Bail professionnel : comment déchiffrer ce contrat ?

Vous exercez une profession libérale ? Dans cet article, nous allons nous intéresser au bail professionnel. En effet, les notions de bail professionnel et bail commercial prêtent souvent à confusion. Néanmoins, les baux professionnels concernent des locaux, dont l’usage est ni industriel, ni commercial, ni agricole.

C’est quoi le bail à usage professionnel ?

Les baux professionnels sont avant tout des contrats de location. Comme leur nom l’indique, ces baux concernent seulement des locaux à un usage professionnel. On entend par ceci les professions libérales, qu’elles soient règlementées ou pas. De plus, les personnes exerçant ces professions doivent être au régime bénéfices non commerciaux.

Étant un contrat de location, le bail professionnel comporte les clauses suivantes :

• La désignation complète du bailleur et du preneur ;
• La description du bien destiné à la location ;
• La durée de la location ;
• La valeur du loyer ;
• La valeur du dépôt de garantie ;
• La liste des charges locatives ;
• Etc.

De surcroit, ce bail doit comporter un dossier de diagnostic technique (DDT). On peut citer en guise d’exemple le diagnostic de performance énergétique (DPE) ainsi que le diagnostic plomb (Crep).

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Quelle est la durée d’un bail professionnel ?

Un bail professionnel dure au moins 6 ans. Nous tenons à signaler qu’un tel bail ne dure aucunement moins de cette durée. Évidemment, une reconduction de bail est toujours possible.

En revanche, le bailleur et le preneur sont tenus de signer un acte authentique si le bail durant plus de 12 ans. Notez que ce contrat peut être résilié par l’entrepreneur, et ce, en envoyant un préavis de six mois au bailleur.

Comment fixer un loyer professionnel ?

En principe, la valeur du loyer demeure inchangée en cours d’exécution du bail professionnel. Les parties prenantes sont libres de fixer le montant du loyer ainsi que les modalités de paiement. Néanmoins, le preneur et le bailleur peuvent prévoir la révision du loyer.

Quel indice de révision pour un bail professionnel ? Notez que le bailleur et le preneur peuvent choisir entre 2 indices. Il s’agit de L’ICC (indice du coût de la construction) et de l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires).

Quelle est la différence entre un bail professionnel et un bail commercial ?

D’une façon générale, les baux professionnels offrent moins de garanties que leurs équivalents commerciaux. Par exemple, le locataire n’a pas accès au droit de reconduction du bail. Seul le propriétaire peut décider de renouveler ou pas le contrat. De plus, il n’est pas obligé de verser une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail professionnel.

Une question se pose à ce stade : pourquoi ce bail n’offre pas suffisamment de protection au preneur ? Ceci est dû à la nature de l’activité exercée par ce dernier. En effet, lorsqu’on exerce une activité professionnelle, l’emplacement du local d’exercice n’a pas de grande importance. Les clients d’un professionnel libéral sont plus enclins à le suivre partout où il exerce.

Par contre, la zone de chalandise d’une activité commerciale est souvent très limitée. De plus, il est quasiment impossible que des clients suivent un commerçant s’il change son lieu d’activité. C’est pour cette raison que la notion du fonds de commerce existe.

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En revanche, le locataire professionnel peut partir quand, il le souhaite à condition de respecter un préavis de 6 mois. Ceci n’est évidemment pas possible dans le cadre d’un bail commercial. En effet, un locataire commercial ne peut quitter les lieux qu’à l’issue d’une période triennale.

Les charges locatives dans un bail professionnel

Le propriétaire et le preneur se répartissent les charges liées à l’exploitation du bien à usage professionnel. Cependant, à l’instar des baux commerciaux, certaines dépenses demeurent à la charge du bailleur. On parle principalement de :

• Frais des gros travaux mentionnés dans l’article 606 du Code civil.
• Travaux rendus nécessaires par la vétusté.
• Frais de la gestion locative.
• Impôts et taxes dont le bailleur est redevable.
• Différentes charges portant sur des locaux vides ou dues par d’autres locataires.

Quelles sont les conditions au renouvellement du bail professionnel ?

La durée minimale de ce bail est de six ans. Il est tacitement renouvelé pour la même période, sans pour autant remplir une formalité en particulier. Ceci dit que le droit de renouvellement n’est pas systématique. Le bailleur peut mettre fin à ce bail à l’issue de cette durée.

Notez que ni le bailleur propriétaire, ni le preneur ne sont pas obligés à proposer un motif de résiliation. À l’encontre du bail commercial, le bailleur n’a pas à verser une indemnité d’éviction au locataire.

Comme on l’a dit précédemment, le preneur peut mettre fin au bail avant la durée prévue. Par contre, le bailleur n’a pas le droit de résilier le bail en cours. En revanche, il peut refuser la reconduction du contrat sans verser une compensation au locataire.

Comment céder un bail professionnel ?

Généralement, le preneur peut céder librement un bail professionnel. Néanmoins, les bailleurs ont souvent tendance à inclure des clauses bloquant cette démarche. En effet, la cession n’aura lieur si le propriétaire exprime son approbation.

Est-il possible de sous-louer un local professionnel ?

La sous-location professionnelle est une pratique courante chez les professionnels libéraux, en l’absence de clause contraire. Cependant, le locataire doit informer le bailleur de son dessein.

Notez que le preneur est responsable du sous-locataire. En d’autres termes, il doit répondre auprès du propriétaire de l’exécution des obligations du sous-locataire comme s’il exploitait lui-même le bien.

Comment faire un état des lieux professionnel ?

À l’instar du bail commercial, les parties prenantes doivent établir un état des lieux à l’entrée et à la sortie du preneur dans le cadre d’un bail professionnel. Les parties prenantes peuvent faire cette démarche à l’amiable ou en faisant appel à huissier de justice.

Si le locataire n’établit pas un état des lieux au début de son activité, le local sera considéré comme en bon état. En revanche, cette présomption a été supprimée par la loi Pinel pour le bail commercial. Le but est de protéger le locataire, car l’état du local est déterminante pour la pérennité de l’activité commerciale.