Vous le savez probablement, mais les revenus locatifs (location vide) font partie des revenus fonciers. Ces revenus sont soumis à la déclaration auprès du Fisc. Or, l’imposition de ces ressources reste méconnue, notamment pour les investisseurs. Dans cet article, nous allons revenir sur la fiscalité des revenus locatifs.
Ce qu’il faut retenir de la fiscalité des revenus locatifs
La location nue fait partie des revenus fonciers. Les revenus locatifs relatifs sont alors soumis soit au :
- Régime réel.
- Régime micro-foncier.
La location meublée est vue comme une activité commerciale. Elle est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ou l’impôt sur le revenu (IR), selon la structure juridique choisie par l’investisseur.
Outre les loyers perçus, sont inclus, non exhaustivement, dans les revenus locatifs :
- Les indemnités d’assurance après un sinistre.
- Recettes de location publicitaire.
- Recette de location des antennes de téléphone mobile.
- Les subventions de l’Anah pour faire des travaux d’amélioration d’habitat.
Cadre légal
Étant des revenus fonciers, les revenus locatifs (location vide) proviennent de l’exploitation d’un patrimoine immobilier. Il s’agit de percevoir les loyers issus des projets de locations nue. Bien entendu, les recettes locatives peuvent provenir de la location d’un logement, mais aussi d’un local commercial ou professionnel.
De toute évidence, les recettes locatives sont loin d’être l’unique source de revenus fonciers. En effet, l’investissement dans des sociétés immobilières (SCI par exemple) ou dans des fonds de placement immobilier font partie des revenus fonciers.
En outre, le fermage, la location de terrains affectés à l’usage de carrières et de sablières entrent dans cette catégorie. Les monuments historiques, ainsi que les dispositifs Pinel et Scellier sont aussi considérés comme des revenus fonciers. Vous l’aurez compris, les revenus fonciers englobent les ressources issues de la location vide de propriétés bâties ou non bâties.
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Rappelons aussi que les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ce dernier est basé sur un barème progressif. Chaque contribuable doit payer son impôt dû indépendamment de sa situation professionnelle.
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Comment déclarer fiscalement les revenus de location ?
Pour calculer les revenus locatifs, il suffit d’additionner les loyers pendant une année civile. À cela s’ajoutent certains revenus, à l’instar du :
- Montant d’indemnisation après un sinistre ;
- Recettes issues d’une location de panneaux publicitaires ;
- Les revenus issus de la location d’un terrain susceptible d’accueillir une antenne relais ;
- Les aides financières de l’Anah pour réaliser des travaux dans son logement : rénovation énergétique, adaptation à la perte d’autonomie, etc.
En revanche, les loyers impayés n’entrent pas dans le calcul des revenus fonciers. Finalement, notez que les cautions locatives (bien résidentiel ou commercial) sont non imposables tant que le bailleur ne les a pas utilisées. Toutefois, si ce dernier puise dans ces ressources pour couvrir les loyers impayés ou réparer les dégâts locatifs, il sera dans l’obligation de les déclarer.
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Fiscalité sur les revenus locatifs : quel régime s’applique ?
Tout d’abord, sachez qu’on distingue deux régimes d’imposition pour les revenus fonciers :
- Le régime réel
- Le régime micro-foncier.
Le choix du régime d’imposition est tributaire des recettes locatives (location nue) générées durant l’année civile ainsi que de vos charges. Dans la suite, nous allons revenir sur la particularité de chaque régime.
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Le régime réel
Ce mode d’imposition s’applique dans l’un des cas suivants :
- Si les recettes locatives dépassent les 15 000 € ;
- Si vous détenez au moins un bien immobilier sujet à un dispositif locatif exclusif de l’application du micro-foncier.
Le régime réel ne fonctionne pas avec le système de l’abattement forfaitaire. Ceci revient à déterminer le revenu foncier net imposable. En pratique, le calcul de l’imposition se fait de la sorte : [montant annuel brut généré] – [somme de toutes les déductions] = montant annuel d’impôt. Parmi les déductions fiscales sur les revenus locatifs (régime réel), on peut citer les charges foncières de l’année comme les frais d’agence et de notaire.
La déclaration fiscale des revenus locatifs (régime réel) se fait en remplissant le formulaire n° 2044 ou encore n° 2044 S (déclaration spéciale). Puis, le contribuable doit remplir la déclaration n° 2042 en y indiquant le résultat de calcul.
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Le régime micro-foncier
Ce régime fiscal est appliqué lorsque les revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 € sur l’année. C’est à l’administration fiscale de calculer le montant du revenu foncier net imposable. Ensuite, elle applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos recettes. Néanmoins, nulle charge ne sera déductible pour sa valeur réelle.
Figurez que le régime micro-foncier présente un atout majeur : sa facilité en termes de déclaration. En effet, vu sa simplicité, les contribuables peuvent indiquer directement le montant de leur revenu foncier annuel brut. Pour ce faire, il suffit de remplir le formulaire n° 2042.