Nesrine RAvant d’exercer une activité commerciale ou professionnelle, un entrepreneur doit relever un défi : trouver le local adéquat. Généralement, on a recours à la location. Deux options alors se présentent : le bail professionnel et le bail commercial. Le choix dépend évidemment de la nature de l’activité à exercer. Cependant, dans certains cas, il est difficile d’opter pour le bail adéquat. Surtout que ces baux forment deux notions juridiques distinctes. Afin de vous aider à faire le meilleur choix, nous allons élucider les points suivants : durée de location, révision du montant de loyer, cession de bail, réparation des charges locatives, etc. Lisez la suite.
Quelle différence entre un bail professionnel et un bail commercial ?
Vous le savez déjà, chaque type de contrat est régi par une réglementation différente. En guise d’exemple, la rédaction d’un contrat est facultative dans le cadre des baux commerciaux. En revanche, il est impératif de rédiger un contrat lors de la conclusion d’un bail professionnel. Le bailleur et le locataire ont alors libre le choix de rédiger le document par eux-mêmes. Cependant, si la location professionnelle dure plus de 12 ans, les deux parties prenantes doivent passer par un notaire.
Régis par les articles L.145-1 du Code de commerce, les baux commerciaux sont valables pour les activités à caractère commercial, industriel ou artisanal. En contrepartie, les baux professionnels sont utilisés pour les activités non commerciales. On entend par ceci les professions libérales réglementées, à l’instar des avocats, des architectes, des médecins, des géomètres-experts, des experts forestiers, des experts-comptables, etc.
Les professions libérales non réglementées sont aussi concernées par les baux professionnels à condition qu’elles engendrent des bénéfices non commerciaux. Cette catégorie comprend entre autres les informaticiens, les illustrateurs, les maîtres d’œuvre, les moniteurs de ski. Elle sous-entend que le professionnel exerce son métier d’une façon indépendante, relevant de la science, de l’art, ou dont l’activité intellectuelle joue un rôle principal. Généralement, les professions libérales non réglementées peuvent être exercées librement. Cependant, d’autres nécessitent une autorisation ou d’une déclaration.
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Outre la nature de l’activité à exercer, le choix entre un bail professionnel et bail commercial est basé sur la convention passée entre le propriétaire et le locataire. Appelé aussi bail 3,6,9, le bail commercial concerne uniquement les activités commerciales, industrielles et artisanales. En revanche, le bail professionnel est réservé aux activités à caractère non commercial, ni artisanal, ni industriel, ni agricole.
Retenez que les personnes qui ne pratiquent pas un métier de nature commerciale, industrielle ou artisanale peuvent choisir librement entre un bail commercial ou un bail professionnel. Cependant, elles doivent obtenir l’accord du bailleur. Il est judicieux de comprendre la différence entre ces deux types de location.
| Activité commerciale, artisanale ou industrielle | Professions libérales réglementées et non réglementées |
| Bail commercial | Bail professionnel ou bail commercial sous réserve d’obtenir l’accord du bailleur |
Bail professionnel / bail commercial : la durée et renouvellement du contrat
D’abord, les baux commerciaux et professionnels n’ont pas la même durée. Jugé plus rigide, le bail commercial dure au moins 9 ans. La résiliation ne peut être réalisée qu’à l’expiration d’une période triennale. C’est pour cette raison qu’il est appelé bail 3,6,9. Le congé doit être donné au moins 6 mois en amont. Cependant, la durée minimale d’un bail professionnel est de six ans. Notez que ce dernier vous donne la possibilité de résilier le contrat à tout moment. En revanche, il faut respecter un délai de préavis de six mois.
Le bail commercial s’avère avantageux quant au droit au renouvellement du bail. Ce droit est d’ordre public. Nulle clause ne peut annuler ce droit. Initialement signé pour 9 ans, le bail commercial est reconductible en fin de période. À l’issue de la période de location, le bailleur ou le locataire peuvent proposer le renouvellement du contrat.
Si le bailleur refuse le renouvellement du bail, il sera tenu de compenser le locataire. On parle alors de l’indemnité d’éviction qui doit couvrir certaines charges, à savoir les :
- Frais de déménagement ;
- Frais d’emménager dans un nouveau local ;
- Perte ou transfert du fonds de commerce ;
- Etc.
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Notez que le versement d’une indemnité d’éviction n’est pas automatique. Pour ce faire, le bailleur doit invoquer un motif grave et concret pour refuser le renouvellement. L’insalubrité du local ou le non-paiement récurrent des charges locatives peuvent former un motif légitime. Par ailleurs, si ce dernier compte engager des travaux de construction ou de reconstruction, il peut refuser de renouveler le contrat.
D’autre part, pour accéder au droit au renouvellement, le preneur doit répandre à certaines exigences, à savoir :
- Le preneur doit être le propriétaire du fonds de commerce.
- Ce fonds de commerce doit avoir été exploité de manière réelle et régulière au cours des trois années qui précèdent la fin du contrat. Sans quoi, le preneur doit invoquer un motif légitime de non-exploitation de son fonds de commerce.
| Durée du bail | Droit au renouvellement | Résiliation | |
| Bail professionnel | 6 ans | Non automatique. (Le bailleur n’est pas obligé de compenser le preneur, ni d’apporter des justifications. Il doit respecter un délai de préavis de 6 mois). | À l’échéance du bail ou lors du manquement du locataire envers ses obligations. |
| Bail commercial | 9 ans | D’ordre public. Le contrat droit être renouvelé à l’expiration de la durée de location (9 ans minimum). | Au bout d’une période triennale. Le bailleur devra verser une indemnité d’éviction au preneur. Il peut aussi lui proposer un local de remplacement équivalent. |
La révision du montant du loyer
Qu’il s’agisse de bail professionnel ou de bail commercial, la détermination de la valeur locative du local est capitale aussi bien pour le propriétaire que pour le preneur. Notez que les parties prenantes se chargent initialement de fixer le montant du loyer.
Bail professionnel
Normalement, aucune révision des loyers n’est prévue pour les baux professionnels. Cependant, certains bailleurs peuvent inclure une clause de révision des loyers en vue de suivre l’évolution du marché.
Bail commercial
Le bailleur peut réclamer la révision du montant du loyer dans le cadre d’un bail commercial. Cependant, cette révision reste encadrée. Le bailleur et le preneur peuvent donc négocier cette modification à l’issue d’une période triennale. De surcroît, le bailleur a la possibilité de demander une révision du loyer lorsque le bail commercial présente une clause d’échelle mobile. Cette clause permet au bailleur et au preneur de réévaluer le loyer en se référant à un indice de référence.
Qu’il s’agisse de révision triennale ou de clause d’échelle mobile, la modification du loyer demeure plafonnée par un indice trimestriel de référence. Cet indice peut être :
- L’ILC (indice des loyers commerciaux) qui s’applique aux preneurs qui exercent une activité commerciale ou artisanale.
- L’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) qui s’applique aux autres activités.
Répartition des charges, sous-location et cession
La réparation des charges locative reste relativement libre dans le cadre d’un bail commercial. Les parties prenantes doivent alors mentionner les charges à payer par chacun dans le texte du contrat. Néanmoins, conformément à l’article 606 du Code civil, le bailleur doit s’acquitter des grosses réparations. En contrepartie, la loi n’est pas claire en termes de réparation des dépenses lorsque s’agit d’un bail professionnel. Les parties prenantes doivent donc discuter ce point avant de signer le contrat.
En ce qui concerne la cession du bail et la sous-location, voici un tableau récapitulatif qui élucide la différence entre ces formalismes dans le cadre de baux commerciaux et professionnels :
| Sous-location | Cession du bail | |
| Bail professionnel | Possible sauf clause conventionnelle contraire. | La cession est possible sauf en cas de présence d’une clause l’interdisant. |
| Bail commercial | Possible si le bailleur donne son accord ou en cas de présence de clause conventionnelle. | La cession du droit au bail peut être faite avec ou sans fonds de commerce. |
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Le bail mixte
Outre le bail professionnel et le bail commercial, la loi prévoit un bail dit mixte. Ce contrat permet au preneur d’exploiter un bien à double usage. En effet, il a la possibilité de résider dans ce local et d’y exercer son activité professionnelle.
Pour souscrire ce contrat, certains critères doivent se réunir, à savoir :
- Le local en question doit former la résidence principale du preneur.
- Le locataire doit exercer son activité professionnelle au sein de ce local.
- Le bailleur doit être consentant pour une location à double usage.
- Une autorisation administrative préalable à la signature du bail mixte est requise.
Bail professionnel et un bail commercial : Conclusion
En résumé, le bail professionnel est nettement moins rigide que le bail commercial. Il est moins contrariant au bailleur et permet au preneur de quitter les lieux à tout moment en respectant un délai de préavis.
En contrepartie, le bail commercial offre plus de stabilité au locataire puisqu’il a une durée minimale importante et est renouvelable. De plus, il donne la possibilité au bailleur de réviser le loyer d’une façon périodique.
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