La notion du “logement social à vie” touche à sa fin. Dans ce contexte, les locataires sociaux voient les conditions d’éligibilité aux logements sociaux se durcir. Un projet de loi stipulant un bail 3, 6, 9 pour les locataires sociaux. À cet égard, acquérir son logement social peut être une solution salvatrice ! Quelle est alors la nouvelle loi pour l’achat d’un logement social ? Lisez la suite.
📖 L’essentiel
✅L’étau se resserre peu à peu quant à l’accès aux baux sociaux. L’achat de son logement social peut offrir une solution pour les ménages modestes.
✅À cet effet, les bailleurs sociaux mettent, entre autres, en vente d’anciens logements HLM. Ces logements sont proposés prioritairement aux locataires sociaux du même département (généralement de plus de 2 ans d’ancienneté), aux gardiens d’immeuble puis finalement aux autres acquéreurs.
✅Pour accéder à cet avantage, des conditions de revenu sont appliquées. Les plafonds dépendent de l’emplacement du bien ainsi que de la taille et situation du ménage.
✅Les logements proposés doivent être salubres, non énergivores et ayant été construits, ou achetés par le bailleur social depuis plus de 10 ans.
Les logements sociaux ont été longtemps vu comme une mesure de l’équité sociale. Néanmoins, ces dernières années, les gouvernements consécutifs ont tenté de “rationaliser” cette mesure, en vue de cibler les ménages les plus modestes et de contrôler les dépenses de l’État.
Par exemple, 2024, un projet de loi a été proposé au conseil des ministres, visant à encourager la mobilité résidentielle, compte tenu du changement de la situation financière des locataires. En d’autres termes, le bail social à vie doit prendre fin. Si le ménage gagne plus, il doit céder la place à un ménage plus pauvre.
Toujours dans la même logique, le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun a proposé cette année de convertir le bail social en un contrat classique 3,6,9. La reconduction des baux doit être surveillée par le bailleur social qui se chargera de réévaluer les candidatures d’une façon régulière.
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Bien que ces projets de loi visent à favoriser la rotation des logements sociaux, ces derniers ont été dénoncés par plusieurs parties, dont le mouvement HLM. Ceci est en partie compréhensible, puisque l’accès au logement devient de plus en plus difficile, notamment pour les jeunes.
L’achat de logement social, bien qu’il nécessite un certain niveau de ressources et de planification, peut présenter pour certains une solution durable de logement. C’est justement le sujet de notre article.
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Il est tout à fait possible d’acheter un logement social à son propre initiative ou à l’initiative du bailleur social. L’acquisition de logements sociaux est possible pour :
- Le locataire à condition d’y avoir résidé durant au moins 2 ans.
- Son époux ou épouse.
- Ses descendants ou leurs partenaires.
- Ses ascendants ou leurs conjoints.
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Quels sont les logements sociaux éligibles dans ce cas ?
En somme, il existe 4 formules pour acheter un logement social. L’acquisition d’un HLM déjà construit sera notre point de mire. En effet, seuls les biens construits ou achetés depuis plus au moins 10 ans par un organisme HLM sont concernés. De plus, ces biens doivent être salubres et répondant aux conditions de performance énergétique. Dans cette optique, les locataires de ces logements HLM jouissent d’un droit de préemption. Ensuite, viennent les gardiens d’immeubles de l’organisme en question. En l’absence de réponse dans un délai de deux mois, ces logements seront proposés au grand public.
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Quel intérêt ?
Une question se pose à ce stade : est-il intéressant d’acheter un logement social ? La réponse est que ce privilège vous aide à accéder à la propriété avec des tarifs moins chers (moins 20 % en moyenne). Néanmoins, la location et la revente demeurent encadrées par la loi. En résumé, cette prérogative offre une solution idéale de logement, mais elle est loin de former un patrimoine immobilier.
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Vous l’aurez compris, l’accès aux logements sociaux est un privilège octroyé aux personnes aux revenus modestes. C’est pour cette raison que les ressources financières sont plafonnées. Ces plafonds varient selon des paramètres pour être les plus équitables possibles. En somme, il s’agit de :
- Emplacement du logement social.
- Composition du foyer fiscal du candidat acheteur.
- Situation médicale des membres du foyer fiscal.
D’abord, les seuils de revenus pour acheter un logement social dépendent de la nature du foyer fiscal. On parle ici du nombre de personnes qui composent le foyer fiscal, ainsi que de la relation qui les unit : personne seule, couple, deux personnes actives, personnes à charge, etc.
Ensuite, vient l’implantation du logement social, à savoir :
- Paris et communes limitrophe
- Autres communes situées en Île-de-France
- Autres régions.
Finalement, toujours dans une logique d’équité sociale, les plafonds relatifs aux personnes porteuses d’invalidité sont spécialement conçus pour les aider davantage à accéder à la propriété. Prenons un exemple : pour un foyer composé de 3 personnes, dont 2 à charge, le seuil de revenu à Paris est plafonné à 81 151 € (selon Service Public).
Il s’agit du même seuil pour un foyer de 3 personnes avec une (ou plus) personne porteuse de handicap. Ceci est vrai même pour un couple actif avec un enfant disposant d’une carte mobilité inclusion invalidité (CMI). En somme, la situation est fréquemment plus avantageuse pour un ménage avec une personne avec une CMI.
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Outre l’achat d’un ancien logement HLM, il existe d’autre formules pour acheter une propriété à des prix réduits, à savoir :
- Acquisition de logement social en VEFA : cette formule ouvre la porte à une réduction de la TVA (5,5 %). En effet, le logement doit faire l’objet d’une résidence principale. Le revenu du ménage doit également être plafonné.
- Acquisition de logement social neuf : dans ce cas, l’acquéreur peut profiter d’un taux de TVA préférentiel ainsi qu’une exonération de la taxe foncière pendant 15 ans.
- Construction d’une maison individuelle : cette alternative vous permettra d’édifier votre maison individuelle sur votre propre terrain. Sachez en plus que les organismes HLM peuvent vous apporter de l’aide, via notamment des garanties de sécurité du contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Nous reviendrons sur ces formules dans un prochain article.
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