Dans cet article, nous allons vous expliquer le mécanisme d’encadrement des loyers. Lisez la suite.
Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?
Investir dans un bien immobilier est certes un projet de vie qui nécessite un engagement financier grandiose. C’est pour cette raison que les bailleurs réclament souvent des loyers élevés, en guise de retour sur investissement. L’encadrement des loyers vient alors réguler l’immobilier locatif, et plus exactement les biens destinés à être la résidence principale des locataires.
Ce dispositif permet de résoudre le problème de logement, y compris dans les zones tendues, tout en gardant les investissements locatifs encore rentables. Sans quoi, plusieurs locataires, non éligibles aux logements sociaux, seront face à de sérieux problèmes de logements.
En effet, bien que l’encadrement des loyers suscite le désagrément des bailleurs, ce mécanisme leur offre tout de même, une grande liberté en termes de fixation de loyer. La raison est que ce dispositif tient compte des caractéristiques du bien ainsi que de son emplacement.
En vue d’être plus pertinent, l’encadrement des loyers tient compte de multiples paramètres. La localisation du bien est le paramètre le plus influent. Soulignons le fait que chaque localité est libre d’appliquer ou non le plafonnement des loyers.
Concrètement, on compte 69 villes sujettes au plafonnement des loyers. Ces villes sont situées dans les zones les plus tendues. Il s’agit des territoires suivants : Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier, Bordeaux, le Pays Basque et Grenoble-Alpes Métropole.
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Quels sont les baux concernés ?
Le plafonnement des loyers concerne essentiellement un large spectre de biens résidentiels. En pratique, cette mesure concerne les biens vides ou meublés faisant l’objet de résidence principale du locataire. Les baux mobilité sont aussi concernés par l’encadrement des loyers.
D’autre part, il existe des baux résidentiels exclus du plafonnement des loyers. Il s’agit des logements de fonction ainsi que de ceux mis en location saisonnière. Les biens faisant l’objet de résidence secondaire ou occupés occasionnellement par les locataires sont exclus de cette mesure.
Les baux commerciaux et professionnels ne font jusqu’à lors pas l’objet de régulation. Louer un local d’activité présente souvent un défi à part pour les commerçants et les professionnels. Heureusement, il y a une nouvelle orientation vers la régulation de ces baux. Affaire à suivre !
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Ne pas confondre avec l’encadrement à la relocation !
L’encadrement à la relocation est tout un autre processus de régulation du marché locatif. Il stipule le gel des loyers entre 2 locataires. Étant en vigueur jusqu’en juillet 2026, cette mesure peut être appliquée parallèlement avec l’encadrement des loyers. Les bailleurs ayant rénové leurs biens en profondeur ne sont pas concernés par cette mesure.
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Qu’en est il des charges récupérables ?
L’encadrement des loyers vous propose une marge de prix à appliquer au m2, sans tenir compte des charges locatives. Dues aux propriétaires, les charges récupérables concernent certaines taxes, les réparations courantes ainsi que les frais de services collectifs dans une copropriété.
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Simulateur d’encadrement des loyers
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À vrai dire, le calcul derrière l’encadrement des loyers n’est pas simple. Il tient compte de plusieurs paramètres, à savoir :
- Implantation du bien.
- Nature de location : vide ou meublée.
- Type de logement : (maison, appartement ou autre).
- Date de construction du bien
- Taille du logement.
Une fois le calcul effectué, on obtient un loyer de référence. Le bailleur doit alors respecter un intervalle qui limite la valeur locative à proposer, à savoir :
- Le loyer de référence, minoré de 30 %.
- Le loyer majoré de 20 % à ne pas excéder, sauf exception.
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En pratique, après avoir obtenu le loyer de référence maximal et minimal, le bailleur doit multiplier ces valeurs par la surface habitable du bien. Ensuite, il doit additionner les charges récupérables. Finalement, ce dernier peut ajouter un éventuel complément de loyer si son bien le mérite.
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Plafond des loyers : les exceptions
Il existe une manière légale pour contourner l’encadrement des loyers. En effet, les bailleurs peuvent réclamer un complément de loyer, sous certaines conditions. En réalité, cette exception concerne les biens luxueux ou qui sortent du lot.
Pouvant être contesté par le locataire, le complément de loyer n’est pas rigoureusement encadré par loi. D’une part, il n’est pas plafonné. D’autre part, il n’existe pas de critères clairs justifiant sa réclamation.
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