Dans le monde de l’investissement, la location-gérance constitue une opportunité aussi bien pour le propriétaire que pour le locataire gérant, à condition de bien.
📖L’essentiel de l’article
✅ La location gérance (gérance libre) permet au bailleur de déléguer la gestion de son commerce à locataire gérant (gérant libre).
✅ Pour pouvoir conclure un contrat de location-gérance, il faut que :
- Le propriétaire du fonds doit avoir exploité son fonds pendant au moins 2 ans (sauf exception).
- Le locataire doit verser un loyer (redevance) possiblement indexé au chiffre d’affaires ou au bénéfice de l’entreprise.
- En présence d’une clause de l’exploitation personnelle, le propriétaire du fonds doit obtenir l’accord du propriétaire des murs pour signer un contrat de gérance libre.
- Le locataire doit être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés et/ou au Répertoire des Métiers. Ce dernier doit être immatriculé dans les 15 jours qui suivent le début d’exercice.
- Le gérant doit garder le personnel, l’enseigne et le nom du commerce.
| Propriétaire du fonds | Locataire gérant | |
| Avantages | Il peut tester son commerce, tout en touchant un loyer. | Pouvoir investir dans un commerce existant, en ne payant qu’une redevance. |
| Inconvénients | Si le locataire gérant dévalorise le fond, le bailleur du fonds en subit les conséquences. Il est responsable solidaire des dettes contractées par le gérant durant les 6 premiers mois. | S’il arrive à valoriser le fonds, il ne touchera pas d’indemnité. Il ne bénéficie pas de droit de préemption (sauf exception). |
Définition de la location gérance
La gérance libre permet au bailleur de déléguer la gestion de son affaire à un tiers appelé gérant libre. Ce modèle permet au bailleur de rester propriétaire tout en laissant la gestion opérationnelle à un autre, offrant ainsi au gérant la possibilité de diriger une entreprise sans en devenir propriétaire.
D’ailleurs, ce dispositif est souvent utilisé pour tester de nouveaux projets entrepreneuriaux ou pour permettre au propriétaire de se libérer des responsabilités quotidiennes tout en conservant les bénéfices de son entreprise. En effet, ce mode de gestion d’entreprise est particulièrement instructif pour comprendre les diverses stratégies d’exploitation commerciale et souligne l’importance des mesures préventives pour assurer une collaboration efficace et sécurisée.
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Les modalités de la gérance libre
Le contrat de location-gérance obéit aux conditions suivantes :
- Sauf exception, le bailleur doit avoir exploité son fonds pendant 2 ans ou plus.
- Le locataire doit verser un loyer (redevance). Il est possible de fixer le montant de ce loyer en se référant au chiffre d’affaires ou au bénéfice du commerce.
- Pour pouvoir proposer une gérance libre, le propriétaire du fonds (ayant signé une clause de l’exploitation personnelle) doit obtenir l’accord du propriétaire des murs.
- Le locataire-gérant doit être un professionnel immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés et/ou au Répertoire des Métiers. Cette immatriculation doit avoir lieu au plus 15 jours après le début de son activité.
- Le locataire doit conserver le personnel, l’enseigne et le nom du commerce.
- Le propriétaire du fonds est responsable solidairement des dettes contractées par le locataire durant les 6 premiers mois.
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Location gérance avec option d’achat
Bien que le locataire ne dispose d’aucun droit de préemption, il est possible que le contrat de location-gérance soit assorti d’une promesse unilatérale de vente. Le bailleur doit ainsi céder son fonds au locataire, à un prix fixé au préalable.
Si cette promesse de vente est conclue en même temps (ou juste après) que le contrat de location-gérance, le Fisc peut assimiler cet acte à une vente déguisée. Il est donc judicieux d’inclure une clause de pacte de préférence donnant au locataire-gérance un droit de préférence sur l’acquisition du fonds. Ce dernier peut alors acheter le fonds aux mêmes prix et termes que toute autre personne.
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Pourquoi faire de la location-gérance ?
La gérance libre (location gérance) offre au locataire gérant la possibilité d’essayer une activité en s’acquittant uniquement du loyer. Elle permet d’investir sans pour autant s’engager dans l’achat du fonds de commerce. Ceci réduit considérablement les risques financiers au départ.
Quant au propriétaire, souvent exploitant du fonds de commerce, ce dispositif lui permet de conserver son fonds tout en prenant du recul par rapport à l’exploitation de son activité. En outre, il peut céder librement l’immeuble, sans indemniser le loueur.
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Les pièges de la location-gérance
À l’issue du contrat de gérance libre, si le locataire-gérant a réussi à valoriser le fonds, il ne touchera pas de compensations. En revanche, s’il compte acquérir ce fonds, il devra le payer plus cher.
D’autres parts, si le locataire-gérant dégrade la valeur du fonds, le bailleur en subira les conséquences. Notez qu’à la fin de la location gérance, si la cession du fonds se fait avec un prix bas (prix actuel diminué des loyers), l’administration fiscale considérait qu’il y a eu vente déguisée. Rappelons aussi que le propriétaire du fonds est responsable solidairement des dettes du locataire durant les 6 premiers mois.