Dans de précédent article, nous avons énuméré les avantages qu’apporte une société civile immobilière. Toutefois, pour profiter pleinement de ces avantages, pensez à prendre certaines précautions. Faute de quoi, vous risquez d’encourir des sanctions, notamment à cause de l’abus de droit en SCI.
SCI : déficit foncier et abus de droit
La déclaration de déficit foncier peut parfois être assimilée à un abus de droit. Par exemple, lorsque des associés procèdent à la fondation d’une SCI suite à des travaux onéreux de remise en état. Globalement, l’administration fiscale peut soupçonner un abus de droit en SCI du moment où elle relève une hausse subite des dépenses déductibles.
En outre, il existe une pratique assimilée à un abus de droit. Il s’agit de réclamer abusivement un abattement sur la valeur de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Car, les personnes en détention d’une résidence principale au travers d’une SCI doivent payer intégralement cet impôt.
En revanche, il existe une exception à cette règle. En effet, lorsque les associés trouvent des difficultés dans la cession des parts sociales, ils peuvent réclamer une décote sur la valeur de ces parts (20 %). Cependant, ce n’est pas toujours facile de à le prouver !
Évidemment, ce n’est pas le cas pour les personnes qui détiennent un bien immobilier en nom propre. Celles-ci peuvent profiter d’un abattement de 30 % de la valeur du bien. Par conséquent, le montant de l’impôt sur la fortune immobilière diminue.
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SCI : comment éviter l’abus de droit ?
Les personnes ayant commis un abus de droit en SCI risquent une requalification de la situation de la part de l’administration fiscale. Elles encourent généralement de lourdes sanctions. Si le fisc prouve qu’il a eu un montage fiscal abusif, il applique une majoration de 80 % des droits rappelés. Sans quoi, cette majoration passe à 40 %.
Nous vous conseillons alors de reporter la création d’une SCI si vous envisagez immédiatement des travaux de valorisation d’un bien. Généralement, pensez à fonder votre SCI lorsque vos dépenses sont jugées dans les normes.
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