Dans cet article, nous allons revenir sur la révision du bail commercial : périodicité, facteurs déterminants, exceptions, etc. Lisez la suite.
Comment est fixé le loyer du bail commercial ?
Contrairement à l’immobilier résidentiel, les loyers commerciaux ne sont pas initialement encadrés par la loi. Leur valeur dépend, en principe, de l’attractivité commerciale du bien. Le locataire et bailleur peuvent négocier librement le montant initial du loyer.
En revanche, la révision des loyers est bel et bien encadrée par la loi. Qu’il s’agisse de révision triennale ou d’autres révisions additionnelles, l’évolution du loyer doit suivre un barème.
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- Le pas de porte (droit d’entrée) est un montant que le nouveau locataire doit verser au bailleur lors de l’entrée des lieux. La valeur du pas-de-porte n’est pas soumise à aucun encadrement. Elle dépend de valeur locative du bien. Considérée comme complément du loyer, cette somme est imposable.
- Le droit au bail est une somme versée par le futur locataire à l’ancien lors de la récupération du bail commercial. À l’instar du dépôt de garantie, le droit au bail est imposable.
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Révision triennale du bail commercial
La révision triennale (tous les trois ans) est effectuée par le bailleur afin d’augmenter le loyer. Cette révision peut être faite à la demande du preneur en vue de baisser le montant du loyer.
Pour ce faire, il est possible que la partie intéressée notifie son vis-a-vis par LRAR. La révision du bail commercial peut aussi être demandée par acte de commissaire de justice. Étant d’ordre public, nulle clause dans le contrat de bail ne peut l’interdire.
En outre, l’évolution du montant du loyer est tributaire d’un certain indice de référence (indice de réévaluation). Cependant, il existe des cas particuliers dans lesquels il y a déplafonnement du montant du loyer. Voici les deux conditions cumulatives pour que l’évolution des loyers soit déplafonnée :
- La modification des facteurs locaux de commercialité doit être tangible. La création d’un pôle d’attraction proche du local commercial en question est un motif courant pour augmenter la valeur de loyer d’une façon indépendante. Par contre, la démolition d’une partie du local loué peut former un motif pour baisser considérablement le loyer.
- Cette modification doit être notoire et dépasser les 10 % de la valeur locative.
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Révision des loyers commerciaux : les facteurs déterminants
Outre la révision triennale légale, les loyers commerciaux peuvent être réévalués périodiquement (tous les 3, 6 ou 12 mois). Cette réévaluation est cumulable avec la révision légale. La fréquence de révision dépend de l’indice de référence mentionné dans la clause d’échelle mobile.
Vous vous demandez, à ce stade, qu’est-ce que la clause d’échelle mobile ou clause d’indexation. En effet, il s’agit d’une clause facultative dans le contrat de bail. L’objectif est de protéger le propriétaire-bailleur contre la dépréciation de son immeuble, à cause de l’inflation.
La clause d’indexation nous mène à une autre notion : l’indice des loyers commerciaux (ILC). En effet, le ILC n’est autre que l’indice de référence appliqué lors de la révision des loyers commerciaux.
Notez que le ILC permet la réappréciation de la valeur indexée du loyer. Cet indice dépend de l’activité du locataire ou de l’objet du contrat de bail.
Soulignons que le ILC ne dépend pas forcément de l’activité principale du preneur ou du bailleur. En cas de litige, c’est à la juridiction de reconsidérer la valeur du ILC. Elle peut ainsi ordonner la compensation de la partie endommagée.