Au sein d’une copropriété, l’administration des parties communes et la veille sur la bonne exécution du règlement interne nécessitent l’intervention de tous les copropriétaires. À cet effet, ces derniers doivent élire des copropriétaires pour constituer un conseil syndical. Cet organisme interne jouera le rôle d’intermédiaire en le syndic et les habitants de la copropriété. Dans cet article, nous reviendrons sur le rôle du conseil syndical ainsi que son évolution au fils du temps.
Quel est le rôle du conseil syndical ?
Composé de membre élu lors d’une assemblée générale (AG), le conseil syndical veille sur la bonne application des décisions prises en AG ordinaires. Ceci englobe les aspects techniques, financiers et administratifs du bien. Les membres du conseil syndical qui se sont portés bénévoles doivent servir l’intérêt commun et faire preuve de transparence et d’efficacité.
D’une façon générale, les missions du conseil syndical sont axées sur :
- Le contrôle des comptes : cet organisme élu doit en examiner les comptes de l’immeuble et veiller sur la bonne exploitation des fonds communs.
- La gestion des travaux : il doit minutieusement suivre les travaux votés en AG, en examinant les devis, supervisant les appels d’offres et en supervisant les interventions.
- La coordination entre les habitants et le syndic.
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Cadre légal
Le rôle du conseil syndical ne cesse d’évoluer au fils des années, grâce à des textes juridiques de plus en plus spécifique. En effet, de plus en plus de lois sont promulguées, attribuant de nouveaux pouvoirs à cet organisme élu. On parle essentiellement de la loi ALUR (2014) et de la loi ELAN (adopté en 2018).
La loi ALUR est venue régler le rapport de force entre le syndic et le conseil syndical. Cette loi a amélioré la transparence et la démocratisation de l’administration de l’immeuble. Concrètement, cette loi stipule un accès renforcé aux documents de la copropriété ainsi qu’un grand pouvoir de consultation.
En outre, la loi ELAN est venue consolider les pouvoirs apportés par la loi ALUR, conférant au conseil syndical plus de liberté de décision. Parmi les changements apportés par cette loi, le renforcement des pouvoirs en termes de gestion des travaux. En effet, le conseil syndical peut décider de la nécessité des travaux, négocier avec les prestataires de services et conclure certains contrats.
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Vers plus de degrés de liberté en termes de décision
Comme l’avez vu dans la section précédente, les lois ALUR et ELAN ont largement renforcé les attributions du conseil syndical. Le but derrière ces réformes est de permettre aux copropriétaires (via des membres élus) de décider de la gestion de l’immeuble et de contrôler plus ouvertement leurs fonds. Ceci est réalisé par le biais de trois mécanismes, à savoir un contrôle plus poussé des comptes, un suivi des travaux, un accès illimité aux documents et justificatifs.
D’abord, le conseil syndical a plus de contrôle sur les comptes de copropriété. Ceci dit que ce dernier peut exiger des informations au syndic concernant les dépenses faites. Pour plus de transparence, le conseil syndical peut impliquer des parties tierces. Effet, lorsque cet organisme élu constate des anomalies dans l’exploitation des fonds, il peut engager un auditeur externe.
Ensuite, le conseil syndical jouit depuis quelques années de prérogatives étendues en termes de travaux. En guise d’exemple, les membres élus peuvent sélectionner directement les prestataires de services pour mener des travaux d’entretien, de rénovation énergétiques, d’amélioration, etc. Cette réforme permet entre autres une meilleure maitrise des couts.
Enfin, le conseil syndical possède désormais un accès libre aux documents de la copropriété. Grâce à la loi ALUR, il est possible d’accéder aux devis, aux contrats, aux comptes rendus des AG et bien plus. Le but est d’avoir plus de visibilité et de pouvoir suivre de plus près les actions du syndic.
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➔ À lire aussi : Quels sont les nouveaux pouvoirs du conseil syndical ?
Une implication accrue des copropriétaires
Vous l’aurez compris, le conseil syndical a plus de pouvoir au sein de l’immeuble et les copropriétaires par extension. Grâce aux nouvelles attributions du conseil syndical, les copropriétaires ont non seulement plus d’accès à l’information, mais peuvent agir en connaissance de cause.
Effectivement, le conseil syndical, étayé par des preuves tangibles, peut exercer un pouvoir de contrôle sur les actions du syndic. Il peut également examiner les contrats signés, les travaux engagés et les dépenses inhérentes. Ceci induit une meilleure implication des copropriétaires dans la prise des décisions de gestion.
Néanmoins, ce nouveau pouvoir implique de lourdes responsabilités pour les membres du conseil syndical. Ces derniers doivent être en mesures de gérer les volets administratifs, financiers et technique de la gestion de l’immeuble. Ils sont pareillement tenus de gérer des situations complexes, comme le trouble du voisinage (très fréquent dans les copropriétés) ainsi que d’autres formes de conflits.
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Vers plus d’équilibre entre les différents acteurs d’une copropriété
Bien que le conseil syndical et le syndic exercent, dans une certaine mesure, des pouvoirs contradictoires, ils doivent garder une relation d’entente et de complémentarité. En effet, un rapport conflictuel ne servira en aucun cas les internets de la copropriété. Le syndic, de sa part, doit tenir compte des décisions du conseil syndical avec davantage de rigueur.
Soulignons le fait que les pouvoirs accrus du conseil syndical ne doivent s’empiéter sur ceux du syndic. En effet, ce mandataire détient encore un rôle majeur dans la gestion de l’immeuble. Agissant en qualité de professionnel, le syndic maitrise les différents aspects de la gestion, dont les réglementations en vigueur.
Ceci dit qu’en dépit des nouveaux pouvoirs et des privilèges acquis du conseil syndical, ce dernier reste limité dans plusieurs domaines. Par exemple, la modification des parties communes ou la répartition des charges reste soumises au vote de l’AG. De plus, le conseil syndical n’a pas le pouvoir à lui seul de destituer le syndic. Il faut également passer aux urnes.
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Tout au service des copropriétaires
En conclusion, l’élargissement dur rôle du conseil syndical profite largement aux copropriétaires. En effet, grâce aux lois ALUR et ELAN, ces derniers participent plus activement l’administration de leurs biens communs. De surcroit, ils ont plus de visibilité sur leurs fonds alloués à la gestion. Ces réformes n’altèrent pas le fonctionnement du syndic puisque ce dernier conserve certains pouvoirs, comme la gestion des parties communes.
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