Nesrine RBien qu’elles aient vu le jour il y a 60 ans, les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) n’ont commencé de gagner en popularité que ces dernières années. Vous souhaitez comprendre la fiscalité des SCPI ? Lisez l’article.
📖Tableau récapitulatif
✅Les SCPI sont des fonds d’investissement qui permettent d’investir passivement en immobilier. En somme, il suffit d’acheter des parts (via épargne, crédit, assurance-vie ou démembrement) auprès d’une SCPI (Sofidy, Transitions Europe, SCPI Épargne Pierre, etc.) et de percevoir les loyers en échange.
✅ Le rendement annuel moyen brut des SCPI varie entre 4 % et 5 %.
✅ Les associés de SCPI sont imposés de 2 façons :
- Sur la plus-value lors de la revente de ses parts.
- Sur les revenus locatifs (si la souscription est faite au comptant) et financiers (placements de la trésorerie) encaissés.
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Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Avant de s’attaquer à l’aspect fiscal, commençons par définir la SCPI. La société civile de placement immobilier est une forme juridique d’entreprise permettant de placer de l’argent dans l’immobilier et de recevoir des loyers en contrepartie. Figurez que ces biens immeubles peuvent être à usage résidentiel ou professionnel ou commercial.
Connues aussi sous le nom de pierre papier, ces entités offrent aux épargnants une solution efficace pour fructifier leurs argents. En effet, ces derniers peuvent acquérir des parts de SCPI grâce à leurs épargnes. Un tel choix peut sauver vos épargnes contre l’inflation. Par ailleurs, il est tout à fait possible d’acheter des parts via une assurance-vie ou démembrement.
Il existe une autre stratégie qui vous permet de profiter pleinement de cette solution d’immobilier locatif, à savoir la souscription à un crédit. En effet, des organismes de financement (Louve Invest, AXA, Crédit Agricole, etc) octroient généralement des emprunts à des taux réduits pour faciliter l’investissement en ces sociétés. Les loyers générés par les SCPI servent ainsi à couvrir les mensualités. On parle alors de SCPI à crédit.
Notez qu’investir dans une SCPI est un travail de longue haleine. Les spécialistes du marché financiers conseillent souvent d’investir au moins 10 dans ces entreprises. Bien que cela puisse dissuader certains, notez que les SCPI forment un investissement stable puisqu’elles permettent de mutualiser les risques. De plus, ces fonds d’investissement offrent un rendement moyen annuel oscillant entre 4 % 5 % (hors fiscalité). L’administration des biens immobiliers en question est confiée à une société de gestion (agréée par l’Autorité des marchés financiers AMF).
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Quel est le régime fiscal appliqué aux SCPI ?
Les sociétés civiles de placement immobilier permettent de générer des revenus complémentaires. En plus, ce revenu est aussi immédiat et différé. Néanmoins, cet avantage s’accompagne avec une fiscalité bien particulière. Le mode souscription opéré influe énormément sur la fiscalité des SCPI.
De toute évidence, les revenus issus de l’investissement SCPI sont imposables. La fiscalité des SCPI peut évoluer tout au long de la période de détention des parts. Tout dépend de la situation de l’investisseur. De surcroit, l’investisseur est dans l’obligation de déclarer ces derniers tous les ans à l’administration fiscale.
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Fiscalité des revenus parts SCPI
Dans cet article, nous nous intéressons à la fiscalité des SCPI relative aux personnes physiques. En effet, les investisseurs sont imposés sur le revenu, mais aussi lors de la cession (avec plus-value). Lors d’une revente, les impôts sont proportionnels à la valeur des parts. Par ailleurs, les dividendes perçus proviennent de location d’immeubles, mais aussi de placements de la trésorerie.
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Les plus-values en SCPI
Lors de la cession de ses parts de SCPI, la plus-value est imposée à hauteur de 36,2 % répartis de la sorte :
- 19 % de la plus-value.
- 17,2 % de prélèvements sociaux.
Lorsque l’investisseur détient ses parts depuis 5 ans ou plus, un abattement progressif s’applique. Ce dernier profitera d’une exonération totale d’impôt au bout de 22 ans de détention. Les prélèvements sociaux s’estomperont au bout de 30 ans.
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Les dividendes
Les dividendes versés par la SCPI proviennent principalement de la location d’immeubles, et dans une moindre mesure, de placements de la trésorerie de la SCPI. Si les associés ont opté pour une suscription au comptant, ses revenus locatifs seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Les impôts suivent alors un barème progressif. Les revenus financiers quant à eux seront soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 12,8 %. Notez qu’il s’agisse de revenus locatifs ou financiers, les impôts consécutifs ont une composante de prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %
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Fiscalité des SCPI à crédit
Comme on l’a évoqué précédèrent, il est possible de souscrire une SCPI via un crédit. Un apport personnel est généralement exigé. Il représente souvent 20 % de la valeur d’investissement. Heureusement, de tels prêts peuvent être accordés à des taux fixes et préférentiels. De plus, les associés profiteront d’une déduction des intérêts.
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