Comment choisir la durée de votre emprunt immobilier ?

En tant qu’acheteurs et investisseurs, nous sommes focalisés sur la recherche de bien. Nous mettons toute notre énergie pour dénicher la perle rare. Par conséquent, nous accordons moins de temps à la recherche du crédit. Pourtant, nous souhaitons tous emprunter à taux bas ! Mais comment choisir sa durée d’emprunt ? Je vous explique dans cet article la manière dont vous pouvez réduire au maximum le coût de votre crédit en optimisant votre période d’emprunt.

D’abord, connaître sa capacité d’emprunt

La première étape avant d’emprunter consiste à connaitre son budget. En effet, la banque vous prête en fonction de votre capacité de remboursement. Évidemment, vous connaissez la règle des 33% de taux d’endettement. Votre mensualité de remboursement peut effectivement atteindre jusqu’à 33% de votre revenu mensuel net, avant impôt (prélèvement à la source). Par exemple, vous gagnez 24000€ net par an, votre revenu mensuel net est de 2000€. Par conséquent, votre capacité de remboursement mensuelle est de 660€.

Mes conseils afin de réaliser le meilleur des emprunts :

• N’empruntez pas le maximum que la banque puisse vous prêter. Contentez vous d’emprunter un montant en rapport avec vos besoins.
• Si vous êtes au maximum de votre endettement (33%) vous ne pourrez plus réaliser d’autres emprunts (investissements locatifs, voiture, travaux, etc.).
• Il est préférable de commencer plus petit. Vous évoluerez ensuite au rythme de l’augmentation de votre niveau de vie.
• Calculez également votre reste à vivre en incluant tous les frais liés à votre achat, taxe foncière, charges de copropriété, etc.

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La vidéo ci-dessous vous explique dans le détail comment calculer votre capacité d’emprunt.

La durée d’emprunt augmente le pouvoir d’achat immobilier

En gardant les chiffres ci-dessus, vous pouvez ainsi rembourser 660€/mois. Reste maintenant à savoir quel montant d’emprunt cela représente. Pour un prêt immobilier, vous pouvez contracter un crédit sur une durée allant de 10 ans à 30 ans. Toutefois, la plupart des banques s’arrêtent à 25 années.

Pour une même mensualité, plus le crédit sera contracté sur une longue durée, plus le montant emprunté sera élevé. En contrepartie, vous paierez alors d’avantages d’intérêts. Le tableau ci-dessous représente ainsi le capital emprunté pour une mensualité de 660€ par mois (hors assurance), en fonction de la durée d’emprunt choisie.

Commentaires du tableau

Comparons tout d’abord la différence entre la colonne 15 ans et la colonne 20 ans. En augmentant la durée du crédit de 15 ans à 20 ans avec la même mensualité, nous gagnons 27 000 € en pouvoir d’achat immobilier. Nous pouvons donc emprunter 134 000€ au lieu de 107 000€, mais le coût du crédit augmente de 14 000 €. Cette somme représente l’ensemble des intérêts versés à la banque. Pour toute la durée de l’emprunt, vous empruntez 134 000€ et remboursez en tout 165 000€. Vous avez donc payé 31 000€ d’intérêts en 20 ans.

Pour continuer la comparaison, le passage de 20 ans à 25 ans permet de gagner 23 000€ de capital emprunté, mais le coût du crédit augmente de 19 000 €. Enfin, le passage de 25 ans à 30 ans n’engendre qu’un gain de pouvoir d’achat immobilier de 19 000€, contre une augmentation de 24 000 € du cout du crédit.

Le risque de prendre un crédit plus long concerne aussi la revente. En effet, qui dit crédit plus long dit que vos remboursez peu de capital tous les mois. Si vous êtes amené à revendre votre bien immobilier 2 ans après, vous n’aurez donc remboursé qu’une toute petite partie du prêt. Je vous conseille donc de prendre connaissance de ce tableau d’amortissement trouvable sur internet. Ce document vous permet de vérifier le capital restant dû au fur et à mesure du remboursement de votre projet de crédit.

En conclusion : bien choisir sa durée d’emprunt immobilier

La durée de votre emprunt influe donc fortement sur le coût de votre crédit. Au-delà de 20 ans, le coût du crédit devient de plus en en plus élevé, pour un gain de pouvoir d’achat immobilier moindre. Concernant les emprunts de longues durées, ces derniers s’avèrent réellement intéressant uniquement lorsque vous achetez un logement dans lequel vous comptez rester au moins 5 ans.

Si votre premier achat concerne un petit logement dans lequel vous n’allez pas rester longtemps, il vaut mieux emprunter sur une durée plus petite. Vous pourrez ainsi rembourser plus vite le capital à la banque. Je vous conseille donc d’emprunter sur 20 ans maximum.

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