L’investissement locatif recule depuis plusieurs années, freiné par une réglementation plus stricte et une fiscalité alourdie. Entre encadrement des loyers, contraintes énergétiques, évolution du statut des meublés et fin du dispositif Pinel, les particuliers sont moins nombreux à investir. Pour relancer le marché, un nouveau dispositif fiscal, appelé statut du bailleur privé (ou dispositif Jeanbrun), a été mis en place, offrant un avantage fiscal en échange d’un engagement de location encadrée.
Aperçu sur le dispositif Jeanbrun 2026
Créé dans le cadre de la loi de finances de 2026, le dispositif Jeanbrun a été tant attendu depuis 2024. Ce mécanisme est accessible à tous les contribuables acquérant un logement entre le 20 février 2026 et le 31 décembre 2028 en vue de le louer, y compris ceux domiciliés fiscalement à l’étranger. L’investissement peut être réalisé en direct ou via une structure non soumise à l’impôt sur les sociétés, comme une SCI.
En cas d’achat en indivision, chaque acquéreur peut bénéficier du dispositif au prorata de sa quote-part, à condition que tous s’engagent à louer le bien selon les règles du dispositif. Le logement doit être détenu en pleine propriété : le dispositif ne s’applique pas en cas de démembrement. Toutefois, en cas de décès d’un conjoint, le conjoint survivant peut reprendre le dispositif pour la durée restante, y compris s’il hérite uniquement de l’usufruit.
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Les biens éligibles
Le dispositif Jeanbrun ne se limite pas aux zones tendues : il est accessible sur l’ensemble du territoire français, en métropole comme dans les départements d’outre-mer. En revanche, il concerne uniquement les logements situés dans des immeubles collectifs, c’est-à-dire les appartements.
Notez que ce dispositifs exclut les maisons individuelles (même lorsqu’elles sont mitoyennes ou intégrées à une copropriété). Néanmoins, les biens éligibles doivent satisfaire ces conditions :
- Achat d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (Vefa) ;
- Construction d’un logement ;
- Achat d’un logement ancien ayant été remis à neuf ;
- Acquisition d’un logement ancien ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation à neuf. Ces travaux doivent représenter au moins 30 % de son prix d’achat.
Dans le cadre du dispositif Jeanbrun, la date retenue pour l’investissement correspond à la signature de l’acte authentique de vente. Quant au logement en construction, la date est fixée au dépôt du permis de construire. Par ailleurs, un bien acquis après travaux doit être strictement inoccupé depuis la fin de ces travaux, quelle que soit l’occupation envisagée.
Comment profiter du dispositif Jeanbrun ?
Tout d’abord, le dispositif Jeanbrun impose à l’investisseur de louer le logement vide, en tant que résidence principale, pendant une durée minimale de 9 ans, à compter de la signature du premier bail. La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l’achèvement du bien, des travaux ou son acquisition si celle-ci est postérieure.
La location doit être réelle et continue sur toute la période d’engagement. Que faire alors en cas de départ du locataire ? La réponse est simple. Dans ce cas, il faut mettre le bien en location dans les brefs délais. Concrètement, ce logement ne peut pas rester vacant plus de 12 mois consécutifs.
Par ailleurs, qu’il s’agisse d’un investissement via une société ou par un particulier, l’investisseur doit s’engager à louer le bien selon les conditions du dispositif pendant 9 ans. De votre côté, vous devez conserver l’ensemble de vos parts sur toute la durée de cet engagement. Cette obligation s’applique à la totalité de vos parts, y compris si la société possède d’autres biens en dehors de ceux loués dans le cadre du dispositif Jeanbrun.
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Figurez qu’on ne peut par louer ce logement à une personne rattachée à votre foyer fiscal, ni à un membre de votre famille jusqu’au deuxième degré. Il s’agit des parents, grands-parents, enfants, petits-enfants, frères ou sœurs. Dans le cadre d’un investissement réalisé via une société, cette règle s’applique également : si le locataire est un proche d’un associé, celui-ci est alors exclu du bénéfice du dispositif !
Sachez ensuite que le dispositif Jeanbrun permet de louer un bien dans les secteurs intermédiaire, social ou très social. Dans le cadre du secteur intermédiaire, il est nécessaire de respecter les plafonds de loyers pendant toute la durée de l’engagement. Il faut aussi respecter les plafonds des ressources lors de la signature du bail, selon les règles du dispositif Pinel.
En revanche, pour les secteurs social et très social, les conditions du dispositif Jeanbrun s’alignent sur celles du dispositif Loc’Avantages. Il s’agit exactement des plafonds correspondant aux catégories « Loc 2 » et « Loc 3 ». Quoi qu’il en soit, ces plafonds sont révisés chaque année par les pouvoirs publics. Le but est de dresser des plafonds qui correspondent aux évolutions du marché.
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Finalement, le dispositif Jeanbrun s’applique sur option auprès de l’administration fiscale et ce choix est irrévocable. Concrètement, vous devez joindre un engagement écrit de mise en location à votre déclaration de l’année d’achèvement ou d’acquisition. Dans le cadre d’un investissement via une société, il faut s’engager à converser des parts. Il est impossible de remettre en cause cette option.
L’avantage fiscal du dispositif Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun permet de déduire chaque année une partie du prix d’acquisition de votre bien sous forme d’amortissement. Cet amortissement s’additionne aux charges déductibles dans le cadre du régime réel des revenus fonciers. Ce mécanisme permet ainsi de réduire de manière significative et durable l’imposition sur les loyers.
Selon les cas, cet amortissement peut générer un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur vos autres revenus dans la limite de 10 700 € par an. Il est de 21 400 € en cas de rénovation énergétique. Ce déficit peut être reportable sur vos revenus locatifs pendant 10 ans. La base de calcul correspond à 80 % du prix d’acquisition ou de construction, éventuellement majoré des travaux, hors frais d’achat. La part du terrain, estimée à 20 %, n’est pas amortissable.
Soulignons le fait que le taux d’amortissement varie entre 3 % et 5,5 %. Ce taux dépend de l’ancienneté du bien ainsi que du loyer escompté. À titre d’exemple, un investissement dans le neuf avec un loyer intermédiaire permet d’amortir jusqu’à 31,5 % du bien sur 9 ans. En revanche, ce taux grimpe jusqu’à 49,5 % en loyer très social. Pour atteindre un amortissement total de 80 %, il est nécessaire de prolonger l’engagement de location au-delà de la période initiale.
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