Généralement, la donation permet de transmettre un bien immobilier de son vivant. De plus, démembrement avec réserve d’usufruit est un dispositif qui permet de sécuriser les droits de donateur tout en lui apportant des avantages fiscaux. Vous souhaitez en apprendre plus, découvrez la suite de l’article.
Cadre légal
La donation usufruit/nue-propriété vous donne la possibilité de séparer un local commercial ou un bien résidentiel en deux entités différentes. Loin d’effectuer des travaux de séparation, ce dispositif légal attribue la nue-propriété à une personne ainsi que l’usufruitier à une autre. En d’autres, termes, un seul bien peut figurer dans le patrimoine de deux personnes différentes.
Par ailleurs, la loi impose un barème fiscal déterminant les parts des nus-propriétaires et des usufruitiers. Par exemple :
- L’usufruitier détient 90 % de la valeur du bien s’il est âge de moins de 21 ans.
- Si l’usufruitier est âge de moins de 31 ans, le bien sera partagé ainsi : 10 % pour usufruitier et 90 % pour le nu-propriétaire.
- Finalement, si l’usufruitier dépasse les 91 ans, il obtiendra 10 % de la valeur du bien.
Vous l’avez compris, les proportions changent en fonction de l’âge de l’usufruitier. En revanche, cet échelonnage dépend aussi de l’attractivité de bien en question ainsi que de l’état de santé de l’usufruitier. Dans cette perspective, nous vous conseillons d’avoir recours à un notaire qui réalisera cette donation dans les règles de l’art.
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Donation en démembrement : droits et obligations de l’usufruitier
D’après la loi, le donateur peut résider ou louer le bien en question tout en percevant le loyer. S’il souhaite rentabiliser son bien, il est libre de mener des travaux d’amélioration. Cependant, les tarifs de ces travaux sont entièrement à sa charge.
Il en est de même pour un bien professionnel. Cependant, il doit obtenir l’autorisation du donataire (le nu-propriétaire) avant de conclure tout contrat de location. De surcroit, les travaux importants figurent parmi les responsabilités du nu-propriétaire.
Comme tout avantage s’accompagne d’une obligation, le donateur en qualité d’usufruitier a plusieurs responsabilités. En effet, il n’a pas le droit de changer la vocation du bien en question. De plus, la taxe foncière et la taxe d’habitation sont à sa charge.
Les avantages fiscaux
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Notez que la donation en démembrement avec réserve d’usufruit s’accompagne des avantages suivants :
- Les droits de donation ne s’appliquent que sur la partie en nue-propriété, et ce, au moment de la transmission.
- Lors du décès du donateur, ses descendants n’ont pas à payer des droits supplémentaires.
- L’usufruitier profite d’une réduction sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Seule sa quote-part sera imposée.