Quand opter pour un bail dérogatoire ?

Étant plus souple que le bail commercial classique, le bail dérogatoire vous permet de louer un local commercial sur une durée plus courte. Quelle est la durée légale de ce type de bail ? Quels sont ses avantages par rapport aux baux classiques ? Quand y avoir recours ? La réponse est dans la suite.

Découvrez les baux dérogatoires

Le bail dérogatoire (bail précaire) permet au preneur de louer un local commercial pour une durée maximale de 3 ans. À vrai dire, ce type de bail n’a pas une durée minimale. Tout dépend des besoins du locataire.

Pour être considéré comme valable, un bail précaire doit remplir conjointement ces conditions : 

• La durée de location doit être 3 ans tout au plus. Le locataire peut enchainer plusieurs baux précaires successifs pour le même bien.
• Le caractère précaire de la location doit être mentionné expressément dans le contrat. Il en est de même pour la durée de la location. 
• Le bailleur et le locataire doivent conclure un bail précaire avant la prise de possession des lieux.

En l’absence de ces conditions, le bail perd son caractère dérogatoire. Les règles de baux classiques s’appliquent alors.

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➔ À lire aussi : Quelle est la durée légale d’un bail commercial ?

Les particularités du bail à courte durée

Vous l’aurez compris, le bail dérogatoire offre un cadre légal plus souple pour investir. Cette souplesse est forcément corrélée avec une réduction des engagements du bailleur en particulier.

D’abord, le locataire ne bénéficie pas automatiquement d’un droit de renouvellement du bail. En revanche, le bailleur, peut accepter de prolonger la durée de location, à condition de ne pas dépasser les trois ans.

Par conséquent, le bailleur n’est pas obligé de payer une indemnité d’éviction s’il refuse de renouveler le bail. Notez que le propriétaire dispose d’un délai d’un mois pour donner congé au locataire. Sinon, ce dernier bénéficiera systématiquement d’un nouveau bail commercial (d’une durée de neuf ans).

Ensuite, le preneur ne peut mettre fin au bail qu’à l’expiration de la période de location mentionnée dans le contrat. Il est donc tenu de verser les loyers au bailleur jusqu’à la fin du bail.

Finalement, les baux dérogatoires ne sont pas soumis à l’encadrement des loyers. Par contre, ceux classiques doivent respecter l’indice des loyers commerciaux (ILC). 

Bien que le bail précaire implique une renonciation de plusieurs droits accordés au locataire, il lui offre la possibilité de tester les lieux avant de conclure un bail classique. De surcroit, le preneur n’a pas à payer le droit d’entrée.

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Requalification du bail dérogatoire en bail commercial classique

Vous l’aurez compris, un bail précaire peut facilement acquérir le statut de bail commercial classique. Par exemple, si le bailleur ne donne pas congé au locataire dans le mois qui suit l’achèvement du bail, ce dernier peut prétendre à un bail classique.

Le cas contraire est impossible. On ne peut pas passer d’un bail classique à un bail précaire pour le même bien immobilier. En conclusion, si vous optez pour un bail précaire, garder en tête que vous allez renoncer à la propriété commerciale pour une durée plus courte de location.