Changement d'usage : ce qu'il faut savoir

Dans certains cas, on est amené à modifier l’usage d’un local. Dans cet article, nous allons revenir sur le changement d’usage des locaux d’habitation, à savoir le cadre légal, le formalisme à suivre, les sanctions, etc.

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1 Cadre légale du changement d’usage d’un logement

1.1 Comment faire changement d’usage ?

2 Qu’est-ce qu’un local à usage d’habitation ?

3 Quelles sont les sanctions en cas de changement d’usage sans autorisation ?

4 Qu’en est-il du changement de destination ?

4.1 Quelle différence entre changement d’usage et changement de destination d’un local ?

5 Ce qu’il faut retenir du changement d’usage des locaux d’habitation

Cadre légale du changement d’usage d’un logement

Bien que chaque bien immobilier a sa propre vocation, la loi autorise d’exploiter les locaux à usage résidentiel autrement. En effet, il est tout à fait possible, sous conditions, de transformer l’usage d’un local d’habitation à un autre usage, tel qu’un bureau, un commerce, un hôtel, un bien meublé, touristique ou d’affaire, etc. Pour engager une telle procédure, plusieurs critères doivent se réunir, à savoir :

Le changement d’usage doit être compatible avec « la destination générale » de l’immeuble. Cette destination est fixée par l’assemblée générale des copropriétaires. Sans quoi, il faut que la personne obtienne l’accord des habitants par unanimité.
Si le locataire compte changer l’usage du bien qu’il occupe, il doit alors obtenir l’accord du bailleur pour exercer une activité professionnelle ou commerciale. Ils peuvent, à cet effet, signer un bail commercial ou mixte.

💡À noter

Les articles L631-7 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation régissent le changement d’usage.

Vous l’aurez compris, le propriétaire et le locataire ont tous les deux la possibilité de changer l’usage d’un bien. À cet effet, la personne souhaitant faire le changement doit obtenir une autorisation préalable.

Si local est situé dans une commune de plus de 200 000 habitants, cette autorisation préalable devient obligatoire. Il en est de même pour les départements suivants : Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne et Hauts de seine.

En revanche, les zones franches urbaines sont exclues de cette décision. Hormis les communes mentionnées ci-dessus, la demande d’autorisation préalable est généralement optionnelle. Nous vous conseillons donc de consulter votre mairie.

Comment faire changement d’usage ?

L’autorisation est souvent temporaire revêtant un caractère personnel, sauf dans le cas d’un changement d’usage à caractère réel. En effet, on distingue le changement d’usage à caractère réel avec compensation.

Ce changement est irréversible, et est attaché à la pierre. En d’autres termes, il est transmissible quelle que soit la personne qui exploite le local. Dans cette perspective, c’est le propriétaire qui se charge de la procédure de changement.

💡 Qu’est-ce qu’une compensation ?

C’est le fait de transformer un local qui n’était pas destiné à l’habitation comme les commerces en un logement. La compensation est perçue comme une procédure de cession de commercialité d’un bien. La compensation est faite suite à la demande de la mairie en échange d’un logement transformé en un local non résidentiel. Par conséquent, ce mécanisme vise à lutter contre l’insuffisance des logements dans les grandes villes en France.

Qu’est-ce qu’un local à usage d’habitation ?

Dans cet article, nous allons nous focaliser sur la transformation d’un local résidentiel. De quoi s’agit-il ? Voici une liste des locaux à usage d’habitation :

Les foyers.
Les logements de gardien.
Les logements de fonction.
Les chambres de service (appelées aussi chambres de bonne).
Les logements en location meublée qui sont occupés en qualité de résidence principale.
Les logements meublés inclus dans un bail commercial.

Est-il toujours facile de déterminer la nature d’un local ? La réponse est malheureusement non. Pour connaitre la destination d’un local ou d’un immeuble, il faut vérifier les éléments suivants :

L’usage réputé du bien au 1ᵉʳ janvier 1970.
Les travaux effectués postérieurement ayant mené au changement de l’usage ou la destination du bien. Il va donc falloir se référer aux permis de construire ou aux déclarations préalables autorisant ces travaux. Il en est de même pour les locaux construire après

Vous l’aurez compris, il est parfois difficile de cerner l’usage ou la destination d’un bâtiment. Par ailleurs, plusieurs paramètres compliquent la donne. On parle principalement de l’effervescence des locations de vacances du type Airbnb au cours de la dernière décennie.

Quelles sont les sanctions en cas de changement d’usage sans autorisation ?

En cas de changement d’usage sans demande d’autorisation, la personne ayant commis cet acte encours les pénalités suivantes :

La nullité des accords.
Une amende civile prononcée par le tribunal judiciaire et qui peut atteindre les 50 000 €.
La remise en état du local sous-astreinte judiciaire.
Une sanction pénale sous forme d’un an d’emprisonnement ou une amende atteignant les 80 000 €.

Qu’en est-il du changement de destination ?

Cette procédure consiste à changer l’affectation d’une partie ou de l’entièreté d’un bien immobilier. Notez qu’un bâtiment peut avoir une des cinq destinations prévues par la loi. En outre, chaque destination compte plusieurs sous-catégories. Voici une liste de ces destinations :

Habitation (logement et hébergement).
Exploitation agricole et forestière
Commerce et activités de service, telles que les restaurants, hébergements touristiques, artisanat, etc.
Équipements d’intérêt collectif et services publics, comme ceux sportifs, de santé et d’enseignement.
Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire, à l’instar des entrepôts et des bureaux.

En outre, le changement de destination nécessite une autorisation d’urbanisme auprès de la mairie. L’obtention de l’autorisation de l’assemblée générale est impérative lorsque le bien en question fait partie d’une copropriété. Les locataires peuvent aussi opter pour un changement de destination sous réserve d’obtenir l’accord de son bailleur.

Quelle différence entre changement d’usage et changement de destination d’un local ?

Contrairement au changement d’usage, le changement de destination s’applique aux bâtiments et non pas aux personnes. Pour y voir clairement, voici un tableau comparatif entre les deux procédures :

Changement d’usage	Changement de destination
Lié à la méthode d’exploitation du bien. Le changement est donc effectué au niveau des meubles et des équipements.	Lié à la méthode de construction du bâtiment. Par conséquent, ce changement affecte la structure du bien.
On compte deux usages : résidentiel et non résidentiels.	On a 5 destinations (mentionnées ci-dessus).
Régi par le Code de la Construction et de l’habitation.	Régi par le droit de l’urbanisme.
Nécessite : Une autorisation préalable des autorités locales. (Probablement l’autorisation des copropriétaires ou l’accord du bailleur si le locataire demande le changement).	Nécessite : Une autorisation d’urbanisme auprès de la mairie. (Peut-être l’autorisation des copropriétaires ou l’accord du bailleur). + Un permis de construire ou une déclaration préalable des travaux (selon la nature des travaux).
Personnel et temporaire sauf en cas d’une compensation.	Définitif et attaché à la pierre.

Ce qu’il faut retenir du changement d’usage des locaux d’habitation

Finalement, retenez bien ces 4 informations :

Le changement d’usage d’un local affecte le contenu d’un bien immobilier. Il revêt généralement un caractère personnel et temporaire.
Lorsque le changement d’usage est réel avec compensation, il sera alors définitif et attaché au local. Il s’agit de transformer un logement en un bien non résidentiel pour de bon. En échange (compensation), il faut céder la commercialité d’un autre bien pour le transformer en logement. Le but est de garder l’équilibre entre les logements et les autres types de biens.
Pour faire un changement d’usage, il faut souvent obtenir une autorisation préalable auprès de la mairie. Un accord de l’AG de la copropriété ou du propriétaire peut être exigé.
Le changement d’usage est bien différent du changement de destination qui lui touche la structure du bâtiment et nécessite en plus l’obtention d’un permis de construire ou une déclaration préalable.