Nesrine RLa plus-value immobilière en SCI est une question qui revient souvent. Le traitement fiscal dépend du régime d’imposition. Pour en savoir plus, lisez l’article.
Comment calculer la plus-value immobilière d’une SCI ?
Dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, la société relève du régime des plus-values immobilières des particuliers lorsqu’elle exerce une activité compatible avec ce régime. La plus-value correspond à la différence entre les prix de vente et d’acquisition d’un bien. Le prix d’acquisition peut notamment être augmenté des frais d’acquisition. Selon les conditions prévues par la réglementation, certains travaux peuvent également être pris en compte. Pour un bien détenu depuis suffisamment longtemps, le recours à certains forfaits peut être possible sous conditions.
La durée de détention joue ensuite un rôle majeur. Plus le bien est conservé longtemps, plus les abattements applicables à la plus-value peuvent être importants. La plus-value imposable est ensuite soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %. À cela s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Dans une SCI à l’IR, chaque associé est imposé à hauteur de sa quote-part dans la plus-value réalisée par la société.
À l’inverse, une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés relève d’un mécanisme différent. La plus-value est alors intégrée au résultat fiscal de la société. Elle est ensuite calculée par rapport à la valeur nette comptable du bien. Les amortissements pratiqués peuvent engendrer l’augmentation de la plus-value fiscale lors de la vente. Cette différence constitue un élément essentiel à prendre en compte avant de choisir entre son régime fiscal.
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Comment ne pas payer de plus-value sur une SCI ?
Il n’existe pas de méthode générale permettant d’éviter systématiquement la taxation d’une plus-value réalisée par une SCI. Par contre, certaines situations peuvent conduire à une exonération totale ou partielle. Dans une SCI relevant de l’IR, l’un des principaux mécanismes est lié à la durée de détention. Les abattements augmentent progressivement avec le temps. L’exonération d’impôt sur le revenu intervient après une certaine durée de détention. Par contre, l’exonération des prélèvements sociaux intervient après une durée plus longue.
De plus, d’autres exonérations peuvent exister selon la situation du vendeur ou la nature de l’opération. Certaines situations liées à la résidence principale peuvent notamment bénéficier d’un régime spécifique. Il existe également des dispositifs particuliers concernant notamment certaines opérations immobilières, les ventes de faible montant ou certaines situations personnelles. Ces règles sont soumises à des conditions précises.
La stratégie consistant à conserver un bien pendant une longue période peut donc permettre de réduire progressivement la taxation grâce aux abattements pour durée de détention. Toutefois, vendre un bien uniquement pour bénéficier d’un mécanisme fiscal doit être étudié avec prudence : les frais de transaction, la fiscalité, la situation financière de la SCI et les objectifs patrimoniaux doivent être pris en compte. Pour une SCI à l’IS, la logique est différente. Les exonérations prévues pour les particuliers ne s’appliquent pas de la même manière.
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Quel est l’abattement sur la plus-value immobilière d’une SCI ?
Dans une SCI à l’IR, les abattements pour durée de détention sont particulièrement importants. En effet, l’abattement est appliqué progressivement à partir de la 6e année de détention. Au bout de 22 ans de détention, ce régime prévoit une exonération totale de l’impôt sur la plus-value.
Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est également progressif, mais selon un rythme différent. L’exonération totale intervient après 30 ans de détention. Il faut donc distinguer deux périodes :
- jusqu’à 5 ans de détention : aucun abattement pour durée de détention ;
- de la 6e à la 21e année : abattement progressif pour l’impôt sur le revenu ;
- à partir de la 22e année : exonération de l’impôt sur le revenu sur la plus-value ;
- entre la 23e et la 30e année : poursuite de l’abattement applicable aux prélèvements sociaux ;
- après 30 ans : exonération totale au titre des prélèvements sociaux.
SCI à l’IR ou SCI à l’IS : quelle fiscalité choisir ?
Le choix du régime fiscal est particulièrement important pour les investisseurs qui envisagent une revente à moyen ou long terme. La SCI à l’IR permet généralement de bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec notamment les abattements liés à la durée de détention. Ce régime apporte ses fruits, lorsque les associés décident de conserver leurs biens pendant plusieurs décennies. La SCI à l’IS permet notamment de pratiquer l’amortissement comptable des immeubles dans certaines conditions, ce qui peut réduire le résultat imposable pendant la période de détention.
En revanche, lors de la revente, le calcul de la plus-value repose sur la valeur nette comptable. Ceci peut entraîner une fiscalité importante après plusieurs années d’amortissement. Le choix ne doit pas dépendre uniquement de la fiscalité annuelle. Finalement, il faut anticiper la revente et la transmission du patrimoine.
Anticiper la plus-value avant de vendre
En somme, les associés doivent anticiper la fiscalité de la plus-value immobilière en SCI dès l’achat du bien. Le régime choisi, IR ou IS, influence directement le calcul et la taxation lors de la revente. Une simulation prenant en compte le prix d’acquisition, les frais, les travaux et la durée de détention permet d’évaluer la fiscalité. Vu la complexité des règles, on vous recommande de faire appel à professionnel.
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