Bien que cela semble étrange, un propriétaire n’est pas toujours libre de choisir le futur acquéreur lorsqu’il envisage vendre un bien immobilier. Il doit alors respecter le droit de préférence. Ce droit a plusieurs champs d’application dont le droit de préemption urbain ou DPU. C’est justement le sujet du jour. Lisez la suite.
DPU : définition
En France, il existe des zones définies par les collectivités en vue de mettre en place des projets d’aménagement urbain. Ces zones peuvent aussi être désignées par un établissement public de coopération intercommunale (EPCI). Il s’agit de zones de préemption.
Lorsque vous envisagez vendre un bien immobilier situé dans ces zones, sachez que vous devez prioritairement proposer votre offre à la collectivité ou l’EPCI en question. Effectivement, dans cette situation, vous n’avez plus le droit de choisir librement l’acheteur de votre bien. Notez en plus que le DPU prime sur le droit de préemption du locataire (bail commercial ou d’habitation).
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Quelles sont les zones de préemption ?
Où que vous soyez, sachez que les zones de préemption sont définies par une délibération de la mairie. Vous pouvez aussi consulter les journaux locaux ou demander des renseignements directement à la mairie.
Une question pose à ce niveau : pourquoi les collectivités locales ou les EPCI jouissent d’un droit de préemption urbain ? La réponse est toute simple. Ce droit leur permet de réaliser des projets d’intérêt général.
En effet, en acquérant des biens immobiliers dans certaines zones, ces structures peuvent procéder à la restructuration et la modernisation des anciens quartiers. Elles peuvent aussi construire des logements sociaux ou des infrastructures collectives.
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DPU : les biens concernés
Une collectivité peut exercer le DPU sur différentes sortes de biens immobiliers : terrains, immeubles, fonds de commerce, maison, etc. Par ailleurs, les vendeurs doivent respecter ce droit quel que soit leur statut : personne physique, entreprises de diverses formes juridiques, associations, etc.
Les successions, les donations, le partage de communauté (divorce par exemple) et les cessions de droits indivis ne font pas partie des opérations concernées par le droit de préférence. En effet, les mairies peuvent exercer ce droit uniquement dans le cadre d’une vente immobilière.
En outre, cette collectivité peut acheter une partie de la propriété mise en vente. Elle doit alors proposer un prix compensant la perte de valeur de la partie du bien non achetée.
En effet, la partie non préemptée perd généralement en attractivité auprès des acheteurs. Dans certains cas, vous pouvez réclamer l’achat de l’entièreté du bien à la mairie.
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Le droit de préemption des SAFER
Les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) sont des organismes à but non lucratif. Ces sociétés ont pour but de protéger l’environnement et de dynamiser les espaces forestiers et l’activité agricole dans une région.
Fondées pour servir l’intérêt général, les SAFER exercent aussi le droit de préemption. Elles achètent des biens, forestiers ou agricoles et les revendent à des personnes physiques ou morales souhaitant réaliser des projets en concordance avec ses objectifs.
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Droit de préemption urbain : les délais
Comme on l’a mentionné ci-dessus, les zones de péremption font l’objet d’une délibération de la part de la mairie. Ces zones sont alors mentionnées sur des affiches durant deux mois.
Alors, si vous comptez vendre un bien immobilier, suivez les étapes suivantes :
- Assurez-vous de l’éventuelle existence d’un droit de préférence.
- Si c’est le cas, adressez une déclaration d’intention d’aliéner ou DIA à votre mairie.
- La mairie dispose d’un délai de deux mois pour exprimer son accord ou son refus de votre offre. Tout dépassement des délais est considéré comme une renonciation au droit de préférence.
- Si la mairie décide d’exercer ce droit, vous pouvez procéder à la négociation du prix et des modalités de vente.
Le rôle de l’estimation immobilière
Afin de réussir une transaction immobilière, vous devez réaliser une estimation rigoureuse de votre bien. Dans cette perspective, nous vous recommandons de demander conseils à une agence immobilière comme Profil et Patrimoine Luberon dans le Vaucluse.
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En effet, lorsqu’une mairie décide d’acquérir un bien immobilier, il arrive qu’elle soit en désaccord avec le propriétaire en termes de prix. Cette structure peut donc profiter du délai de deux mois pour négocier les conditions de vente.
Si les deux parties prenantes n’arrivent pas à trouver un terrain d’entente, elles doivent faire appel à une juridiction compétente en matière d’expropriation. Le juge se réfèrera donc à l’historique des transactions immobilières dans la région afin de fixer le nouveau prix. D’où l’intérêt d’effectuer une estimation immobilière préalable.
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