Dans un précédent article, nous avons énuméré les avantages qu’offre un achat en SCI. Aujourd’hui, nous allons décortiquer la bonne manière d’effectuer un tel achat.
Pourquoi acheter en SCI ?
Vous l’aurez certainement remarqué, plusieurs personnes envisagent de créer une SCI pour acheter un bien immobilier. Ceci dans le but de :
- Préparer leur succession et protéger leur patrimoine grâce à une SCI familiale.
- Commencer un investissement locatif sur de bonnes bases.
- Acquérir leur résidence principale.
Dans cette perspective, l’agence TENDANCE IMMOBILIÈRE à Criquetot-l’Esneval dans le département de la Seine-Maritime vous accompagne dans vos achats classiques ou en SCI. Votre agence vous aide à repérer les meilleures opportunités sur le marché immobilier local.
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La rédaction des statuts
Vous comptez créer une SCI pour l’achat immobilier ? Sachez tout d’abord que pour fonder une telle société, il faut avoir au moins deux associés. En outre, vous devez accorder un soin particulier à la rédaction des statuts de votre SCI. En effet, ces règles forment le pilier de votre projet.
Notez que ce document doit comporter ces éléments clés :
- L’objet social : il s’agit de citer les activités que vous comptez exercer au sein de votre SCI. Nous allons voir plus tard une astuce pour définir l’objet social en vue de profiter de plus de souplesse en termes de fiscalité.
- La désignation d’un gérant : la gérance de votre société civile immobilière peut être attribuée à une personne physique ou morale. En revanche, il est d’usage que l’un des parents prenne en charge la gérance de la SCI. Ceci dans le but de renforcer la coalition au sein de la famille et prévenir les conflits lors de la succession.
- L’organisation des assemblées générales.
- La clause d’agrément qui réglemente la gestion des parts sociales.
- Etc.
Le choix de la fiscalité
Tout d’abord, le choix de la fiscalité est un élément important lors de la fondation d’une SCI. Sachez que ce type de sociétés admet deux sortes de régimes fiscaux : le IR (impôt sur le revenu) et IS (l’impôt sur les sociétés).
Généralement, on opte souvent pour le IR pour des raisons de simplicité. On parle alors d’une société transparente qui ne fait pas écran avec les associés. En d’autres termes, ce sont les associés qui sont imposés sur le résultat fiscal de la SCI. Notez aussi que ces derniers doivent parallèlement payer des impôts sur leurs revenus globaux.
En revanche, le IS pourra parfois vous aider à optimiser vos charges fiscales. Par exemple, les associés assujettis à une lourde imposition en IR peuvent se tourner vers l’impôt sur les sociétés. Notez que les SCI qui proposent des baux meublés, sont automatiquement soumises à l’IS.
Quoi qu’il en soit, faites appel à un professionnel, comme CRENN-IMMO, avant de procéder à un achat immobilier. Votre agence immobilière à Saint-Thonan et dans le Finistère Nord vous aide à repérer les meilleures offres : maisons anciennes, appartements, studios, etc.
Alors, lors de la rédaction des statuts, nous vous conseillons de ne pas évoquer une activité commerciale en premier lieu (achat et vente de bien en SCI). Sans quoi, votre société sera obligatoirement soumise à l’IS.
Comment obtenir des prêts immobiliers en SCI ?
Avant de procéder à un achat en SCI, le gérant peut souscrire un prêt immobilier auprès d’un organisme de financement. En règle générale, pour octroyer un emprunt, les banques exigent conjointement des garanties personnelles et hypothécaires. Une fois l’accord obtenu, cette somme est versée sur le compte bancaire de la SCI.
Notez que les SCI familiales souhaitant obtenir un emprunt, sont protégées par le code de la consommation. En effet, le compromis de vente doit à cet effet comporter une clause de suspension de l’obtention du crédit par la société. En d’autres termes, les associés peuvent renoncer à l’achat en cas de refus de leur demande de crédit.
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- Les apports en nature : chaque membre de la société peut apporter une quote-part d’un bien immobilier. Le recours à un notaire est alors obligatoire dans une telle situation.
- Les avances en compte courant : les associés peuvent puiser dans leurs ressources pour fiancer un projet d’achat. Ils peuvent donc souscrire des emprunts à titre individuels. Notez que ces apports sont récupérables à tout moment.
Comment profiter des abattements fiscaux lors de l’achat en SCI familiale
Sans surprise, la SCI familiale offre un excellent moyen de transmission de patrimoine. Cette stratégie permet, entre autres, de réduire les droits de succession dont les héritiers seront redevables dans le futur.
Lorsqu’un parent décide de faire un don à ses enfants, il bénéficie d’un abattement fiscal de 100 000 €. Ce privilège est aussi renouvelable tous les 15 ans.
Dans cette perspective, lors d’un achat en SCI familiale, nous vous conseillons de procéder immédiatement à la transmission des parts sociales à vos enfants. Pensez, à cet effet, à compartimenter le capital social de votre SCI.
Finalement, pour plus de sérénité, les parents peuvent démembrer la propriété de l’immeuble et d’en garder l’usufruit. Ainsi, ils seront en mesure d’exploiter leur patrimoine immobilier (habitation et mise en location) jusqu’à la fin de leurs jours. Par ailleurs, ils peuvent ainsi garder la gérance de la SCI.