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Loi Pinel : les risques à connaître avant d’investir

Élaborant régulièrement de nouvelles taxes sur l’immobilier, le gouvernement instaure aussi parfois des incitations à devenir propriétaire. C’est le cas de la loi Pinel qui représente une opportunité alléchante d’acquérir un logement neuf. Pourtant, ce dispositif comprend également de nombreux risques. Nous vous résumons les différents points à surveiller avant de réaliser un investissement.

Qu’est ce-que la loi Pinel ?

Intégrée à la loi finance de 2015, le dispositif Pinel instaure une réduction d’impôt. Le gouvernement prévoit sa fin pour le 31 Décembre 2021. Avant cette date, l’investisseur doit donc acquérir un logement neuf ou rénover un bien insalubre selon les normes actuelles. Cependant, l’Etat intègre des limites. L’habitation doit notamment être implantée dans une ville figurant dans la liste des cités concernées.

La loi Pinel concerne donc les investissements locatifs. Les biens acquis consistent en des logements neufs ou insalubres mais rénovés selon les normes en vigueur. De plus, le propriétaire s’engage à louer son bien sur une longue durée. Effectivement, le délai de location minimum est de six ans.

Une rentabilité faible

Pour bénéficier de ce dispositif, vous devez entre-autres vous soumettre à un plafonnement du loyer. Afin de déterminer ce dernier, l’acquéreur doit préalablement calculer la surface utile du logement. Le calcul est le suivant : surface habitable + (0,5*surface des annexes). L’Etat limite donc la prise en compte des annexes à la moitié de leurs espaces réels. De plus, ces endroits sont réduits à un seuil de 8 m² dans les calculs.

En plus de réduire votre surface réelle, la loi Pinel instaure également un barème de loyer à ne pas dépasser :

  • Zone A Bis : 17,17 euros le m²,
  • secteur A : 12,75 euros le m²,
  • zone B1 : 10,28 euros le m².

Concrètement, prenons l’exemple d’un logement situé à Paris. La capitale étant intégrée dans la zone A Bis, le barème s’élève à 17,17 euros le m². Selon MeilleursAgents, le loyer moyen atteint 27,9 euros le m². Un bien parisien loué sous Pinel se loue donc 48% moins chère qu’un bail classique. Cette vidéo vous expliquera pourquoi ce type d’investissement dispose d’une rentabilité faible.

De longues durées de locations

Dans le cadre d’une location vide standard, la durée minimale d’un bail est de trois ans. Du côté de la loi Pinel, la période plancher s’étend de six à douze ans. En contrepartie, le propriétaire obtient une réduction d’impôt allant de 12 à 21% du prix du bien. À noter toutefois que l’Etat plafonne le coût d’acquisition à 300 000 euros.

Les durées de locations atteignent ainsi celles des baux de locaux commerciaux. Pourtant, la rentabilité de l’habitation reste très inférieure à celui des murs de magasins. Cette affirmation est d’autant plus véridique avec les barèmes instaurés par la réglementation. Avant de se décider, un investisseur devrait ainsi se renseigner sur le marché des commerces.

Un choix de villes limitées

Visant à diminuer les prix des loyers en zones tendus, la liste des villes compatibles se composent surtout de cités aux marchés immobiliers saturés. Conséquences, les prix dépassent la moyenne nationale. À surface égale, un acquéreur payera son logement plus cher. La réduction d’impôt prévu se retrouve ainsi nullifié.

De même, attention aux villes peu dynamiques. Ces dernières se révèlent de mauvaises zones où investir. Effectivement, un grand nombre de logements vacants ou une quantité élevée de programmes de constructions diminuera les prix des loyers locaux. De même, une zone abritant peu d’emplois attirera par conséquent une faible proportion de locataires.

💡 Loi Pinel : un investissement à qualité fluctuante
La rentabilité d’un investissement Pinel dépend fortement de la ville où le bien se situe. Effectivement, le dispositif plafonne les loyers pouvant être demandé. Le principal moyen d’influer sur le rendement reste donc le prix d’acquisition. Plus le prix sera faible et plus les gains seront élevés.

Un seuil maximum de revenus

En plus des barèmes de loyers, la loi Pinel impose aussi une limite en termes de revenus pour les locataires. Le propriétaire ne peut donc pas accepter n’importe qui dans son logement. Même si un candidat dispose d’un bon dossier, il devra également répondre à la condition des faibles rémunérations.

Ces seuils de revenus s’appliquent à l’échelle d’un foyer. De plus, ils diffèrent en fonction de la zone où se situe le logement. À titre d’exemple, analysons le cas d’un ménage d’une seule personne. En secteur A Bis et A, les gains du célibataire doivent rester sous la barre des 38 236 euros annuels. En espace B1, les rémunérations de ce dernier se limite à 31 165 euros par an.

Les changements Pinel de 2019

En 2019, la loi Pinel a connue plusieurs évolutions. Tout d’abord, la liste des villes compatibles a rétrécie. En effet, les zones B2 et C ont disparu. Bien que ces secteurs possédaient un plafonnement de loyers inférieurs aux autres, ils étaient aussi financièrement plus accessibles. De ce fait, le dispositif réglementaire devient moins simple d’accès. Avec des cités où le prix au m² est élevé, seul les investisseurs très aisés bénéficient encore du système.

Cependant, toutes les villes comprises dans les zones B2 et C ne sont pas exclues. Effectivement, les cités ayant vu un site militaire fermer sur leurs territoires restent incluses dans le dispositif Pinel. Parmi les secteurs concernés, les investisseurs trouveront Châlons-sur-Saône et Luxeuil-les-Bains. Cependant, la fermeture de ce genre d’institution traduit souvent un secteur peu dynamique. Un investissement immobilier aurait de grandes chances d’y être un échec.

➔ A lire aussi : La location saisonnière et l’imposition

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