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Devenir propriétaire des murs sans acheter le terrain : le bail réel solidaire

Afin d’ouvrir l’accès à la propriété à plus de français, un nouveau type de contrat a vu le jour le 20 juillet 2016. Nommé “bail réel solidaire” (BRS), ce dispositif gagne de plus en plus de terrain dans les transactions immobilières. En effet, ce dernier permet de construire son logement sur un terrain qui ne vous appartient pas. Découvrons donc les spécificités de ce régime atypique.

L’intérêt du bail réel solidaire

Le bail réel solidaire fut lancé par la fédération nationale des sociétés coopératives d’HLM (Coop’HLM). L’objectif est de permettre aux revenus modestes de devenir propriétaires. Pour cela, Coop’HLM signe un contrat avec un Organisme Foncier Solidaire (OFS) afin de construire des logements sur des terrains appartenant à cette institution. Finalement, l’acquéreur achètera son habitation à Coop’HLM et conclura le bail du terrain avec l’OFS.

Vous l’aurez compris, le principal intérêt du BRS est de réduire le coût d’achat d’un logement. L’acquisition d’un terrain représentant jusqu’à 30% du montant de la transaction, les économies réalisées sont donc loin d’être négligeables. De même, certaines communes proposent également un abattement de 30% de la taxe foncière sur le bâti.

En contrepartie de cet achat à prix réduit, vous payerez chaque mois un loyer à l’OFS pour le terrain. Le coût moyen de la location se situe entre 2 et 4 euros le m². Cette somme vise ainsi à couvrir les frais de gestion du terrain tout en servant de droit d’occupation. Dans ce cadre, le bail signé possède une période maximale de 99 ans. Cependant, la durée est remise à zéro lors de chaque changement de propriétaires afin d’éviter toute dévaluation du logement. Dans cette vidéo réalisée par la ville de Rennes, le BRS est expliqué sous le prisme du marché rennais.

Les obligations liées au BRS

Bien qu’un achat immobilier à moindre coût semble intéressant, le bail réel solidaire impose de nombreuses obligations. La première d’entre-elles consiste à acquérir dans le cadre d’une résidence principale. En effet, le dispositif exclu les investisseurs, le but étant d’éviter la spéculation et de gardez des prix accessibles aux ménages modestes.

En tant que ménage modeste, le foyer acquéreur doit bien évidemment disposer de revenus limités. Pour plafonner ces moyens financiers, le barème tient compte du nombre de personnes résidants dans le logement. De plus, le dispositif identifie 3 zones différentes impactant le plafonnement :

  • Zone A : agglomération parisienne, Marseille, Lyon, Montpellier, Lille, Côte d’Azur et Genevois français.
  • Secteur B : autres agglomérations de plus de 50 000 habitants.
  • Zone C : le reste du territoire français.

Finalement, le loyer mensuel alloué aux terrains représentent aussi une charge fixe. Contrairement à un achat immobilier classique où le bien peut-être payé totalement, l’acquisition par BRS n’offre pas ce genre de tranquillité. N’étant pas propriétaire de la terre, votre logement ne vous appartient donc pas totalement.

➔ A lire aussi : L’impôt et l’immobilier : que prévoir en tant que propriétaire ?

Le bail réel solidaire et la revente

Tout comme l’accession d’un bien en BRS, la revente s’avère extrêmement réglementée. Tout d’abord, l’organisme encadre le prix de vente. Effectivement, le vendeur devra céder son logement à son tarif d’achat révisé par un indice d’évolution tel que l’indice de révision des loyers. De même, les travaux ou les dégâts peuvent impacter la somme demandée.

Concernant l’acquéreur, il devra lui aussi répondre aux critères de revenus auxquels s’est plié le propriétaire original. Le nouveau venu dispose alors d’un bail dont la durée est renouvelée. Gardez toutefois en tête qu’une vente en BRS est suspendue à l’agrément de l’OFS. L’absence de cet accord a de fortes chances d’entrainer une annulation de la transaction.

Finalement, l’OFS dispose aussi d’un droit de préemption. Cela signifie que l’organisme peut acheter en priorité votre logement. De même, il peut imposer un acquéreur satisfaisant les obligations inhérentes au bail réel solidaire. En cas de difficulté pour vendre, cette institution a donc les moyens de vous aider à trouver des acheteurs.

💡 L'achat en bail réel solidaire, une bonne idée ?
La réponse à cette question dépend de votre objectif. Si votre but est de devenir propriétaire à moindre coût, alors étudiez l’option du BRS. Cependant, nous vous déconseillons ce type d’achat si vous souhaitez transmettre durablement un logement à vos enfants. En effet, la jouissance du bien est liée à une condition de revenu. Cela signifie que votre descendance devra également gagner modestement sa vie. Une situation loin du futur que souhaite tous parents à sa progéniture.

Le BRS et la transmission

En plus de la revente, l’Organisme de Foncier Solidaire réglemente aussi les transmissions. L’héritier doit donc respecter les conditions de revenus imposées aux propriétaires s’il souhaite bénéficier d’un bail du terrain. Ici également, la durée du bail se renouvèle avec l’arrivée du nouveau propriétaire.

Dans le cas contraire, l’héritier ne peut pas résider ou conserver l’habitation. Il doit donc vendre le logement au prix encadré par l’organisme. Une fois encore, l’acheteur respectera nécessairement les pré-requis liés à une acquisition en bail réel solidaire.

Cependant, une exception existe pour le conjoint vivant du propriétaire décédé. En effet, cette personne peut continuer de résider dans le logement même si elle dépasse le barème de revenus imposé par l’OFS. Pour bénéficier de cette dérogation, l’habitation doit rester la résidence principale de la moitié restante. Attention, seuls les couples mariés ou pacsés au moment du décès sont concernés par ceci.