Aujourd’hui, nous reviendrons sur les principales redevances liées à la vente des locaux commerciaux.
📖 Résumé
✅ Ce tableau résume les taxes et les impôts liés à la vente d’un bien commercial :
| Redevances | Règles |
| La taxe sur la plus-value immobilière | Exonération des biens détenus depuis plus de 30 ans.Un taux d’imposition variant de 0 % à 36,2 % (IR et CSG cumulés). |
| TVA | La cession d’un local commercial est soumise à la TVA au taux normal de 20 % sauf dans certains cas. |
| Impôt sur les sociétés (IS) | Applicable aux locaux détenus par une société à un taux de 25 % (sauf exception). |
✅ La cession d’un local commercial peut être accompagnée par d’autres dépenses, comme les frais de notaire, ainsi que les frais d’agence.
✅ Le réinvestissement des fonds générés par la vente de locaux commerciaux dans l’achat d’un autre immeuble (éligible) ouvre la porte à une exonération de la taxe sur la plus-value immobilière. Cette exonération est proportionnelle aux fonds investis.
Taxation des plus-values immobilières
La cession d’un local commercial est un acte soumis à une taxe sur la plus-value immobilière. Sans surprise, cette redevance est calculée en tenant compte de la différence entre le prix de vente du local et son prix d’acquisition. Par ailleurs, d’autres facteurs entrent en jeux. On parle par exemple des frais de notaire, d’éventuelle indemnité d’éviction ou des couts de rénovation. Le montant de cette taxe peut être assez conséquent. Il est donc judicieux de bien étudier le prix de vente d’un bien à usage commercial.
Comme en l’avez dit précédemment, cette redevance est tributaire de la durée de détention du local. Si un propriétaire avait gardé le local commercial pendant plus de 30 ans, alors la taxe sur la plus-value immobilière est nulle. En revanche, pour une détention de moins de 30 ans, le taux varie de 0 % à 36,2 %. Vous l’aurez compris, plus vous gardez un bien commercial, mieux c’est.
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La TVA
Impôt indirect, la TVA est facturée aux acquéreurs et collectée par les vendeurs. Ces derniers la reversent ensuite au Fisc. Généralement, la cession des biens commerciaux est soumise à la TVA au taux normal de 20 %. Néanmoins, cette règle n’est pas toujours vraie. Par exemple, la cession d’un bien commercial neuf est soumis à la TVA au taux réduit de 5,5 % dans certaines communes. Octroyer cet avantage ne fait qu’encourager la construction de bien commerciaux dans les zones défavorisées, dans le but de les dynamiser.
En plus, il advient que la cession de locaux commerciaux soit complètement exonérée de la TVA. En guise d’exemple, la vente d’un local commercial destiné à accueillir une activité médicale ou sociale, n’est pas soumise à la TVA. Finalement, le propriétaire peut ne pas facturer de TVA sur la cession de son bien commercial. C’est le cas lorsqu’il opte pour la vente du droit au bail. Vous l’aurez compris, le vendeur garde alors la propriété des murs commerciaux tout en cédant le droit d’exploitation. Bien qu’elle ne soit pas soumise à la TVA, la cession de droit au bail n’échappe pas à d’autres redevances, à l’instar de la taxe foncière.
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L’impôt sur les sociétés (IS)
Cet impôt concerne les biens à usages commerciaux détenus par les sociétés. Dans ce cas, la plus-value dégagée lors de la cession du local est perçue par l’administration fiscale comme un bénéfice réalisé par la société. En 2024, le taux de l’impôt sur les sociétés est de 25 %. Ce taux est valable pour tous types d’entreprises, et ce, quel que soit leur chiffre d’affaires. Toutefois, ce taux peut baisser jusqu’à 15 % pour certaines PME.
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Les autres frais
Outre les redevances mentionnées ci-dessus, la vente des locaux commerciaux peut engendrer d’autres frais. Renseignez-vous donc sur toutes les charges liées à la cession d’un local commercial, afin d’éviter les mauvaises surprises. Si c’est possible, demandez l’avis de plusieurs professionnels. Mais avant tout, voici une liste non exhaustive des frais liés à la vente d’un bien commercial :
- Les frais de notaire et droits d’enregistrement (généralement à la charge de l’acheteur) ;
- Les honoraires d’un agent immobilier ;
- Les diagnostics réglementaires ;
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Réinvestissement et fiscalité
Généralement, lorsqu’un propriétaire cède un bien commercial (ou autre), il réinvestit intégralement ou partiellement le produit de la vente dans l’achat d’un autre immeuble. Le but est de protéger ces fonds contre l’inflation. Cette démarche a un impact fiscal considérable. En effet, ce propriétaire peut bénéficier d’une exonération totale de la taxe sur la plus-value immobilière, rien qu’e réinvestissant les fonds issus de la vente. Notez que cet avantage est accordé que si le nouveau bien est acquis dans un délai de 2 ans à compter de la date de vente du bien commercial. De surcroit, cette exonération n’est valable que si le nouveau bien immobilier abrite une activité professionnelle.
Pareillement, si le propriétaire achète un nouveau bien en puisant seulement dans une partie du produit de la cession du bien commercial, il touchera à une exonération partielle de la taxe sur la plus-value immobilière. L’exonération sera proportionnelle à la valeur du nouvel immeuble par rapport à celle de tous les biens acquis après la cession du local commercial. De plus, le réinvestissement des fonds issus de la cession dans un autre immeuble ouvre la porte à un nouvel avantage, à savoir la possibilité de différer le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière. On parle alors de sursis de paiement.
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