Nesrine RLe logement locatif intermédiaire vise à booster l’offre des biens résidentiels à loyers modérés dans les zones tendues (A bis, A, B1), et ce, en octroyant aux loueurs des avantages fiscaux, non des moindres.
📖Aperçu sur le LLI
| Objectif | Favoriser les logements à loyers modérés dans les zones tendues, en accordant des avantages fiscaux aux propriétaires. |
| Avantages | ✔️TVA réduite à 10 % lors de l’acquisition. ✔️Crédit d’impôt couvrant 100 % de la TF pendant 15 à 20 ans. ✔️Dispositif cumulable avec Malraux, Monuments Historiques, etc. ✔️Grande demande locative, grâce à une implantation dans des zones très prisées. |
| Critères d’éligibilité | ✔️Destiné initialement aux investisseurs institutionnels, le LLI est ouvert aux particuliers depuis 2024. Cependant, l’acquisition du bien doit être réalisée via une personne morale, comme les SCI et les SARL de famille. ✔️Le bien doit être situé dans une zone tendue ✔️Le bien doit être neuf ou rénové (soit répondant à la norme RE2020, soit ayant gagné 2 classes DPE). ✔️Engagement de location vide ou meublée pendant au moins 20 ans (15 ans en cas de revente). ✔️Respect les plafonds de loyers selon le zonage (par exemple, 14.49 €/m² dans la zone A.) ✔️Les ressources des locataires sont aussi plafonnées. ✔️Location dans les 12 mois suivant la livraison du bien. |
Logement locatif intermédiaire : conditions
L’investissement type LLI offre de nombreux avantages encore en 2025. Néanmoins, pour accéder à ce privilège, il va falloir satisfaire certains critères d’ordre légal et fiscal. Ces critères ont pour but de garantir que le mécanisme profite pour du vrai aux zones à forte demande locative, mais aussi classes moyennes, dont l’accès au logement est devenu un véritable défi.
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Devoir passer par une personne morale
Pour faire simple, afin de pouvoir investir dans un logement locatif intermédiaire, il faut passer par une personne morale qui prend en charge l’acquisition du bien. En d’autres termes, une personne physique n’a pas le droit d’acquérir directement un bien en LLI en son nom propre. Il faut faire appel à ce qu’on appelle un véhicule juridique. Dans cette optique, la Société Civile Immobilière (SCI) forme un montage adapté pour les particuliers désirant investir en LLI.
Soulignons le fait qu’avant 2024, cet investissement n’était accessible qu’aux investisseurs institutionnels. Il s’agit par exemple des bailleurs sociaux ou encore des assurances. La loi de finances est venue donc alléger ces mesures en ouvrant l’investissement LLI aux personnes physiques. Toutefois, elles doivent passer par une personne morale.
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Engagement de location sur deux décennies
Pour accéder aux privilèges accordés par l’investissement en LLI, vous devez vous engager à louer le logement pour une durée minimale de 20 ans en tant que résidence principale. Cette condition est nécessaire pour garantir que les logements restent accessibles aux foyers ayant des revenus intermédiaires. La durée est fixée à 20 ans, mais elle est abaissée à 15 ans si revente prévue. Quoi qu’il en soit, vous pouvez bénéficier d’un crédit d’impôt sur la taxe foncière, même si vous louez votre bien pendant 15 ans.
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Respecter les plafonds
Les logements locatifs intermédiaires encadrent non seulement les loyers, mais imposent des plafonds des ressources des locataires. Ainsi, les ménages de la classe moyenne pourront accéder plus facilement au logement dans les zones tendues. Les seuils annuels de loyer en 2025 sont répartis de la sorte :
- Zone A bis : 19.51 €/m²
- Zone A: 14.49 €/m²
- Zone B1 : 11.68 €/m²
- Les zones B2 et C ne sont pas éligibles à l’investissement LLI, sauf dérogation préfectorale (10, 15 €/m²).
- Pour les DOM (Guyane, Guadeloupe, Martinique, Réunion, Mayotte) la convention à loyer intermédiaire est de 12,02 €/m².
Par ailleurs, les revenus du ménage souhaitant accéder un LLI sont plafonnés. Ce plafond dépend de la structure du ménage, mais aussi du zonage. Par exemple, pour un ménage composé d’une seule personne en zone A, le seuil est de 43 953 €. Ce seuil s’élève à 78 963 € si ce ménage comporte une personne à charge.
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Zones éligibles
Traditionnellement, l’investissement LLI est réservé aux territoires inclus dans le zonage ABC. La loi de finances 2024 a désormais inclut introduit d’autres territoires, à savoir :
- Les zones en voie de réindustrialisation avec l’arrivée de projets « d’intérêt national majeur ».
- Les zones concernées par un projet partenarial d’aménagement (PPA).
- Les territoires concernés par une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).
- Les territoires au sein d’une grande opération d’urbanisme (GOU).
La performance énergétique
Généralement, les investissements en Location Longue Durée doivent respecter les normes énergétiques actuelles, dont la RE2020. Introduite par la loi ELAN de 2018, cette réglementation vise à renforcer la performance énergétique des nouvelles constructions en imposant des critères stricts de réduction des émissions de carbone et de consommation énergétique. Pour qu’un bien ancien rénové soit considéré comme un LLI, les rénovations faites doivent améliorer la performance énergétique d’au moins 2 classes sur le barème du DPE.
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Pourquoi investir dans le LLI en 2025 ?
Depuis son ouverture aux particuliers en 2024, le LLI représente une occasion exceptionnelle pour les investisseurs particuliers. Ceci revient aux avantages fiscaux attractifs qu’il offre. Dans la section suivante, nous allons revenir sur les avantages que ce dispositif offre.
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Réduction de la TVA
Généralement, l’achat d’un bien classique est soumis à une TVA de 20 %. En revanche, le LLI ouvre la porte à une réduction de la TVA de 10 %. Ceci ce qui entraîne une réduction immédiate du prix d’achat. L’investisseur obtient ainsi un bien à un prix inférieur de 10 % par rapport à celui d’une résidence principale, sans prendre en compte la taxe foncière.
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Crédit d’impôt sur la TF
Les investisseurs profitent d’un crédit d’impôt correspondant à la taxe foncière, et ce, pendant une période pouvant aller jusqu’à 20 ans. Par exemple, pour un T2 en zone A de 48 m² en surface pondérée, l’économie d’impôt peut atteindre près de 26 000 € sur 20 ans.
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Une occasion pour préparer sa transmission
La création d’une SCI familiale offre des avantages patrimoniaux intéressants, notamment en matière de transmission. Les parts sociales transmises aux héritiers bénéficient d’abattements fiscaux significatifs, pouvant atteindre 100 000 € par parent et par enfant, ainsi que 80 724 € entre époux tous les 15 ans. Opter pour la transmission de parts plutôt que de biens, permet de préserver l’héritage et de réduire ainsi les risques de conflits familiaux.
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