Régime micro-foncier : tour d'horizon

Vous envisagez un projet locatif ? Le choix du régime fiscal sera probablement votre première préoccupation. Dans cet article, nous allons passer en revue le régime micro-foncier.

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1 📖 Ce qu’il faut savoir

2 Qu’est-ce que le régime micro-foncier ?

2.1 Comment déclarer ses revenus ?

2.2 Quels sont les biens immobilier concernés ?

3 Comment choisir entre micro-foncier et régime réel ?

3.1 Les avantages du micro-foncier

3.2 Qu’en est-il de la location meublée ?

📖 Ce qu’il faut savoir

✅ Le régime micro-foncier s’applique de plein droit aux propriétaires bailleurs, dont les revenus bruts (encaissés au cours d’une année civile) ne dépassent pas les 15 000 € par an en location vide.

✅ Les impôts sont calculés sur la base des revenus fonciers bruts encaissés. Les loyers impayés, les charges locatives ainsi que le dépôt de garantie (tant qu’il n’est pas utilisé pour couvrir les frais de travaux ou impayés) ne sont pas pris en compte.

✅Pour déclarer ses revenus, il suffit de remplir le formulaire n° 2042 (case 4BE).

✅ Parmi les avantages du micro foncier figurent :

Un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts.
La facilité de déclaration (pas besoin de déclarer ses travaux).
Il est possible de sortir de ce régime à tout moment en cas de besoin. Cependant, si le contribuable opte volontairement pour le régime réel, il doit y rester irrévocablement 3 ans.

✅ Ce régime fiscal est approprié aux petits revenus locatifs.

Qu’est-ce que le régime micro-foncier ?

Ne concernant que la location nue, le régime du micro-foncier s’applique de plein droit aux propriétaires bailleurs qui génèrent des revenus bruts plafonnés. Quel est le montant maximum du micro-foncier ? Le plafond est fixe et estimé à 15 000 € par an. En revanche, les revenus issus de location meublée sont perçus comme des revenus commerciaux. Le régime BIC s’applique alors.

Comment déclarer ses revenus ?

Les personnes assujetties à ce régime doivent faire une déclaration sur le formulaire n° 2042 (case 4BE). Par ailleurs, l’administration fiscale applique un abattement de 30 %. Le montant restant est additionné aux autres revenus du contribuable, sur lequel il sera imposé. Notez que le plafond annuel de 15 000 € demeure inchangé, même si la durée de location est inférieure à 12 mois. En outre, le plafond de 15 000 € de revenus fonciers est toujours apprécié par foyer fiscal.

Notez que ce régime concerne le revenu brut foncier. On parle alors de la valeur des loyers hors charges locatives que le propriétaire-bailleur a réellement encaissées au cours d’une année civile. Il advient que certaines dépenses à la charge du locataire, par convention, soient additionnées à la recette brute. Il s’agit par exemple de la taxe foncière en location commerciale.

💡 À noter

Les charges récupérables (charges locatives) n’entrent jamais dans le calcul des recettes brutes. Il en est de même pour les loyers impayés.

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Quels sont les biens immobilier concernés ?

Les revenus fonciers sont générés par la mise en location de bien nu. On parle alors de biens résidentiels (maisons, appartements, etc), mais aussi de terrains, de parkings, biens commerciaux ou à usage professionnels. Néanmoins, les revenus locatifs désignent les recettes qu’encaisse le propriétaire-bailleur en louant un bien résidentiel vide ou meublé.

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Comment choisir entre micro-foncier et régime réel ?

Avant de répondre à cette question, commençons par définir le régime réel en location. Ce régime n’offre pas de possibilité d’abattement, mais ouvre la porte à la déduction de certaines charges. Notez que si les revenus fonciers excédent les 15 000 €, le contribuable doit opter le régime réel.

Notez que le contribuable assujetti au micro foncier peut renoncer à ce régime quand il le souhaite. Cependant, une fois qu’il a opté pour le régime réel, ce dernier demeure irrévocablement soumis au régime réel pendant 3 ans. Il doit dans ce cas déclarer son revenu foncier net.

En somme, le régime réel s’applique si :

Les revenus bruts issus de la location nue sont inférieurs à 15 000 € par an ;
Le contribuable opte volontairement pour le régime réel ;
Le contribuable bénéficie d’un dispositif de défiscalisation excluant le micro-foncier.

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Les avantages du micro-foncier

Vous vous demandez à ce niveau, quel est l’intérêt du micro-foncier ? Pour faire simple, ce régime apporte les avantages suivants :

Le propriétaire bailleur a systématiquement accès à un abattement forfaitaire de 30 % sur ses revenus fonciers.
Le contribuable n’a pas à justifier ses dépenses locatives (travaux, assurance, intérêts, etc). Ceci le libère de la paperasse.
Ce régime est compatible avec les petits revenus locatifs.

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Quel régime d’imposition sur les revenus locatifs ?

Qu’en est-il de la location meublée ?

Comme on l’avait dit précédemment, les locations meublées sont exclues de ce régime. pourtant, il existe un régime fiscal équivalent. C’est le régime dit du micro-bic. Ce dernier offre aussi des avantages indéniables pour les loueurs en meublé.

Pour accéder à ce régime, il faut que les recettes annuelles (charges comprises) ne dépassent pas 77 700 €. Étant forfaitaire, ce régime ouvre aussi la porte à un abattement de 50 % sur les revenus annuels. Pareillement, ce dernier n’autorise aucune déduction.

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