Aperçu sur la taxe foncière du local professionnel

Dans cet article, nous reviendrons sur différents aspects de la taxe foncière de local professionnel : objet, calcul, exonération, etc. Lisez la suite.

📖 L’essentiel du sujet

✅ La taxe foncière (TF) s’applique aux locaux professionnels tant que ces derniers sont bâtis, fixés au sol et impossibles à déplacer sans les démolir.

✅ C’est au propriétaire de payer la TF. En revanche, ce dernier peut inclure une clause incubant le locataire de la TF.

✅ Selon la commune, le propriétaire peut profiter d’exonérations temporaires ou permanentes de la TF. Consultez le site de votre commune.

✅ La taxe foncière = base d’imposition × taux fixé par la collectivité territoriale. Notez que la base d’imposition n’est que 50 % de la valeur locative cadastrale.

✅ Pour faire simple, la valeur locative cadastrale (VLC) est le produit de la surface pondérée du local du tarif au m². Néanmoins, on effectue des calculs intermédiaires pour affiner les résultats.

Taxe foncière : les locaux imposables

D’abord, sachez que la taxe foncière ne s’applique pas systématiquement aux locaux professionnels. Il va falloir respecter certaines conditions. Le bien professionnel doit être considéré comme imposable pour être soumis à la TF. Ce bien doit former une propriété bâtie située en France.

Définissons alors ce qu’est une propriété bâtie. Le bien en question doit remplir ces deux critères essentiels :

• Être un véritable bâtiment.
• Être fixé au sol. En d’autres termes, il serait impossible de déplacer le bine sans le démolir.

En somme, en se basant sur les conditions mentionnées ci-dessus, on peut conclure que les biens professionnels suivants sont assujettis à la taxe foncière : les parcelles nécessaires à la construction (comme les stationnements), les sols des bâtiments, les hangars, les structures de stockage, les navires commerciaux, etc.

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Les locaux professionnels : définition

Définissons ce que c’est un local à usage professionnel. Un bien professionnel n’est ni un bien industriel ni un logement. Les maisons de retraites, les gymnases, les cabinets médicaux (activité non commerciale à titre professionnel) et les biens à usage agricole (pressoir, écuries, celliers…) figurent parmi les locaux professionnels.

Notez que depuis le 1ᵉʳ janvier 2020, les constructions et les terrains qui munit d’installations techniques, matériels et outillages d’une valeur inférieure à 500 000 € sont considérés comme des bâtiments professionnels (en dépit de l’activité exercée). Le calcul de la taxe foncière sera donc établi de la sorte.

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Qu’en est-il des exonérations liées à la taxe foncière des locaux professionnels ?  

Si disposez un local à usage professionnel, sachez que vous pouvez profiter de plusieurs exonérations temporaires ou permanentes. Ces avantages varient en fonction de la localisation de votre bien. Renseignez-vous auprès des autorités départementales.

Par exemple, les nouvelles constructions (bâties il y a moins de 2 ans) peuvent être exonérées provisoirement de la TF. Ce délai peut être prolongé jusqu’à 5 ans pour les entreprises.

Outre les exonérations à titre provisoire, les propriétaires peuvent profiter d’exonérations permanentes. Par exemple, dans certains départements, la mise en place d’installations photovoltaïques vous ouvre la porte à une exonération à vie de la TF. 

Notez que depuis le 1ᵉʳ janvier 2019, les commerces de proximité peuvent profiter d’un abattement facultatif sur la taxe foncière (1 % à 15 %). N’hésitez pas donc de consulter les délibérations de votre conseil communal.

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Calcul de la taxe foncière d’un local professionnel 

Pour calculer la TF que le propriétaire d’un bien professionnel devra payer, il convient de multiplier la base d’imposition par le taux fixé par la collectivité territoriale. Quant à la base d’imposition, il suffit d’appliquer un abattement forfaitaire de 50 % sur la valeur locative cadastrale. L’idée est de prendre en compte des frais de gestion, d’assurance, d’amortissement, de réparation et d’entretien, etc.

Valeur locative cadastrale (VLC)

Autrefois, on se base sur un local de référence pour calculer la valeur locative cadastrale. De nos jours, il suffit d’appliquer la formule suivante : surface pondérée du local multipliée par le tarif au m². Concernant la surface pondérée, ce paramètre est déterminé en fonction de la nature et de l’usage du bien. Par exemple, la surface pondérée est égale à la surface principale d’un bureau.

En outre, le tarif au m² dépend de la nature, du secteur locatif du local professionnel (au autre). Notez qu’il existe un tableau de 38 tarifs pour chaque département. Cette grille est consultable soit sur le site www.impots.gouv.fr soit le site de votre préfecture. Notez que les communes révisent cette grille d’une façon annuelle.

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À titre informatif, notez que la valeur locative cadastrale peut subir plusieurs dispositifs pour épouser la réalité. Il s’agit de : 

• Multiplier la VLC (surface pondérée du local multipliée par le tarif au m²) par le coefficient de localisation pour trouver la VLC brute. Les coefficients sont propres à chaque département.
• Dispositif de neutralisation : s’agissant d’une valeur locale, le coefficient de neutralisation permet de trouver la VLC neutralisée, en le multipliant par celle brute.
• Dispositif de planchonnement : pour trouver la VLC nette, il suffit d’appliquer la formule suivante : (valeur locative de 1970 actualisée et revalorisée pour 2017 – valeur locative neutralisée) / 2.
• Dispositif de lissage : ce dispositif s’applique sur les derniers 10 ans. Il permet d’atténuer les variations importantes de la valeur de TF (cotisation) induites par les entreprises.

Finalement, le calcul de la taxe foncière d’un local professionnel n’est pas une démarche évidente. En effet, il faut suivre plusieurs étapes et surtout consulter lerecueil des actes administratifs de votre département. Consultez alors un comptable pour plus de justesse.