Nesrine RLe locataire paie généralement un loyer auquel peuvent s’ajouter des charges locatives. Ces sommes correspondent à certaines dépenses (utilisation du logement ou des parties communes, entretiens, etc). Cependant, la réglementation distingue les charges récupérables des autres dépenses qui restent à la charge du bailleur. Cette distinction est importante, aussi bien pour le propriétaire qui souhaite établir correctement les provisions que pour le locataire qui veut vérifier le montant réellement dû. Vous souhaitez apprendre plus sur les charges récupérables sur le locataire ? Lisez la suite.
Quelle différence entre charges locatives et charges récupérables ?
Les expressions « charges locatives » et « charges récupérables » amalgament souvent les locataires et les investisseurs locatifs. Néanmoins, elles ne recouvrent pas exactement la même réalité. Tout d’abord, les charges récupérables correspondent aux dépenses que le propriétaire a engagées et qu’il est légalement autorisé à demander au locataire. La réglementation définit toute une liste de ces charges.
Le bailleur ne peut donc pas décider librement de faire supporter au locataire n’importe quelle dépense. À l’inverse, les dépenses qui concernent la conservation du patrimoine immobilier, les grosses réparations ou certains travaux d’amélioration restent généralement à la charge du propriétaire. Pour y voir plus clair, voici des exemples de charges récupérables sur le locataire :
- Dépenses liées à l’entretien courant de l’immeuble ;
- Frais d’utilisation des équipements collectifs ;
- Dépenses relatives à l’eau, au chauffage collectif ;
- Entretien des parties communes ;
- Entretien des espaces extérieurs, selon la situation du logement.
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Comment sont calculées les charges récupérables ?
Le calcul dépend de la nature du logement et des dépenses concernées. Dans de nombreuses locations, le locataire verse chaque mois une provision pour charges en complément du loyer. Cette provision constitue une estimation des dépenses qui devraient être récupérables sur l’année.
Le propriétaire détermine alors un montant mensuel à partir des dépenses constatées précédemment, du budget prévisionnel de la copropriété ou des consommations prévisibles. Par exemple, si les charges récupérables estimées pour une année s’élèvent à 1 200 €, le bailleur peut demander une provision mensuelle de 100 €. Le montant réellement dû ne sera toutefois définitivement connu qu’après la régularisation annuelle lorsque celle-ci est applicable.
Il est important de comprendre que le propriétaire ne peut pas nécessairement récupérer l’intégralité des charges qu’il paie lui-même. Certaines dépenses de copropriété, par exemple, peuvent être réparties entre la part récupérable auprès du locataire et la part qui reste à la charge du propriétaire.
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Charges récupérables et copropriété
Pour un logement situé dans une copropriété, le propriétaire reçoit généralement des appels de charges du syndic. Ces appels comprennent différentes catégories de dépenses. Le bailleur doit alors identifier les dépenses qui peuvent être récupérées auprès du locataire. Il ne suffit donc pas de reprendre automatiquement le montant total payé au syndic. Certaines dépenses relatives à l’entretien courant ou aux services collectifs peuvent être récupérables.
D’autres, comme certaines dépenses liées à des travaux importants, restent à la charge du propriétaire. Cette distinction nécessite parfois une analyse détaillée des comptes de copropriété. Les documents transmis par le syndic permettent notamment d’identifier la nature des dépenses et leur répartition.
Régularisation
Le mode de récupération dépend du type de location. En effet, les charges peuvent être récupérées par le biais de provisions avec régularisation. Le montant versé chaque mois constitue une avance et doit être comparé aux dépenses réelles. Par ailleurs, le bailleur peut opter pour un forfait de charges. Finalement ce dernier peut définir un montant forfaitaire dans le contrat.
La régularisation annuelle des charges
Lorsque les charges sont payées sous forme de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation. Le but est de comparer les sommes versées par le locataire avec les dépenses réellement récupérables. Prenons l’exemple d’un locataire qui verse 100 € de provisions chaque mois. Si les dépenses récupérables atteignent 1 320 €, les provisions versées ne couvrent pas l’intégralité des charges. Le locataire devra alors payer un complément de 120 €, sous réserve que les dépenses soient effectivement récupérables et justifiées. La régularisation permet ainsi d’ajuster les provisions au montant réellement dû.
Régularisation des charges en faveur du locataire
Une régularisation en faveur du locataire intervient lorsque les provisions payées au cours de l’année sont supérieures aux charges réellement récupérables. Dans ce cas, le propriétaire doit restituer le trop-perçu ou le déduire des sommes restant dues, selon les modalités applicables. Le locataire peut demander des explications sur le calcul effectué et doit pouvoir accéder aux justificatifs permettant de vérifier les dépenses prises en compte.
En outre, le bailleur doit communiquer au locataire le décompte par nature de charges. Dans certains cas, des informations complémentaires sont nécessaires pour comprendre la répartition des dépenses. Cette transparence est essentielle. Elle permet au locataire de vérifier que seules les dépenses légalement récupérables ont été intégrées dans le calcul.
Comment contester la régularisation des charges locatives ?
Pour contester une régularisation de charges locatives, le locataire doit commencer par demander au propriétaire le décompte détaillé des dépenses ainsi que les justificatifs correspondants. Il peut vérifier que les montants réclamés concernent uniquement des charges récupérables prévues par la réglementation.
En cas d’erreur ou de montant injustifié, il est conseillé d’adresser une contestation écrite au bailleur en précisant les sommes concernées et les raisons du désaccord. Si aucun accord n’est trouvé, le locataire peut solliciter la Commission départementale de conciliation ou engager les démarches nécessaires auprès du juge compétent. Il est préférable de conserver tous les documents relatifs au bail et aux charges.
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📖 À retenir sur les charges récupérables
Les charges récupérables sur le locataire correspondent uniquement aux dépenses que la réglementation autorise le propriétaire à lui demander. Elles peuvent notamment concerner l’eau, certains services collectifs, l’entretien courant et les parties communes. Lorsque le bail prévoit des provisions, une régularisation permet de comparer les sommes déjà versées avec les dépenses réellement récupérables. Elle permet aussi de restituer au locataire les sommes de trop.
Pour le propriétaire, une gestion rigoureuse des charges permet d’éviter les erreurs et les contestations. Pour le locataire, vérifier les décomptes et les justificatifs permet de s’assurer que les sommes demandées correspondent bien aux dépenses récupérables prévues par la réglementation. En cas de désaccord persistant sur le montant des charges, les partie prenantes doivent vérifier les justificatifs en question avant d’engager une procédure légale.
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