Vous envisagez un investissement locatif rentable ? Dans cet article, nous reviendrons sur les différentes stratégies d’investissement dans le résidentiel, ainsi que les axes d’amélioration de l’immobilier locatif. Lisez la suite.
Investir dans la pierre : choisir sa stratégie
Bien que le contexte économique soit flou ces dernières années, l’immobilier locatif offre encore une garantie solide pour investir son argent. Pour un investissement locatif rentable, il faut définir sa stratégie en fonction des données du terrain : capacité d’emprunt, économies personnelles, fiscalité applicable, type de bail envisagé. Nous reviendrons en ce qui suit sur les stratégies de location à adopter : location meublée, location nue, etc.
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La location meublée
Définie par la loi Alur, la location meublée dure au moins un an reconductible et nécessite la mise à disposition de meubles nécessaires pour un confort minimal du locataire. Les recettes locatives sont déclarées en Bénéfices industriels et commerciaux (Bic). Le propriétaire bailleur peut choisir entre :
- Le régime réel pour déduire ses charges. En revanche, les recettes annuelles doivent dépasser 77 700 euros.
- Le régime micro-BIC qui ouvre la porte à un amortissement fiscal. Les recettes doivent être inférieures à 77 700 euros.
- LMNP, si les revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 euros ou sont inférieurs à 50 % des revenus du foyer fiscal.
- LMP dans le cas contraire.
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La location vide
Durant au moins 3 ans (sauf exception), la location nue génère des revenus fonciers. Le propriétaire bailleur aura le choix (ou presque) entre 2 régimes fiscaux. D’abord, le régime micro foncier, applicable en dessous de 15 000 euros de revenus annuels, ouvre la porte à un abattement forfaitaire de 30 %. Ensuite, le régime réel qui a pour avantage de déduire toutes les charges réelles des recettes locatives. Ces charges englobent essentiellement les intérêts d’emprunts et les travaux.
Le dépôt de garantie ne dépasse strictement pas 1 mois de loyer dans ce cadre de location. De plus, le propriétaire bailleur peut donner congé à son locataire grâce à des motifs valables, comme la revente. Il suffit de lui adresser un préavis de 6 mois. Les choses se compliquent un peu pour les locataires seniors à faible revenu, car, il va falloir trouver un logement de substitution avant de leur donner congé. Comme on l’a dit précédemment ce bail dure 3 ans pour les personnes physiques (sauf 9 mois pour les étudiants) et 6 ans pour les personnes morales.
L’Agence Parc du Château accompagne des clients volontiers dans les Hauts-De-Seine et Paris| dans l’ensemble de leurs projets immobiliers. Retrouvez alors une collection exceptionnelle de biens en vente ou en location : appartements avec terrasse, maisons d’architecte, studios, T2, T3 et bien plus. Profitez aussi de notre service de gérance locative, incluant le calcul et l’encaissement des loyers, la rédaction des baux, la représentation auprès des syndics, etc.
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La défiscalisation
La défiscalisation regroupe certes plusieurs dispositifs, néanmoins le statut Bailleur Privé, qui entrera en vigueur en 2026, resterait le plus courant. Successeur du dispositif Pinel, ce statut offre d’abord un amortissement fiscal de 3 % à 5 %. Cet amortissement va dépendre de la nature du loyer (social ou ordinaire) du bien (neuf ou ancien avec travaux importants à hauteur de 20 % de la valeur d’acquisition). Pour pouvoir profiter de ce dispositif, le bailleur doit s’engager à louer son bien au moins 12 ans. Malheureusement, ce nouveau dispositif risque d’être annulé en 2026 !
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Recherche de financement
La recherche de financement est une étape cruciale pour un investissement locatif rentable. À cet effet, vous devez déterminer votre taux d’endettement et trouver un organisme de financement qui propose des formules avantageuses. Noter que s’endetter pour investir un projet locatif est souvent rentable, puisque l’investisseur profite de l’effet de levier.
Gare aux passoires thermiques !
Valable pour 10 ans, le DPE concerne, entre autres, toutes sortes de bail. Il permet de qualifier la performance énergétique d’un bâtiment, grâce à des mesures précises. En revanche, depuis quelques années, il n’est plus possible de louer des biens énergivores. Les réglementations continueront de durcir en vue d’atteindre la sobriété énergétique dans le secteur du bâtiment. Concrètement,
- Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ou plus sont interdits de location.
- À compter du 1er janvier 2028, l’interdiction regroupera les biens classés F.
- À l’horizon du 1er janvier 2034, ce sera le tour des biens classés E.
Certes l’intérêt pour la performance énergétique des constructions émane d’une volonté de limiter l’usage des énergies fossiles néfastes pour la planète. Néanmoins, cette mesure réserve plusieurs avantages économiques et financiers, même pour les particuliers. Effectivement, mettre en location un performant énergétiquement constitue un argument fort pour générer plus de recettes locatives. Alors, si vous avez les moyens, pensez à investir dans des biens isolés convenablement ou engagez des travaux d’amélioration énergétique.
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Lueur d’espoir pour relancer le secteur locatif
Un investissement locatif rentable ne voit le jour que dans un cadre législatif propice. Certes, les particuliers n’ont pas d’impact immédiat sur les orientations des lois, néanmoins, la construction d’une conscience collective peut résoudre le problème. Dans cette optique, nous allons énumérer deux solutions pour rendre l’investissement immobilier rentable davantage, à savoir : l’adoption du calcul différentiel des taux d’endettement, et l’uniformisation de la fiscalité des revenus locatifs.
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La Chambre Nationale des Conseils Experts Financiers (CNCEF) a réclamé le retour du calcul différentiel pour déterminer la capacité d’emprunt des investisseurs. En effet, à compter de septembre 2021, les établissements banquiers n’ont plus le droit de faire recours au calcul différentiel pour déterminer la capacité d’emprunt. En règle générale, un investisseur sera toujours limité à un taux d’endettement de 33%. Avec la méthode différentielle, avoir un flux de trésorerie positif suffit généralement d’obtenir des prêts pour financer un projet locatif.
En revanche, trop restrictive, la méthode classique HCSF du calcul du taux d’endettement rend l’obtention de crédit immobilier impossible pour un large spectre d’investisseurs. Dans le même contexte de relance d’investissement locatif, l’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers (UNPI) a proposé d’uniformiser le dispositif fiscal des investissements locatifs neufs et anciens. Il s’agit par exemple de déduire les charges locatives et d’appliquer un amortissement annuel de 2 % sur 40 ans.
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