Egalement nommé financement participatif, le crowdfunding a le vent en poupe dans le domaine de la levée de fond pour un projet. Évidemment, l’immobilier n’échappe pas à ce nouveau mode de fonctionnement. Nous vous proposons donc de découvrir le procédé du crowdfunding immobilier, son évolution et son intérêt.
Définition du crowdfunding immobilier
Contrairement aux idées reçues, le crowdfunding n’est pas un phénomène nouveau. Celui avait déjà été utilisé lors de la construction de la Statue de la Liberté en 1884. En effet, le congrès américain refuse de financer le piédestal. Pour sauver le projet, un certain Joseph Pulitzer (le créateur du prix littéraire) lance une campagne de financement participatif. Véritable succès, elle permet de récolter 100 000 dollars auprès de 125 000 personnes ayant donné 1 dollars ou moins. En contrepartie de leurs donations, les contributeurs reçurent une réplique miniature du monument.
Tous les éléments du crowdfunding tel qu’on le connait actuellement sont donc déjà présents :
- Le projet à financer (le piédestal de la Statue).
- Le lanceur de campagne (Joseph Pulitzer).
- La contrepartie au don (la réplique miniature).
- La multiplicité des donateurs (125 000 personnes).
De nos jours, le fonctionnement d’une campagne de financement participatif a peu évolué. La vraie évolution de ce type de procédé se situe plutôt dans son lancement et sa communication. En effet, le crowdfunding se déroule aujourd’hui sur Internet, par le biais de plateformes spécialisées. La rencontre entre l’offre et la demande de ce genre de projet s’en trouve ainsi grandement facilitée. Ainsi, l’investissement de 100 000 dollars de 1884 pèse bien peu comparé à certains projets actuels dépassant le million d’euros.
Dans l’immobilier, le lanceur de projet peut être une entreprise (promoteur) ou un particulier souhaitant construire sa résidence et recherchant un financement hors des banques. En termes de contrepartie, oubliez les répliques miniatures du bâtiment ou du logement. Effectivement, les donateurs récupèrent à la fin du projet leur mises initiales accompagnées d’intérêts. Bien Ici estime que le rendement moyen de ce type d’investissement va de 6 à 8%.
Comment marche le crowdfunding immobilier ?
Maintenant que vous savez ce qu’est le financement participatif, voici quelques explications sur ce procédé. Tout d’abord, une campagne de crowdfunding immobilier rassemble 3 parties. Au commencement, le porteur de projet entre en contact avec la plateforme d’investissement avec une offre déjà bien définie. La plateforme analyse celle-ci et la propose aux internautes investisseurs si elle la juge viable. Enfin, les donateurs intéressés par le concept et son rendement investissent la somme de leur choix.
À propos de l’investissement, celui-ci se réalise principalement sous 2 formes différentes. La première consiste à acheter des parts dans la Société Civile de Construction Vente du promoteur au travers d’une SAS créée par la plateforme. Les investisseurs deviennent alors actionnaires. À la fin du projet, le promoteur rachète les actions avec une plus-value plafonnée au début de la campagne.
La seconde solution est d’investir à travers un système d’émission obligataire. Dans ce cas, les investisseurs prêtent une certaine somme à la Société Civile de Construction Vente du promoteur. Ces obligations possèdent alors un taux d’intérêt et une durée prédéfinie. Dans les deux fonctionnements, le remboursement et le versement des intérêts arrivent généralement une fois le projet terminé. Cette vidéo vous résume ce qu’est le crowdfunding immobilier en 10 minutes.
Etat des lieux du financement participatif dans l’immobilier
Tout comme pour toutes les activités, le crowdfunding se développe de manière importante dans l’immobilier. Ce type de financement est ainsi de plus en plus répandu chez les entreprises du secteur. En effet, les promoteurs s’adressent toujours aux banques dans un premier temps pour emprunter. Cependant, le financement participatif permet à ces porteurs de projet d’obtenir une somme complémentaire à celle fournie par les institutions bancaires, voir les aider à obtenir un prêt auprès de ces dernières.
Concernant les investissements, ceux-ci sont également toujours plus importants. D’après le baromètre du crowdfunding immobilier en France réalisé par Fundimmo et Hellocrowdfunding auprès de 32 plateformes, les fonds collectés ont augmenté de 83% en un an pour atteindre 185 millions d’euros. Cette somme s’est ensuite répartie entre 343 projets (+ 56% en un an). Finalement, le montant moyen collecté par campagne en 2018 est de 539 128 euros (en hausse de 18% en un an).
La fiscalité du financement participatif
La loi considère les sommes placées en crowdfunding comme des placements financiers et non des investissements immobiliers. Cela signifie que la flat tax s’applique à vos intérêts engendrés par votre participation à une campagne. Vos gains sont donc taxés à 30% (17,2 % de prélèvements sociaux et 12,8% d’impôts sur le revenu fixe). Si vous êtes un expatrié, sachez que vous serez exonéré de cet impôt, étant imposable dans votre pays de résidence.
Dans les faits, une grande partie des plateformes de crowdfunding immobilier gère la fiscalité à votre place. À la fin du projet, elles vous fourniront donc votre remboursement et ses intérêts allégés des prélèvements. Ces derniers sont directement reversés au fisc. Le site vous enverra alors un document utilisable pour votre déclaration d’impôt.
➔ À lire aussi : Loi Pinel : les risques à connaître avant d’investir
Les avantages du financement participatif
Évidemment, le taux de rendement élevé constitue le principal intérêt du crowdfunding pour les investisseurs. Effectivement Fundimmo et Hellocrowdfunding estiment celui-ci à 9% par an. À titre de comparaison, la plateforme France SCPI évalue la rentabilité moyenne annuelle d’un investissement en SCPI à 4,51%. Le financement participatif est donc l’un des placements dans la pierre qui peut vous rapporter le plus de briques.
Outre une rentabilité élevée, le crowdfunding immobilier possède aussi l’avantage d’être financièrement accessible. En effet, l’investissement moyen est de 1 581 euros par investisseur. Nous sommes donc bien loin des 75 000 euros de moyenne placés par les apporteurs en SCPI. Le financement participatif constitue donc un placement de choix pour les bourses les plus modestes.
Finalement, le financement participatif en immobilier est également un investissement de courte durée. Ainsi, la durée moyenne de remboursement pour un projet de crowdfunding est de 23,3 mois. Encore une fois, ce mode de fonctionnement s’avère bien plus adapté que la SCPI pour un placement rapide. Effectivement, l’Autorité des Marchés Financiers conseille de conserver ses parts de SCPI entre 8 et 15 ans.
Les inconvénients du crowdfunding dans l’immobilier
La loi du marché veut que la rentabilité d’un investissement dépende de son risque. Avec 9% de rendement, le crowdfunding immobilier n’échappe pas à cette règle. La principale menace encourue par les investisseurs est de voir le porteur de projet subir une défaillance. Dans ce cas, les donateurs perdraient leurs mises de départ et leurs intérêts. Ce danger reste toutefois limité puisque les plateformes de financement participatif n’ont connu qu’un seul cas de ce type. Ce dernier concernait le promoteur Terlat, dont la liquidation judiciaire a fait perdre en moyenne 2 477 euros par crowdfunder.
Le second inconvénient principal est le retard. La construction immobilière agglomère de nombreux acteurs. Les entreprises dépassent donc souvent les délais prévus. Dans le cadre du crowdfunding, les projets retardés représentent 15, 92% des campagnes. Concernant la durée supplémentaire pour boucler l’ensemble, celle-ci est en moyenne de 6 mois.
Outre les risques liés à l’investissement, l’offre disponibles sur les plateformes de crowdfunding est également limitée. En effet, près des trois quarts des projets concernent le résidentiel. Si vous souhaitez investir dans des locaux professionnels, le financement participatif n’est donc pas votre meilleure option.