Le dispositif location meublée non professionnelle, connu sous le nom LMNP, a vu venir plusieurs changements au fils du temps, notamment en 2024. En effet, la loi des finances de 2024 a prévu des changements qui concernent, entre autres, l’amortissement LMNP. Cet amortissement, dans certaines mesures, concerne le bien immobilier, les travaux ainsi que les meubles. Ces réformes ne sont pas certaines, mais entrerons probablement en vigueur en 2025. Il s’agit de réintégrer les amortissements LMNP (régime réel) dans le calcul de la plus-value. Vous souhaitez apprendre plus sur l’amortissement LMNP ? Lisez la suite.
📖 Résumé
✅ L’amortissement LMNP comptabilise la perte de valeur de l’ensemble du bien loué. Généralement, il concerne ces éléments :
- Bien immobilier.
- Meuble.
- Travaux.
✅ Les taux d’amortissement ne sont pas réglementés, mais respectent les proportions suivantes :
| Élément | Taux d’amortissement usuel par an |
| Bien immobilier (hors terrains) | 2,5 % à 4 % (durée d’amortissement allant de 20 à 40 ans) |
| Meuble | 10 % à 20 % (entre 5 et 10 ans) |
| Travaux | 5 ans : revêtement de sol ; 10 ans : plomberie, peintures, ou l’installation d’une nouvelle cuisine ; 15 ans : maçonnerie ou nouveau parquet ; 20 ans : la rénovation de l’installation électrique. |
✅ Contrairement au régime réel, l’amortissement en LMNP n’est pas déductible dans le cadre d’un régime micro-BIC.
✅ Notez que le projet de la loi des finances 2024 a prévu la réintégration des amortissements déduits lors du calcul de la plus-value (vente d’un bien destiné à une activité de location de courte durée).
Amortissement d’un bien LMNP : définition
Les biens immobiliers et les meubles perdent de leurs valeurs au fils du temps, à cause de plusieurs facteurs. On parle alors d’usure ou d’obsolescence. Pour compenser cette perte inéluctable de valeur, un dispositif appelé amortissement a été mis en place par les comptables. Ce mécanisme permet entre autres de réduire le revenu imposable et les impôts, par conséquent.
Le dispositif LMNP ne fait pas l’exception. En effet, le législateur a prévu la mise en place d’un dispositif d’amortissement d’un bien LMNP. En plus de l’immobilier, le législateur a prévu un amortissement du meuble.
Concrètement, l’amortissement LMNP permet de réduire l’assiette imposable du bailleur. Le législateur accorde cet avantage fiscal en vue de compenser les frais des travaux d’entretien ou de l’achat de nouveaux équipements.
Le but est de fournir un logement décent et de garantir la pérennité de l’investissement. Notez que pour calculer l’amortissement en LMNP, il faut prendre chaque élément (immobilier et meuble) à part.
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Le projet de la loi des finances 2024 a prévu deux amendements, à savoir :
- La révision des avantages liés au régime micro-BIC.
- La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value pour la location de courte durée. Ceci a un impact palpable lors de la revente de leur bien.
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Amortissement LMNP : calcul
La question est comment calculer l’amortissement LMNP ? Tout d’abord, sachez qu’en LMNP, l’amortissement concerne 100 % :
- Prix du logement hors taxe (HT) ;
- Prix du meuble HT ;
- Frais des travaux :
- Frais de l’acte (s’ils sont comptabilisés comme charge).
Notez qu’il est crucial de conserver toutes les factures. Ceci vous permettra de justifier du montant et de la date d’achat en cas de contrôle par le Fisc.
En réalité, i n’y a aucune précision sur la durée de l’amortissement LMNP. Chacun a libre le choix de déterminer la durée et le taux appropriés de la durée de vie du bien meuble et immeuble.
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Généralement, l’amortissement d’un bien immobilier se fait sur une période allant de 20 à 40 ans. Ceci revient à ce que le taux d’amortissement LMNP annuel varie entre 2,5 % à 5 %.
Quant à l’amortissement des travaux, les durées suivantes seront appliquées :
- 5 ans : la mise en place d’un revêtement de sol ;
- 10 ans : les travaux de plomberie, revêtements muraux, ou l’installation d’une nouvelle cuisine ;
- 15 ans : les travaux de maçonnerie ou la pose d’un nouveau parquet ;
- 20 ans : la rénovation de l’installation électrique.
Finalement, intéressons-nous à l’amortissement LMNP du mobilier. Notez que la durée d’amortissement est comprise entre 5 et 10 ans. Ceci revient à un taux d’amortissement annuel compris entre 10 à 20 %.
🔎 Prenons un exemple pour mieux illustrer la situation. Imaginons que Madame X a acquis un logement au prix de 220 000 €. La durée d’amortissement LMNP est de 25 ans, soit un taux de 4 %. L’amortissement annuel de 220 000 € / 25, soit 8 800 €.
Concernant le meuble, Madame X a acquis des meubles à 6 000 €. La durée de 5 ans d’amortissement est appliquée. L’amortissement annuel est de 6 000 € / 5 = 1 200 €/an.
Finalement, les cinq premières années, Madame X (en qualité de LMNP) peut déduire 10 000 € (8 800 € + 1 200 €) de ses recettes locatives au titre des amortissements. Puis 8 800 €/an seront déduits de ses recettes pendant les 20 ans restants.
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