Remplacement Pinel 2025

En 2025, le marché immobilier n’est plus le même. Avec des changements du moins importants, dont le remplacement du Pinel en 2025, les investisseurs immobiliers doivent trouver d’autres stratégies pour garder une performance similaires aux années précédentes.

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1 📖Tableau récapitulatif

6 La loi Monuments Historiques

7 La location en nue-propriété

📖Tableau récapitulatif

✅ Le tableau suivant résume les dispositifs qui seront en vigueur après la fin de Pinel en 2025 :

Dispositif	Objectif	Avantages	Critères d’éligibilité	Date de validité
Loi Denormandie	Revitaliser les centres-villes en difficulté	Réduire l’impôt appliqué sur le prix de revient du bien (prix d’achat + travaux), de la sorte : 12 % pour une durée de location de 6 ans ;18 % pour 9 ans ;21 % pour 12 ans.	✔ Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total du bien.✔ Le logement doit être situé dans l’une des communes éligibles.✔ Les loyers et les revenus des locataires sont plafonnés.	Jusqu’au 31 décembre 2027
LMNP	Faciliter l’accès au logement	✔ Recettes locatives imposées sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).✔ Possibilité de choisir entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %) ou le réel (possibilité d’amortissement du bien et des meubles, déduction des travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc).	✔ Bien meublé selon des critères précis.✔ Les revenus locatifs annuels < 23 000 € ou 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.	–
Déficit foncier	Alléger la fiscalité des contribuables ayant des biens anciens à rénover	✔ Déduire les charges des travaux sur les revenus fonciers (jusqu’à 10 700 € par an sur le revenu global).✔ Reporter de l’excédent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.	✔ Les travaux doivent être liés à l’entretien, la réparation ou l’amélioration du bien, excluant la reconstruction ou l’extension.✔ La location doit durer jusqu’au 31 décembre de la 3ᵉ année suivant l’imputation du déficit.	–
Loi Malraux	Encourager la restauration de biens situés dans des secteurs protégés.	✔ Réduction d’impôt de 22 % à 30 % des frais des travaux dans la limite de 400 000 € sur 4 ans. Cette réduction dépend de l’emplacement du bien.✔ Niches fiscales non plafonnées.	✔ Mettre le bien en location vide durant au moins 9 ans.✔ Le bien doit être situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR).✔ Un Architecte des Bâtiments de France pour surveiller les travaux de restauration.	–
Loi Monuments Historiques	Inciter les propriétaires des biens classés ou inscrits à conserver leurs biens	✔ Les biens doivent être classés ou inscrits.✔ Les travaux de restauration doivent être supervisés par un Architecte des Bâtiments de France.✔ Le bien doit être conservé pendant 15 ans et plus.	✔ Déduction de 100 % des frais de restauration du revenu global, sans limites.✔ Possibilité d’être exonéré des droits de succession sous certaines conditions.	–
Location en nue-propriété	Aider les investisseurs à constituer facilement un patrimoine immobilier.	✔ Le bien doit être un logement neuf ou en VEFA.✔ Le bien doit être vide et dans une grande agglomération.✔ Le propriétaire doit avoir au moins 55 ans.✔ Certains seuils de revenus et valeurs du bien existent.	✔ Achat à un prix réduit, sans charge ni fiscalité durant la période de démembrement.✔ Récupération de la pleine propriété à la fin de l’usufruit.	–

La loi Denormandie

Applicable jusqu’au 31 décembre 2027, la loi Denormandie a pour objectif de dynamiser les centres-villes en difficulté en incitant à la rénovation de biens anciens. Elle constitue une opportunité attrayante pour les investisseurs désireux de valoriser leur patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux significatifs et en contribuant à l’amélioration urbaine.

Ce dispositif présente une réduction de l’impôt (sur le prix d’achat et des travaux) en fonction de l’engagement locatif du bailleur :

12 % pour 6 ans ;
18 % pour 9 ans ;
21 % pour 12 ans.

Pour accéder à cet avantage, il faut satisfaire certains critères, à savoir :

Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total du bien.
Les loyers doivent être inférieurs à un certain seuil. Il en est de même pour le revenu des locataires.
Le bien résidentiel doit être situé dans l’une des communes éligibles, y compris celles engagées dans l’opération « Action Cœur de Ville ».

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💡À noter

Découvrez les conditions liées au dispositif du Denormandie.

LMNP

Offrant des avantages fiscaux indéniables, le dispositif LMNP permet aux particuliers de louer des biens meublés, facilitant ainsi l’accès au logement. D’ailleurs, cet investissement n’est pas tributaire ni de l’emplacement du bien ni du montant du loyer.

Pour accéder à ce privilège, l’investisseur doit respecter ces conditions :

Les revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 23 000 € ou 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
Le bien doit être dûment meublé.

Pour conclure, le statut LMNP offre ces avantages :

Revenus locatifs imposés sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), souvent plus avantageux que les revenus fonciers.
L’investisseur a le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %) ou le réel, (déduction des charges réelles, comme les travaux).
Possibilité d’amortir le bien et le mobilier dans le cadre d’un régime réel.

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LMNP en 2025

Le déficit foncier

Principalement destiné aux propriétaires fortement imposés détenant des biens nécessitant de grandes rénovations, le déficit foncier permet de déduire les frais de rénovation du revenu global. Ceci réduit leurs assiettes imposables. Effectivement, ce dispositif ouvre la porte à :

Une déduction des frais de travaux sur les revenus fonciers. Cette déduction est plafonnée (jusqu’à 10 700 € par an sur le revenu global).
La possibilité de reporter l’excédent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Pour accéder à ce privilège, il faut que :

Les travaux doivent être liés à l’entretien, la réparation ou l’amélioration du bien, excluant la reconstruction ou l’extension.
Le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit.

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La loi Malraux

Le dispositif Malraux vise à encourager la restauration de propriétés situées dans des secteurs protégés. Cette loi offre les avantages suivants :

Réduction d’impôt de 22 % à 30 % du montant des travaux, selon l’emplacement géographique du bien. Il faut respecter un seuil de 400 000 € sur 4 ans.
Niches fiscales non plafonnées.

Pour profiter de ces avantages, il faut :

La propriété doit être située dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) et doté d’un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou d’un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP).
Faire appel à un Architecte des Bâtiments de France pour superviser les travaux.
Louer le bien vide pendant au moins 9 ans.

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La loi Monuments Historiques

La loi Monuments Historiques offre des avantages fiscaux aux contribuables de biens classés ou inscrits et qui compte faire des travaux de restauration et de conservation. Les travaux de restauration doivent être guidés par un Architecte des Bâtiments de France. En outre, le propriétaire doit conserver ce bien pendant au moins 15 ans.

Les avantages offerts se résument en :

Déduction de l’intégralité des dépenses de restauration et d’entretien du revenu global, sans plafonnement.
Exonération des droits de succession sous certaines conditions.

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La location en nue-propriété

La nue-propriété permet d’acquérir un bien à prix réduit. En contrepartie, le bailleur social détient temporairement l’usufruit de ce dernier. Ce mécanisme offre les avantages suivants :

Achat à un prix réduit.
Pas de charges et d’imposition durant la période de démembrement.
Revalorisation systématique du bien à la fin de l’usufruit.
Récupération de la pleine propriété à la fin de l’usufruit.

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