Qu’est-ce que le droit au bail ?

Vous êtes un(e) commerçant(e) ou un(e) artisan(e) ? Alors des notions juridiques comme le droit au bail, le fonds de commerce ou encore de mur commercial vous intéressent. Dans cet article, nous allons revenir en long et en large sur le droit au bail. Lisez la suite.

Droit au bail et fonds de commerce

Généralement, le droit au bail est généralement une partie intégrante du fonds de commerce. Par conséquent, il détient alors une valeur patrimoniale. En d’autres termes, sa valeur est tributaire du marché immobilier.

Ce montant permet au nouveau preneur de bénéficier de tous les droits mentionnés dans le bail commercial. On parle en guise d’exemple de l’indemnité d’éviction et du droit au renouvellement. Le droit au bail permet aussi de compenser la sous-estimation des loyers par rapport au prix actuel.

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Comment se passe la vente d’un droit au bail ?

La cession du droit au bail se déroule en trois étapes :

• Réviser le contrat de bail.
• Informer la commune.
• Préparer l’acte de la cession (trouver un commissaire de justice, état des lieux, enregistrement de l’acte).

La fiscalité du droit au bail

Lors de la cession, la valeur marchande du droit au bail est taxable. Elle fait partie de l’assiette imposable de l’impôt sur le revenu (IR) appartenant au locataire cédant. Plus précisément, cette somme est classée parmi les bénéfices industriels et commerciaux. Si le cédant détient le droit au bail depuis :

• Moins de deux ans : il est considéré comme une plus-value à court terme. Il est imposé dans les conditions normales du IR. Le cédant peut toutefois réclamer l’étalement de l’imposition sur 3 ans.
• Plus de 2 ans : étant une plus-value à long terme, le droit au bail est taxé à 12,8 %.

Qu’en est-il du nouveau preneur ? Dans ce cas de figure, le droit au bail est concédée comme une immobilisation incorporelle non amortissable. Le nouveau locataire est donc amené à payer les droits d’enregistrement, dont on a parlé ci-dessus.

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Pas de porte et droit au bail : des notions qui prêtent à confusion

Lors de l’occupation d’un local commercial, le locataire se trouve dans l’obligation de payer soit un pas-de-porte, soit un droit au bail. Bien que ces notions de droit locatif soient fréquemment utilisées, plusieurs personnes ignorent encore leurs vraies significations.

En effet, lors de la cession de bail commercial, le nouveau locataire doit verser un droit au bail à l’ancien preneur. Ceci lui donne le droit d’exploiter librement les locaux en question.

En contrepartie, le droit d’entrée (pas-de-porte) est dû lorsque le preneur loue un local commercial vacant. Il doit alors verser cette somme (mentionné dans le contrat de bail) au propriétaire.

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Détermination du montant du pas-de-porte

En vue d’éviter d’éventuels conflits dans le futur entre le propriétaire des locaux et le preneur, il est judicieux de prévoir une clause de pas-de-porte dans le contrat de bail commercial. Dans le cas contraire, c’est au tribunal judiciaire de déterminer la valeur du droit d’entrée. Ceci passe par déterminer sa nature.

Généralement, le pas-de-porte est considéré comme un supplément de loyer que le locataire verse au bailleur lors du renouvellement du bail. En effet, comme la valeur locative effective des biens commerciaux ne cesse d’augmenter, les propriétaires exigent souvent une somme compensatoire pour rattraper cet écart. Rappelons que cet écart ne cesse de se creuser à cause notamment de l’impact de l’inflation sur le marché immobilier.

Par ailleurs, le pas-de-porte peut être perçu comme une indemnité qui correspond à une contrepartie financière de la dépréciation de la valeur marchande du bien commercial en question. Dans ce cas, si le bailleur souhaite récupérer ce local, il doit verser une indemnité d’éviction au locataire. En outre, le pas-de-porte peut être vu comme une contrepartie pécuniaire des avantages commerciaux liés au bail commercial, tels que la notoriété commerciale du bien.

Le bail à l’américaine : s’agit-il d’un contrat avec moins d’engagements ?

Le bail commercial fait partie des baux commerciaux, avec une petite particularité : le preneur n’est pas obligé de verser ni un droit au bail ni même un pas-de-porte. En revanche, ce dernier est amené à verser un loyer plus important. Le loyer est constitué de la valeur locative effective du local ainsi que de l’amortissement du pas-de-porte.

Le bail à l’américaine est avantageux de prime abord. Cette modalité permet au locataire d’exploiter les lieux sans payer une somme colossale au départ. Néanmoins, la révision du loyer demeure une procédure ambiguë pour un tel type de bail. De plus, lors de la cession du bail à l’américaine, le locataire ne peut pas récupérer la valeur de l’amortissement du pas-de-porte.