Le marché de l’immobilier attire depuis toujours les investisseurs en quête de sécurité et de rendement à long terme. Cependant, si l’immobilier résidentiel semble avoir la part belle, qu’en est-il de l’immobilier professionnel ? Est-il véritablement une source d’investissement rentable ? Que ce soit pour l’achat de bureaux, de locaux commerciaux ou d’entrepôts, cet article explore les avantages, les inconvénients et la rentabilité de ce type d’investissement.
Qu’est-ce que l’immobilier professionnel ?
Quels types de propriétés sont concernés ?
L’immobilier professionnel englobe l’ensemble des biens immobiliers destinés à des activités économiques. Dans l’immobilier résidentiel, les biens sont destinés à un usage d’habitation. Au contraire, l’immobilier professionnel regroupe les bureaux, les locaux commerciaux, les entrepôts, les locaux industriels et même les surfaces de coworking. L’objectif de ce type de biens est d’abriter une activité économique ou commerciale, souvent occupée par des entreprises ou des indépendants.
Un usage différent
La principale distinction entre immobilier résidentiel et professionnel réside dans l’usage. L’immobilier résidentiel répond à un besoin essentiel, le logement. De son côté, l’immobilier professionnel est davantage lié aux fluctuations économiques et à la santé des entreprises. Cela implique des mécanismes spécifiques tant en termes de réglementation que de gestion.
Une règlementation spécifique
Les locataires de biens professionnels sont généralement des entreprises, des commerces ou des professionnels indépendants. Cela se traduit par des baux commerciaux, habituellement plus longs et stables que les baux résidentiels classiques. Cependant, l’immobilier professionnel peut également présenter des exigences spécifiques liées à l’activité du locataire. Cela peut concerner des besoins techniques, des normes d’accessibilité ou des aménagements particuliers.
Les avantages de l’investissement dans l’immobilier professionnel
Des rendements attractifs
L’un des principaux attraits de l’immobilier professionnel réside dans ses rendements souvent plus élevés que ceux de l’immobilier résidentiel. Pour un logement, Vinci Immobilier estime le taux de rentabilité moyen situé entre 2 et 7%. Concernant les biens professionnels, cela dépend du type d’après Immo Actu. Par exemple, pour un bureau, la rentabilité attendue se situe entre 4 et 7%. Pour un entrepôt, elle peut atteindre 10%. Cette différence s’explique en partie par les baux commerciaux, qui assurent des loyers plus élevés et des durées de location plus longues.
Des contrats de location à long terme
Un autre avantage significatif de l’immobilier professionnel est la durée des baux commerciaux. Les contrats peuvent s’étendre sur plusieurs années, souvent 9 ans ou plus, avec une certaine stabilité pour l’investisseur. Cela permet de sécuriser des revenus réguliers et à long terme. C’est donc un avantage non négligeable comparé à l’immobilier résidentiel, où les baux sont généralement plus courts (un an renouvelable pour la plupart des locations).
Diversification du portefeuille
Investir dans l’immobilier professionnel permet de diversifier son portefeuille d’actifs. Il s’agit d’une stratégie de gestion du risque. En effet, en répartissant ses investissements entre différents secteurs (commerces, bureaux, entrepôts, etc.), l’investisseur limite son exposition aux risques économiques spécifiques à un seul marché ou secteur. Ainsi, les aléas de l’immobilier résidentiel peuvent être contrebalancés par les opportunités du marché professionnel.
Avantages fiscaux
Certaines structures, comme les sociétés civiles immobilières (SCI) à l’impôt sur les sociétés ou les sociétés à prépondérance immobilière, permettent de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux. Les investisseurs peuvent également déduire certaines charges liées à l’entretien, aux rénovations ou aux frais de gestion. Cela permet de réduire le poids fiscal global et d’augmenter la rentabilité nette de l’investissement.
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Comment évaluer la rentabilité de l’immobilier professionnel ?
Calcul du rendement brut et net
Pour évaluer la rentabilité d’un investissement immobilier, qu’il soit professionnel ou résidentiel, il est nécessaire de calculer le rendement. Le rendement brut se calcule en rapportant les revenus locatifs annuels au prix d’acquisition du bien. Toutefois, pour avoir une image plus précise, il est essentiel de considérer le rendement net, qui prend en compte les frais annexes (charges, taxes, gestion, travaux).
Prise en compte des frais annexes
Outre le rendement brut, il est indispensable de bien évaluer les charges liées à l’exploitation d’un bien professionnel : frais de gestion, entretien, travaux de rénovation, taxes foncières, ainsi que les éventuelles périodes de vacances locatives. Ces éléments peuvent considérablement impacter la rentabilité réelle de l’investissement.
Taux d’occupation
Le taux d’occupation du bien est également un facteur clé de la rentabilité. Un local professionnel inoccupé pendant une longue période peut entraîner une baisse significative du rendement. Il est donc crucial de s’assurer que la demande pour ce type de bien est forte dans la région ciblée.
Potentiel de valorisation
Enfin, il est essentiel de considérer la capacité d’un bien à prendre de la valeur avec le temps. La localisation, les perspectives économiques de la région et les tendances du marché jouent un rôle crucial dans la valorisation de l’immobilier professionnel. Certaines zones dynamiques peuvent offrir des perspectives de plus-value intéressantes sur le long terme.
Comparaison avec d’autres types d’investissements
Immobilier résidentiel
L’immobilier résidentiel reste une valeur refuge pour de nombreux investisseurs. Toutefois, la rentabilité y est souvent plus faible que dans le secteur professionnel, bien que la demande soit plus régulière. Chaque type d’immobilier présente donc ses avantages et inconvénients selon les objectifs de l’investisseur.
Marchés financiers
Investir en bourse ou dans des obligations offre potentiellement des rendements élevés. Cependant, cela s’accompagne d’une forte volatilité. En comparaison, l’immobilier professionnel assure une certaine stabilité des revenus locatifs, bien que la valeur des biens puisse fluctuer selon la conjoncture économique.
Autres investissements alternatifs
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d’investir indirectement dans l’immobilier professionnel. C’est aussi l’occasion de mutualiser les risques et de réduire la gestion. Le crowdfunding immobilier est également une option à envisager pour diversifier son portefeuille avec des montants d’investissement moindres.
Tendances du marché de l’immobilier d’entreprise
Un secteur en pleine évolution
Le marché de l’immobilier professionnel a été profondément impacté par la pandémie. L’essor du télétravail a réduit la demande de bureaux traditionnels dans certaines zones. Au contraire, de nouvelles solutions comme les espaces de coworking et les bureaux flexibles gagnent en popularité. L’immobilier logistique, notamment avec l’essor de l’e-commerce, connaît quant à lui une forte demande.
Nouvelles typologies de biens
Les espaces de travail flexibles, le coworking, ainsi que les entrepôts logistiques urbains sont des segments en pleine expansion. Ces biens possèdent un potentiel de rentabilité élevé pour les investisseurs.
Régions dynamiques
Les grandes villes restent des pôles d’attractivité pour l’immobilier professionnel. Cependant, de plus en plus de villes de taille moyenne ou des zones périurbaines se développent, attirant entreprises et commerces à la recherche d’espaces à moindre coût.
Comment investir dans un bien professionnel ?
Faire le point sur ses objectifs
Avant de passer à l’aspect opérationnel, il est indispensable de réfléchir à la raison pour laquelle vous désirez investir. En effet, le résultat sera différent si vous désirez acquérir un bien avec une rentabilité intéressante, mais une gestion minimale que si vous souhaitez réaliser un investissement avec un risque aussi limité que possible.
Dresser la liste de ses contraintes
Une fois votre objectif bien en tête, il est également essentiel de comprendre ses limites. Celles-ci peuvent être de plusieurs ordres dont :
- Un budget limité,
- un secteur géographique réduit,
- l’envie de ne pas faire de travaux,
- la volonté d’investir dans un secteur d’activité précis.
S’adresser à un spécialiste de l’immobilier d’entreprise
Maintenant que votre projet est clair, il est temps de passer à la partie opérationnelle. Pour cela, nous conseiller de vous adresser à un spécialiste de l’immobilier d’entreprise comme Hoquet Business et son réseau de cabinets national. Son équipe vous aidera à trouver le bureau, l’entrepôt, le fonds de commerce ou le local commercial idéal.