Dans cet article, nous parlerons du dépôt de garantie dans un bail professionnel : cadre légal, montant, restitution, etc.
📖 Ce qu’il faut retenir
✅ Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire dans le cadre d’un bail professionnel.
✅ Le bailleul et le locataire peuvent fixer librement le montant du dépôt de garantie qui est généralement égal à 2 loyers.
✅Il en est de même pour la date de restitution du bail professionnel (généralement 2 mois après la fin de location).
✅ Avant de restituer cette somme, le bailleur et le locataire doivent établir un état des lieux de sortie et le comparer à celui d’entrée. Ainsi, le propriétaire peut retenir une partie du dépôt de garantie pour réparer les éventuels dégâts constatés.
✅ Pour pouvoir signer un bail professionnel et exiger éventuellement un dépôt de garantie, le propriétaire doit obtenir une autorisation de changement d’usage des locaux (uniquement pour les communes de plus de 200 000 habitants). Le locataire doit aussi être un professionnel libéral.
Quelles sont les obligations des parties dans un contrat de bail à usage professionnel ?
En somme, le bail professionnel est plus souple que le bail commercial. Cependant, il faut que les parties prenantes respectent certaines obligations, à savoir :
- Le locataire (preneur) doit exercer une profession libérale.
- Le preneur doit payer régulièrement son loyer et préserver le bien.
- Le bailleur doit fournir un local en bon état. Il doit également payer les diverses charges locatives, dont les taxes (sauf mentions contraires) : TF, taxe de balayage, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc.
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Quelles sont les modalités et règles du dépôt de garantie pour les locations professionnelles ?
En réalité, le dépôt de garantie d’un bail professionnel n’est pas obligatoire. Aucun texte juridique ne prévoit son imposition. Néanmoins, les bailleurs exigent souvent le versement de cette somme.
Son montant est librement fixé par le preneur et le bailleur. Ceci dit, le locataire peut s’opposer dès le début à cette mesure. En revanche, si le local professionnel est alléchant, ce refus peut inciter le propriétaire à le confier à quelqu’un d’autre. Tout est question d’offre et demande.
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Cadre légal
Un dépôt de garantie peut être imposé dans le cadre d’un bail professionnel. Néanmoins, la location doit satisfaire les critères propres à ce type de contrat. Cela implique le respect de certaines caractéristiques, notamment :
- Le propriétaire doit obtenir une autorisation de changement d’usage des locaux. Notez que dans les communes de plus de 200 000 habitants, il est impératif d’obtenir une autorisation de changement d’usage des locaux. Ce document permet au propriétaire d’exploiter son bien comme étant un local professionnel. Pour ce faire, le propriétaire des locaux doit consulter les services de la mairie avant même de conclure le bail professionnel.
- Le preneur doit être un professionnel, c’est-à-dire, qu’il exerce une profession libérale réglementée ou non. De plus, sa profession doit être classée comme une activité BIC libérale (Bénéfice Non Commerciaux).
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Le montant du dépôt de garantie
En règle générale, le dépôt de garantie permet de couvrir les frais engagés pour d’éventuels travaux ou réparations liés à l’utilisation des locaux par le preneur. Le montant retenu correspond aux opérations nécessaires, et l’intégralité du dépôt peut être restituée si le bien a été correctement entretenu. Actuellement, aucune réglementation ne fixe le montant du dépôt de garantie pour un bail professionnel. Celui-ci est déterminé librement par accord entre le propriétaire et le locataire.
Cependant, le dépôt de garantie d’un bail professionnel peut présenter un avantage pour le locataire. Ainsi, il génère des intérêts calculés au même taux que celui appliqué par la Banque de France pour les avances sur titres. Toutefois, cette production d’intérêts n’est pas systématique, contrairement à ce qui est prévu pour les baux commerciaux.
En effet, dans le cadre d’un bail commercial, le dépôt de garantie génère automatiquement des intérêts au profit du locataire (Article L.145-40 du Code de commerce). En revanche, pour un bail professionnel, aucun intérêt n’est versé, même si le montant du dépôt dépasse l’équivalent de deux loyers.
À l’instar du dépôt de garantie dans un bail professionnel, le loyer n’est pas encadré par la loi. Par contre, ce bail peut être révisé d’une façon annuelle dans le contrat d’exploitation. Néanmoins, le dépôt de garantie demeure optionnel. Généralement, le dépôt de garantie vaut approximativement 2 mois de loyer. Cependant, cette somme reste tributaire de la valeur du local.
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Restitution du dépôt de garantie dans les locations professionnelles
Généralement, le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie (ou une fraction) au locataire lorsque ce dernier quitte les lieux. Évidemment, le bailleur peut retenir une partie du dépôt en présence de dégradations imputables au locataire. Tout comme le montant du dépôt de garantie, les parties prenantes doivent préciser la date de restitution de cette somme lors de la conclusion du bail professionnel.
Jusqu’à lors, il n’existe nul texte juridique encadrant le dépôt de garantie d’un bail professionnel. Pourtant, les bailleurs restituent souvent le dépôt dans un délai de 2 mois suivant la sortie des lieux par le locataire. Rappelons qu’il est nécessaire de préciser ce détail dans le bail en vue d’éviter tout conflit dans le futur.
Lorsque le bail professionnel comprend une clause imposant le versement d’un dépôt de garantie, ce dernier doit être perçu de la sorte. Il ne s’agit donc pas d’une avance sur un loyer. Alors, il est interdit qu’un locataire refuse de verser le dernier loyer à l’issue du bail, sous prétexte qu’il est possible d’utiliser le dépôt de garantie pour régler sa dette.
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Sortie des lieux
Les parties prenantes doivent établir systématiquement un état des lieux de sortie à la fin de la location. Ainsi, le preneur pourra récupérer son dépôt de garantie, ou une partie de cette somme. D’ailleurs, ils doivent réaliser un état des lieux d’entrée dans le local au début de la location.
Le bailleur et le preneur peuvent réaliser seuls l’état des lieux ou encore faire appel à un commissaire de justice. En cas de constatation de dégâts matériels, le propriétaire peut garder une fraction du dépôt de garantie du bail professionnel.
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