Située à proximité de l’Espagne, Pau est la ville de naissance d’illustres personnages tels que le roi de France et de Navarre Henri IV, mais aussi le maréchal d’Empire et roi de Suède Jean-Baptiste Bernadotte. La cité constitue le mélange parfait entre la proximité des montagnes et l’imminence des plages. Nous vous proposons donc une rencontre avec le marché immobilier local de ce bastion du rugby.
Profil de la population de Pau
En 2016, la population paloise atteignait 77 251 habitants. Malgré son riche héritage culturel, la ville attire de moins en moins de résidents. Effectivement, la cité souffre d’une évolution négative de son nombre de citadins (-1%). Les principales causes de cette baisse d’attractivité pourraient se trouver dans le désintérêt des commerces pour le centre-ville et une politique visant à limiter l’utilisation de la voiture.
Au niveau des foyers, les femmes seules sont bien plus nombreuses que les hommes (31,9% des ménages contre 23,8%). À l’inverse les couples avec enfants restent relativement rares et représentent 12,6% des maisonnées.
Concernant le revenu, le JDN relève un salaire palois moyen de 2 458 euros par mois. Ramené à la moyenne nationale, les habitants de Pau gagnent 9,2% plus. En tant que bailleur, cela signifie que vous pourrez ajuster légèrement vos prix à la hausse tout en conservant un loyer accessible.
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Location contre achat
Pau se constitue majoritairement d’une population de locataires. En effet, ces derniers représentent 60% des résidents. Au contraire, les propriétaires représentent à peine plus d’un tiers des habitants (38,3%). Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, cela signifie que vous disposerez d’une demande locale importante. Bien qu’en théorie le nombre réduit de propriétaires devrait donner lieu à une faible offre de biens à vendre, il n’en est rien à Pau. Effectivement, les logements vacants représentent 16,3% du parc immobilier de la ville.
Outre la couleur du cheval blanc d’Henri IV, vous souhaitez probablement savoir qui de la location ou de l’achat est le plus rentable ? Selon MeilleursAgents, le prix au m² moyen atteint 1 583 euros pour un appartement. Concernant le locatif, le loyer moyen s’élève à 8,8 euros le m². Suite au calcul, nous pouvons estimer qu’un bail est plus onéreux qu’une acquisition après 15 années. Du côté de la rentabilité locative, celle-ci est de 6,7. Pau constitue ainsi un excellent choix pour un investissement immobilier.
Appartement ou maison ?
À propos de la répartition de l’immobilier palois, les appartements représentent la majorité des biens présents sur le marché. En effet, ces derniers constituent 81,5% du parc d’habitations local. Au contraire, les maisons sont fortement minoritaires et composent 17,4% des logements de Pau. Si ce type de résidences vous intéresse, nous vous conseillons plutôt de vous tourner vers les cités de l’agglomération paloise.
Au niveau de la disposition des logements, les surfaces moyennes concentrent la majorité du marché immobilier local. Par conséquent, les T3 et T4 atteignent cumulativement 48,4% du parc d’habitations. À l’inverse, les T1 sont une espèce rare ne formant que 12,7% de l’offre disponible. Pas de pot si vous souhaitez investir dans un petit espace à Pau. Véritable institution dans la communauté paloise, Cabinet Casalis peut toutefois vous aider à dénicher le logement de vos rêves.
Dans quels quartiers investir à Pau ?
Si votre intérêt se porte sur les secteurs huppés, le quartier Trespoey attirera très probablement votre attention. Quartier bourgeois par excellence, le prix moyen au m² peut atteindre 3 000 euros. En contrepartie, les habitants peuvent y côtoyer :
- L’école des Ursulines,
- le conservatoire,
- la villa Saint-Basil’s,
- le palais Sorrento,
- une vue unique sur les Pyrénées.
Si vous disposez de moyens plus modestes, le quartier Saragosse sera plus abordable. Bien qu’il souffre d’une mauvaise réputation, le secteur connait de nombreuses rénovations visant à le rendre attractif. Le FEBUS (bus à haut niveau de service) desservira notamment cette zone. Les logements HLM devraient aussi être réhabilités et de nouvelles constructions verront le jour (dont une résidence étudiante). De même, la mairie ambitionne de transformer les lieux en éco-quartier. Pour cela, de nouveaux espaces verts verront le jour et les transports doux seront encouragés. Cette vidéo vous explique en détail ce projet d’aménagement.
Dans le cadre d’un investissement locatif, privilégiez Pau Nord. Situé à côté du pôle universitaire, c’est le secteur que recherche en priorité les 10 000 étudiants palois pour loger. Avec un prix moyen de 1 573 euros le m², les petites surfaces représentent un investissement à privilégier. En effet, ces dernières vous offriront un retour sur investissement plus rapide. Vous souhaitez acquérir dans l’un des quartiers de Pau ou sa périphérie ? L’Agence par Joanin & Auriau est spécialiste du marché local.
L’immobilier neuf à Pau
Avec la fin du dispositif Pinel à Pau, l’immobilier neuf local a pris une vraie douche froide. C’est un comble pour une ville dont les précipitations régulières en font une digne concurrente sudiste à la Bretagne. Plus sérieusement, la cité paloise n’a connu aucune mise en vente lors du second trimestre 2019. Côté vendeur, l’Observatoire Immobilier du Sud-Ouest (OISO) rapporte une forte baisse des ventes. De 176 lots vendus au printemps 2018, les transactions ont chuté à 44 pour la même période en 2019.
Face à cette difficulté accrue pour vendre, les promoteurs doivent consentir à des diminutions de prix. Atteignant encore 2 940 euros début 2019, le tarif du m² neuf palois a légèrement diminué pour atteindre 2 880 euros. Loin d’être impressionnante, cette baisse traduit néanmoins un certain désintérêt de la part des investisseurs suite à la fin du dispositif Pinel à Pau.