Revendre un bien LMNP : comment procéder ?

Vous comptez revendre un bien en LMNP ? Découvrez alors les spécificités de ce statut ainsi que les étapes à suivre pour réussir cette transaction.

📖 Ce qu’il faut savoir 

✅ Le statut LMNP concerne les personnes qui mettent à disposition des biens meublés (avec ou sans prestation de services) non inscrites au Registre du commerce et des sociétés. Si vous comptez revendre un bien en LMNP, il faut avant tout prendre compte de la TVA et de la plus-value.

✅ La TVA ne concerne pas les biens LMNP sans services annexes. S’il s’agit d’une résidence de service, le vendeur doit rembourser la TVA proportionnellement aux nombres des années de détention, sauf si : 

• Le bien est détenu depuis plus de 20 ans 
• Le nouvel acquéreur est aussi un LMNP assujetti à la TVA.

✅ Quant à la plus-value, les mêmes règles de la location vide sont appliquées si le vendeur concerne son statut LMNP. Le vendeur paie 19 % pour l’impôt sur le revenu, ainsi que 17,2 % pour les prélèvements sociaux.

Quel est le principe du LMNP ?

Ayant vu le jour depuis 1949, le dispositif LMNP permet au bailleur de mettre en location un logement dûment meublé et d’en percevoir les recettes locatives tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. La nature de ces avantages est intimement liée au régime d’imposition auquel l’investisseur est soumis.

Par exemple, le propriétaire bénéficie d’un abattement forfaitaire dans le cadre d’un régime Micro-BIC. De plus, ce dernier peut récupérer la TVA dans certains cas. Notez que le loueur en meublé non professionnel n’est pas inscrit dans le Registre du commerce et des sociétés.

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Quels sont les 3 types de contrats de bail en LMNP ?

De surcroit, le bailleur propriétaire peut choisir entre plusieurs types de baux en LMNP. Tout dépend de ses objectifs. Il s’agit du : 

• Bail commercial.
• Bail mobilité.
• Bail meublé d’habitation ou bail « résidence principale ».

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Tout d’abord, le bailleur LMNP peut opter pour un bail commercial, au cas où il souhaite désigner un gestionnaire d’une résidence de services. Trivialement, ce bail concerne les résidences de services, telles que les résidences étudiantes, de séniors, ou encore les résidences hôtelières. Dans ce cas, le bailleur n’a aucun contact avec le locataire final.

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Quant au bail mobilité, les locataires doivent être temporaires. Ceci dit que la durée de location ne doit pas dépasser 10 mois. Il s’agit des personnes en situation de mobilité professionnelle ou académique. On parle par exemple des personnes en situation de mutation professionnelle ou des étudiants. Comment vendre un bien en LMNP ?

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Finalement, le bailleur peut opter pour le contrat de location « résidence principale ». Ceci dit que ce bien doit être occupé en qualité de résidence principale par locataire. Ce bail est tacitement renouvelable. 

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Comment vendre un bien en LMNP ?

Pour revendre un bien en LMNP, le propriétaire a le choix entre :

• Le recours à une agence immobilière pour vendre son bien.
• Publier son offre directement sur internet sans passer par un professionnel. Ce dernier peut évidemment vendre son bien de bouche-à-oreille, qui reste une méthode efficace de vente.
• Revendre son bien au gestionnaire de résidence de services, s’il y en a.

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Quelles sont les étapes à suivre ?

En sommes, pour revendre un bien en LMNP, le propriétaire doit suivre ces étapes suivantes : 

• Mettre en valeur son bien, si nécessaire.
• Estimer précisément la valeur marchande de son bien.
• Rechercher de potentiels acquéreurs, comme les investisseurs locatifs.
• Organiser des visites immobilières. Dans cette perspective, les visites 360° sont les solutions ultimes pour gagner du temps.
• Négocier le prix et les modalités de la vente.
• Recourir à un notaire pour conclure la vente.
• Passer chez le notaire pour l’acte de vente.
• Régulariser sa situation fiscale en estimant la TVA et la plus-value.

Vu que ce type de transactions intéresse les investisseurs le plus souvent, vous devez construire votre offre de vente sur des données précises. Il s’agit de déterminer, en premier lieu, la valeur vénale du bien. En effet, l’estimation immobilière forme la clé de voûte d’une transaction réussie.

Figurez que l’estimation de la valeur du bien doit être faite par professionnel local. Ce dernier saura prendre en compte toutes les caractéristiques de votre investissement afin de le valoriser. L’emplacement, la durée restante du bail LMNP, la rentabilité locative et bien d’autres paramètres entrent en jeux pour calculer le prix.

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Quel est le sort de la TVA immobilière en cas de revente d’un LMNP ?

Les bailleurs investissant en qualité de LMNP (tout comme LMP) sont, dans la plupart des cas, exonérés de plein droit de la TVA sans possibilité d’option. Ceci est valable quelle que soit la durée de la location ainsi que du montant de loyers générés par cet investisseur.

Néanmoins, si le loueur en meublé non professionnel assujetti à la TVA, il doit inclure cette taxe dans les différentes factures présentées au locataire. Ceci comprend les factures de travaux, les éventuelles charges de copropriété, les honoraires du comptable, etc.

Voici les taux de TVA pratiqués : 

• 10 % sur le prix de la location.
• 5,5 % pour les biens situés dans des maisons de retraite, des Ehpad, des hébergements de jeunes travailleurs, un logement-foyer, etc.
• 20 % pour les prestations de service offertes par le bailleur.

Pour récupérer entièrement la TVA, le propriétaire doit conserver son bien LMNP pendant 20 ans. Sans quoi, il doit rembourser la différence au prorata du nombre d’années de détention. Par exemple, s’il cède son bien après 10 ans de détention, le propriétaire voit verser 50 % de la valeur de la TVA.

En revanche, si le propriétaire décide de revendre un bien en LMNP à un acheteur assujetti à la TVA, il n’est plus tenu de rembourser la TVA. Le délai de 20 ans continue à courir. Le nouvel investisseur (impérativement LMNP) s’acquitte du montant de la TVA restant.

Comment calculer la plus-value en LMNP ?

La plus-value immobilière brute est la différence entre le prix de vente du bien meublé et le prix d’achat, majoré de certains couts (frais de notaire, frais d’agence, travaux, etc.). Ces couts peuvent être pris en compte par leurs montants réels ou forfaitaires.

Si à la date de la revente du bien, le propriétaire conserve son statut LMNP, la plus-value est imposée de la même manière que dans une location vide. Si ce derrière relève du régime réel, les amortissements ne sont pas réintégrés pour le calcul de la plus-value. Le taux d’imposition de la plus-value est de 19 % forfaitaire. On additionne en plus les 17,20 % au titre des prélèvements sociaux.

Censi-Bouvard

Le propriétaire peut facilement revendre un bien en LMNP Censi-Bouvard (ayant pris fin en 2022) après 9 ans de détention. Par contre, s’il compte céder son bien avant ce délai, il doit rembourser la réduction d’impôts dont il a profité au Fisc.