Aperçu sur la fiscalité de la location meublée

Vous souhaitez investir dans la location meublée ? Dans cet article, nous reviendrons sur les différents aspects de la fiscalité de la location meublée pour les particuliers.

📖 Fiscalité de la location meublée : ce qu’il faut retenir

✅Les investisseurs particuliers en location meublée peuvent choisir entre ces 2 statuts : 

• LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
• LMP (Loueur en Meublé Professionnel)

✅Quant au régime fiscal, les investisseurs sont assujettis à l’un de ces régimes fiscaux : régime réel ou micro-BIC.

✅La location meublée sont soumis aux taxes suivantes : SACEM, taxe foncière, CFE, taxe d’habitation, TVA et taxes sur les logements vacants.

Location meublée : quel statut choisir ?

L’accès aux statuts LMNP ou LMP repose sur des critères définis par la loi, principalement liés au niveau de revenus locatifs. Pour relever du statut LMP, deux conditions doivent être réunies. D’abord, les recettes locatives annuelles doivent être supérieures à 23 000 € (charges comprises). En outre, les revenus locatifs doivent dépasser les autres revenus professionnels du foyer fiscal.

À l’inverse, si vos recettes sont inférieures à 23 000 € par an et qu’elles restent en dessous de vos autres revenus, vous êtes automatiquement soumis au régime LMNP. Dès lors que ces seuils sont franchis, le passage en LMP s’effectue de manière automatique. Notez que l’administration fiscale tient compte de recettes locatives cumulées de tous les membres du foyer fiscal.

Quel régime fiscal pour une location meublée ?

Pour déclarer vos revenus de location meublée chaque année, deux régimes fiscaux s’offrent à vous : le régime réel simplifié et le micro-BIC. Le régime réel implique des démarches comptables plus techniques, mais il permet de déduire l’ensemble des charges et d’amortir le bien ainsi que le mobilier, ce qui le rend souvent plus avantageux.

Notez que le régime réel devient obligatoire si vos revenus locatifs dépassent 77 700 €. Ce seuil varie pour les meublés de tourisme. Ce seuil oscille entre 30% et 92 %. Ce seul disparaît si votre activité est exercée en indivision. En effet, les indivisaires sont systématiquement soumis au régime réel.

Le micro-BIC, plus simple à gérer, offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus pour la location classique. En location saisonnière, cet abattement varie de 30 % à 71 %, voire jusqu’à 92 % sous certaines conditions. Le choix dépend donc de votre situation et du niveau de charges à déduire.

Taxation des meublés de location

Dans cette section nous reviendrons en détails sur les différentes taxes auxquelles est soumise la location meublée. Notez que ces taxes sont toutes déductibles des recettes de location meublée dans le cadre du réel simplifié.

SACEM 

La SACEM n’est autre qu’une redevance au titre des droits d’auteur aux loueurs de meublés touristiques mettant à disposition des équipements permettant la diffusion de musique ou de contenus audiovisuels. On parle alors de télévision, enceinte Bluetooth, etc. Le forfait, d’un montant de 223,97 € TTC est entièrement déductible des recettes dans le cadre du régime réel simplifié.

Taxe foncière

La taxe foncière est un impôt local annuel dû par le propriétaire au 1er janvier. Son montant est fixé par la collectivité territoriale, ce qui explique qu’il varie selon la localisation du bien. Elle ne peut pas être récupérée auprès du locataire. À noter que les constructions neuves bénéficient d’une exonération pendant deux ans, conformément à l’article 1383 du Code général des impôts.

➔ À lire aussi : Taxe foncière 2025 : les nouveautés

Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) fait partie, avec la Contribution sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE), de la Contribution Économique Territoriale (CET). Il s’agit d’un impôt local mis en place par la loi de finances de 2010 pour remplacer l’ancienne taxe professionnelle.

Toute location saisonnière est soumise à la CFE. Exercer une activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ne dispense pas, en principe, du paiement de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Sans surprise, le régime fiscal n’a pas d’impact sur cette obligation.

Taxe d’habitation

Lorsque vous êtes déjà assujetti à la CFE, vous êtes en général exonéré de taxe d’habitation dès lors que le bien n’est pas rattaché à votre résidence principale. Par ailleurs, si le logement meublé n’est pas occupé à titre de résidence principale et qu’il ne s’agit pas d’une location temporaire (comme un bail mobilité), la taxe d’habitation est due par l’occupant présent au 1er janvier.

➔ À lire aussi : Tout savoir sur la taxe d’habitation sur la résidence secondaire

TVA

Généralement, les locations meublées sont généralement exonérées de TVA, sauf dans certains cas. En effet, lorsque les loueurs proposent des services para-hôteliers, tels que le petit-déjeuner, le linge ou l’accueil des occupants, ils sont redevables de la TVA.

Taxe sur les logements vacants

Si votre logement est vacant depuis au moins un an au 1er janvier et qu’il est situé dans une commune soumise à la TLV, vous pouvez être redevable de cette taxe. En revanche, si le bien a été occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l’année de référence, vous en êtes exonéré. Cette occupation doit être justifiée, notamment à l’aide de factures ou de quittances de loyer.

➔ À lire aussi : Taxe d’habitation sur les logements vacants : tour d’horizon

Les avantages de la location meublée

La location meublée est réputée pour sa souplesse et sa rentabilité souvent supérieure, les loyers étant généralement plus élevés qu’en location vide. En effet, en location vide, deux régimes existent : le micro-foncier (au-delà de 15 000 € de recettes locatives) et le réel foncier (en dessous ou au choix). Ces 2 régimes sont comparables au micro-BIC et au réel simplifié en meublé. 

Le micro-foncier offre un abattement de 30 %, contre 50 % en micro-BIC pour la location meublée (jusqu’à 77 700 €). Quant au régime réel, les charges sont déductibles en location vide, mais sans possibilité d’amortissement. En revanche, en location meublée au réel, charges et amortissements (bien, travaux, mobilier) sont déductibles.

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