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Comment contourner l’encadrement des loyers ?

Mesure fortement impopulaire auprès des propriétaires, l’encadrement des loyers avait connu une première vie en 2015 avec la loi ALUR. Elle sera enterrée après seulement deux ans d’existence. Cependant, elle se voit ressuscitée tel un zombie par la loi ELAN depuis juillet 2019. En réponse, nous vous proposons une liste de moyens pour vous aider à contourner légalement cette disposition.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

Cette mesure remise en activité par loi ELAN vise à limiter l’augmentation des prix des loyers. Pour cela, elle se compose de deux restrictions différentes. La première encadre les loyers à la relocation. Grâce à elle, l’État interdit l’augmentation des prix entre deux locataires. Les baux signés avant juillet 2019 sont toutefois épargnés par cette disposition.

La seconde restriction concerne Paris uniquement. Cette dernière plafonne les loyers. Le prix au m² est alors défini par la loi et diffère selon le quartier, nombre de pièces, dates de constructions, etc. Pour déterminer les plafonds, le plus simple reste de consulter l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP). Les propriétaires parisiens sont donc doublement sanctionnés. Effectivement, l’encadrement des loyers à la relocation s’applique en parallèle.

Du côté du secteur d’applications, 28 communes sont concernées. Celles-ci se situent autour des grandes villes. Outre Paris, les cités de Toulouse, Bordeaux ou Lyon intègrent cette liste. L’État cible ainsi les grands marchés immobiliers urbains. Concentrant de plus en plus de services, ces métropoles deviennent incontournables et les prix des locations y flambent. Cette vidéo vous résumera parfaitement la notion d’encadrement des loyers.

Sortir temporairement le bien du marché

L’encadrement des loyers concerne uniquement les biens loués dans les 18 derniers mois. Dans cette période, le propriétaire pourra toutefois augmenter ses prix en accord avec l’Indice de Référencement de Loyer (IRL). Cette situation restera tout de même rare. Le loyer fixé par le bailleur devra être manifestement sous-évalué et resté inchangé depuis 12 mois.

La situation diffère pour les propriétaires n’ayant pas loué leur bien depuis plus de 18 mois. Dans ce cas-là, le bailleur disposera d’une liberté totale. Ainsi, il pourra fixer son loyer sans le moindre encadrement. Afin d’atteindre cette période sans laisser dormir votre logement, vous pouvez y habiter vous-même.

Concernant une première mise en location, le propriétaire ne sera pas soumis à l’encadrement de loyer. Encore une fois, seuls les propriétaires parisiens resteront subordonnés à une restriction.

💡 Propriétaires de plusieurs biens : pratiquez la rotation
Les propriétaires de plusieurs logements meublés pourront optimiser leurs loyers en évitant au maximum l’encadrement. Pour cela, ils loueront un bien jusqu’à ce que le contrat de location s’arrête. Alors, ils résideront dans ce dernier et loueront à la place leur ex-résidence principale. Pour un roulement maximisé, les contrats de locations doivent durer au moins 18 mois.

L’encadrement des loyers et les travaux

La réalisation de travaux dans le bien loué émancipe celui-ci de l’encadrement des loyers. Toutefois, la somme dépensée pour ces aménagements devra être égale au montant total des loyers de l’année précédente. Les rénovations concerneront aussi l’amélioration et la mise en conformité par rapport aux normes de l’habitation. Effectivement, l’entretien et la réparation n’entrent pas en ligne de compte.

À partir de janvier 2020, la loi durcira la réglementation sur les travaux. Ces derniers devront réduire la consommation d’énergie du logement à 331 kW/m² par an. Dans le cas contraire, l’encadrement des loyers continuera de s’appliquer.

Réaliser de la location saisonnière

Contrairement aux baux d’habitations classiques, la location saisonnière échappe à l’encadrement des loyers. En effet, le propriétaire fixe librement le montant de la nuitée. Ce type de contrat offre donc un meilleur potentiel de rentabilité qu’un bail pour une résidence principale.

Pourtant, la location saisonnière dispose de ses propres désavantages. Tout d’abord, le propriétaire devra déclarer son activité à la mairie si le bien est une résidence secondaire. Il en va de même pour les résidences principales situées dans les villes de plus de 200 000 habitants. Les bailleurs pourront ainsi louer leurs biens dans la limite de 120 jours sans procéder à un changement de destination. La législation différant dans chaque cité, il reste préférable de consulter la mairie pour connaitre les règles applicables. Par exemple, Lyon et Paris obligent tous les loueurs saisonniers à posséder un numéro d’enregistrement.

L’encadrement des loyers et le complément

Lorsque le bien loué possède des équipements de confort ou une localisation exceptionnelle, le propriétaire peut demander un complément de salaire. Comme son nom l’indique, cette somme s’ajoute au loyer. Elle permet alors de dépasser le plafond légal. Attention toutefois, les éléments concernés ne doivent pas être inclus dans le loyer ou les charges. Par exemple, un ascenseur dont l’entretien est compris dans les charges ne peut être intégré dans un complément de loyer.

La notion de complément de loyer reste tout de même floue. En effet, la loi n’a pas créé de liste ou de sommes officielles. Certains éléments se dégagent cependant :

  • Équipements “premium” (jacuzzi, salle de projection, etc),
  • vues uniques (Arc de Triomphe, Tour Eiffel, etc),
  • certaines surfaces non habitables (parkings),
  • les espaces verts (jardin).

Louer en tant que logement de fonction

Soumise à un contrat spécifique, la location de logement de fonction se soustrait à l’encadrement des loyers. Cette pratique vise à louer son logement à un professionnel travaillant dans les environs. L’affaire sera alors conclue avec son entreprise. Effectivement, c’est elle qui paiera la location du bien.

Ce type de location reste cependant rare. Cela s’explique par la difficulté d’accès à ce marché pour un particulier. Le propriétaire intéressé par cette activité devra la plupart du temps passé par une agence spécialisée dans les logements de fonctions. Le gérant du bien décide aussi de la fin du contrat. Il pourra alors négocier avec la société pour que celle-ci poursuive le bail après le départ du premier salarié.

Investir dans des locaux professionnels

Pour les investisseurs souhaitant acquérir, les locaux professionnels constituent une bonne option. Réputés plus rentable que l’habitation, ces derniers ne sont pas soumis à l’encadrement des loyers. Le propriétaire négocie alors le montant avec l’entreprise ou le professionnel.

Comme pour n’importe quel bien, les locaux commerciaux disposent de leurs propres contraintes. Par exemple, les murs commerciaux sont plus complexes à revendre. Effectivement, le propriétaire doit être averti de la mise sur le marché et dispose d’une option d’achat prioritaire. De plus, les locations courent sur de longues périodes (plusieurs années). Le choix du locataire devient alors déterminant.

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Devenir propriétaire de surfaces non construites

Souvent oubliées, certaines surfaces non construites disposent pourtant d’un gros potentiel locatif. C’est le cas notamment des parkings. Considérés par beaucoup comme le meilleur investissement, il dégage la plupart du temps une forte rentabilité. De plus, la gestion et les travaux à réaliser restent anecdotiques comparés à un bâtiment.

Cependant, le parking nécessite une bonne connaissance de la ville où il se situe. Sa rentabilité dépendra de plusieurs critères. Sa situation géographique se révèlera primordiale. Un espace implanté en plein centre-ville se louera plus facilement et cher qu’une zone présente en périphérie. La présence de routes et magasins dans les environs augmentera de même l’attrait de votre acquisition.

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