituent aussi une bonne source d’information. Vous y trouverez les derniers travaux votés par les copropriétaires. Consultez alors ces documents avec attention. En effet, les rénovations décidées avant votre arrivée peuvent vous impacter. Si l’appel des fonds a lieu après votre emménagement, vous devrez en payer une partie. Encore une fois, adressez-vous au syndic pour obtenir ces rapports. Cette vidéo vous synthétise la répartition des frais liés aux rénovations lors d’une vente.
Finalement, les diagnostics vous aideront à déterminer les travaux risquant de survenir dans le futur. Prenez garde, ce type de documents existent pour le logement, mais aussi pour les parties communes. Concernant les lieux partagés, ces derniers sont soumis à trois études :
- Le diagnostic amiante,
- l’étude plomb,
- le rapport technique (entretien).
Les charges générales et particulières
Tout comme les travaux, les charges générales se répartissent en fonction de la quote-part de l’acquéreur dans la copropriété. Ces frais visent à assurer l’entretien et la gestion des parties communes. Vous y trouverez entre autres le nettoyage, l’éclairage et les honoraires du syndic. Gardez en tête que tous les propriétaires participent à ces dépenses.
Au contraire, les charges particulières ne sont pas payées par tous les propriétaires. Effectivement, ces dépenses concernent les services et équipements collectifs. Cette différence de traitement s’explique par des usages très inégaux de ces installations par les résidents. Par exemple, un habitant du rez-de-chaussée ne paiera pas les frais liés à l’ascenseur. Cependant, un voisin du second étage prenant toujours l’escalier s’acquittera tout de même de sa part. N’utilisez pas cela comme argument pour vous éviter un peu d’exercice 😉
Afin de déterminer quelles charges vous payerez en cas d’achat, consulter le règlement de copropriété. Vous pouvez aussi demander le dernier budget prévisionnel au syndic afin d’estimer les dépenses à supporter. Pour vous donner un ordre d’idée, le JDN estime les frais moyens supportés par les copropriétaires à 46,77 euros/m² par an.
L’achat en copropriété et le voisinage
Lors d’un achat en copropriété, le bâtiment n’est pas le seul point à prendre en compte. Le voisinage doit aussi vous intéresser. Évidemment, le bruit est un grand classique des conflits entre voisins. Lors de la visite du bien, vérifiez donc l’isolation phonique de ce dernier. Ainsi, nous vous conseillons de revenir plusieurs fois à différents moments. En effet, vous pourriez passer à côté d’une source de bruits avec un unique passage.
Jetez aussi un oeil à l’état des parties communes. En effet, même si la maison est en briques, personne ne souhaite vivre avec 3 petits cochons. Des espaces dégradés signaleront un voisinage peu soigneux. En plus du désagrément, cette situation se traduira aussi par une hausse des charges d’entretien. En dernier ressort, votre bien vous coûtera ainsi plus cher que prévu pour une qualité de vie dégradée.
Le contrat d’assurance de la copropriété
Afin d’éviter tout problème, assurez-vous que la copropriété soit assurée. Un contrat de responsabilité permettra de dédommager les victimes et les dégâts engendrés par les parties communes. Par exemple, une tuile tombant sur une voiture sera indemnisée. De plus, une assurance copropriété couvrira les risques d’incendies, vols, etc. dans les lieux partagés.
Lorsque que vous lisez le contrat d’assurance de la copropriété, soyez attentif à plusieurs points afin d’éviter toutes tuiles :
- La portée de l’accord (juste les parties communes ou l’ensemble du bâtiment),
- la possibilité pour l’assureur de se retourner contre un copropriétaire,
- les liens entre les voisins (pour éviter les problèmes, ils doivent être des tiers),
- les modalités de calcul des indemnités,
- le partage de la charge d’assurance.
La gestion financière de la copropriété
Les bons comptes font les bons voisins : avant tout achat en copropriété, vérifiez donc les finances du syndic. Une copropriété financièrement mal gérée peut vite devenir un panier de crabes. Effectivement, vous pourriez être amené à avancer les sommes dues suite à un appel de fonds de solidarité. En outre, un ensemble déficitaire se traduira par une dégradation du bâtiment et des services, le tout pour des charges plus élevées.
Pour connaître la situation économique du syndic, reporter vous à l’état financier. Ce document permet notamment de déterminer les dettes du syndicat et le budget prévisionnel de la copropriété. Inutile de préciser que l’achat d’un logement dans une résidence endettée est un risque tenant plus du pari que de l’investissement d’avenir. Ne vous laissez donc pas aveugler par un prix de vente trop faible. En général, un prix largement inférieur à la moyenne du marché est une bonne affaire uniquement au Monopoly !
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L’achat en copropriété et la revente
Une habitation en copropriété est plus difficile à vendre qu’un logement individuel. En effet, certaines obligations spécifiques s’imposent à ce type de biens. Par exemple, le vendeur devra réaliser le diagnostic loi Carrez. Cette étude vise à déterminer le nombre de m² réellement habitable dans la partie privée.
En outre, le syndic peut s’immiscer dans la vente. En cas d’impayés de la part du vendeur, le syndicat dispose de 15 jours pour s’opposer aux versements du prix de vente. Le notaire bloque alors la somme. Avec le consentement du vendeur, celui-ci verse le montant de la créance au syndic. La transaction peut alors se poursuivre.
L’achat sur plan et les contrats
Dans le cas d’une Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA), des points réservés à ce type de transactions sont à surveiller. Préalable à la vente, le contrat de réservation est encadré par la loi. Cette dernière délimite précisément le montant des dépôts de garanties. Dans le cadre d’une signature de l’acte de vente ayant lieu dans un an, le promoteur peut demander 5% du prix du logement. Entre un et deux ans, la somme maximale diminue à 2%. Au-delà, aucun dépôt de garantie n’est exigible.
Concernant l’étalement du paiement du logement, la législation délimite fortement ce dernier. Au moment de l’achèvement des fondations, vous devrez payer 35% du prix total du bien. Une fois la toiture terminée, la somme à s’acquitter atteint 50%. Une fois les travaux terminés, vous aurez versé 95% du montant. Les cinq derniers pourcents seront à libérer lors de la remise des clés.