Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?

S’agissant d’un projet locatif spécifique, un immeuble de rapport désigne un bien composé de plusieurs lots mis en location, et dont le revenu est perçu par un seul bailleur. En effet, certains bailleurs ont le luxe d’acquérir un immeuble en entier pour mettre en location chaque copropriété. Étant un investissement centralisé, un immeuble de rapport ou immeuble locatif, présente certains points forts. Vous souhaitez découvrir davantage d’informations sur cet investissement ? Lisez la suite de l’article.

Immeuble de rapport : définition

Vous l’aurez compris, les investisseurs les plus aisés ont la possibilité d’acheter un immeuble pour le mettre en location. Cet immeuble comprend évidemment des appartements, mais aussi des locaux commerciaux et des bureaux.

Pour ce faire, ce bailleur unique doit acheter un immeuble en lot et en une seule fois. Ce dernier va alors conclure plusieurs types de baux dans un seul bien. Notez que ce type d’investissement est aussi connu sous le nom d’immeuble à loyers ou d’immeuble locatif.

Vous vous demandez à ce stade, quelle ville pour un immeuble de rapport ? Logiquement, les plus grandes agglomérations sont les meilleurs endroits pour investir dans un immeuble locatif. En hexagone, des villes comme Paris, Marseille et Nantes offrent un terrain propice pour réussir ce projet immobilier.

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Le prix d’un immeuble de rapport et tributaire de plusieurs facteurs, dont son emplacement et sa date de construction. Des paramètres comme l’état du bien et le nombre de copropriétés qu’il comporte entrent aussi en jeu.

Outre le prix d’acquisition, le bailleur doit faire face aux couts exorbitants d’entretien, à la taxe foncière, et aux diverses charges de gestion. En somme, il s’agit d’un investissement onéreux.

En revanche, cet investissement s’avère rentable si on réalise une bonne étude de projet. Pour estimer la rentabilité brute de ce projet, il faut diviser la recette locative annuelle par le prix d’achat du bien, ensuite le multiplier par 100.

Est-ce que c’est rentable d’acheter un immeuble ?

Généralement, il est judicieux d’investir dans un immeuble de rapport, si on dispose des moyens. En effet, il s’agit d’un investissement locatif rentable et diversifié, ce qui réduit le risque de vacance locative. En outre, lors de la revente, ce bien engendre souvent une plus-value considérable.

Un investissement locatif sûr et avantageux

Investir dans un immeuble de rapport offre des avantages, pas des moindres. En effet, bien qu’il soit onéreux, cet investissement vous garantit :

• Un revenu locatif régulier : la mise en location d’un immeuble locatif vous garantit un revenu régulier. Ceci est dû au nombre important des locataires.
• Un bénéfice plus important : regroupant généralement plusieurs types de baux, cet investissement est réputé être rentable.
• Un investissement pérenne : la diversification de votre portefeuille locataires vous permet de miser sur plusieurs unités locatives. Ceci diminue le risque de vacance locative.

Rappelons que ce projet locatif vous ouvre la porte à de multiples avantages fiscaux. Par exemple, le locataire a le droit de choisir entre les statuts LMNP, LMP et bailleur privé.

➔ À lire aussi : Mieux comprendre la fiscalité LMNP

Une gestion locative plus simple

Vous comptez acquérir un immeuble à loyers ? Sachez alors que la gestion locative d’un tel bien est simple, et ce, pour au moins 2 raisons :

• Une gestion centralisée : étant le seul propriétaire, le bailleur a la possibilité de planifier et de contrôler toutes les dépenses liées aux travaux d’entretien et d’amélioration du bien. Ceci permet de maximiser la rentabilité.
• La mutualisation des dépenses : l’achat des matériaux de construction en gros et la réalisation des travaux en même temps permet de réduire considérablement les dépenses.

Une plus-value immobilière importante

Sans surprise, la valeur vénale d’un immeuble de rapport augmente avec le temps, et ce, à l’instar du reste des biens immobiliers. Par ailleurs, la plus-value sera d’autant plus importante que le bailleur entretienne régulièrement son bien. De plus, ce dernier a la possibilité de revendre les lots séparément.

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Prévoir les risques

Investir dans un immeuble de rapport s’avère rapporteur. Néanmoins, cet investissement présente certains inconvénients, à savoir :

• Un investissement onéreux : pour acheter un tel bien immobilier, il faut allouer une somme initiale importante.
• Des frais de gestion importants : les frais de gestion locative sont très élevés, d’autant plus que le bien est imposant. Parmi ces dépenses, on peut citer : la recherche de locataires, les travaux d’entretien et d’amélioration, etc.
• Le risque de loyers impayés : en présence de multiples lots à gérer, le bailleur doit faire face au risque des loyers impayés.
• Les tendances du marché immobilier : le marché immobilier est toujours en évolution. Les bailleurs sont alors dans l’obligation d’écouter le marché pour éviter toute baisse de rentabilité.

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Quel régime fiscal pour investir d’un immeuble de rapport ?

Vous envisagez l’achat d’un immeuble de rapport ? Il est donc judicieux de se documenter sur les divers statuts fiscaux possibles. Il faut aussi que le bailleur se renseigne sur les différents droits et obligations qui y sont liés. 

En outre, la fiscalité d’un immeuble locatif dépend de la modalité d’achat. En effet, il est possible d’acheter un tel bien en : 

• En nom propre ;
• En indivision ;
• En société civile immobilière.

➔ À lire aussi : Comment acheter en indivision ?

Afin de trouver le meilleur régime fiscal, on vous conseille de vous tourner vers un gestionnaire de patrimoine, un juriste ou un expert-comptable. Néanmoins, voici les différents statuts possibles :

• Le statut LMP : pour être éligible au statut du loueur en meublé professionnel, il faut que vos recettes locatives annuelles dépassent 23 000 €. Par ailleurs, il faut que la recette locative soit supérieure à la valeur totale des autres revenus cumulés. 

• Le statut LMNP : le LMNP (loueur en meublé non professionnel) concerne les particuliers qui mettent en location des logements meublés. Par ailleurs, pour être éligible à ce statut, il faut que les loyers perçus ne forment pas la source principale des revenus. Sans quoi, il faut que ces revenus locatifs bruts ne dépassent pas les 23 000 € par an. Un loueur en meublé non professionnel a alors le choix entre les régimes : le micro-BIC et le réel.
• Bailleur privé : si vous ne remplacez pas les conditions des régimes LMNP et LMP, vous devez opter pour le statut de bailleur privé.

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