Nesrine RL’accès à la propriété n’est pas toujours évident. C’est pour cette raison qu’il existe des alternatives à l’achat en nom propre, dont l’achat en indivision. Dans cet article, nous allons revenir sur les méthodes possibles pour acheter un bien en indivision. Nous allons également parler sur les meilleures solutions pour gérer une indivision.
Comment acquérir un bien en indivision ?
Avant de revenir sur les méthodes de financement, rappelons que tous les indivisaires ont la possibilité de souscrire un crédit ensemble. En revanche, chaque indivisaire peut se contenter de financer sa part dans l’acquisition du bien.
Ainsi, il devient propriétaire à hauteur de sa contribution effective à l’acquisition. Pour mieux y voir, imaginez un couple qui décide d’acquérir un bien en indivision à parts égales. De la sorte, chaque conjoint possèdera une quote-part de 50 %.
Comment se calculent les parts en indivision ?
Il s’agit de l’apport personnel de chaque co-indivisaire et comprend une fraction de :
- Le prix du bien immobilier ;
Les frais de notaires (émoluments, taxes, frais et débours, etc) ; - Les droits de mutation, en passant par un notaire ;
- L’indemnité d’immobilisation ou dépôt de garantie ;
- Les honoraires de l’agent immobilier ;
Éventuellement les charges de copropriété ;
Les travaux de rénovation ; - Etc.
Comme l’avait dit précédemment, la quotité d’acquisition inclut non seulement le prix d’achat, mais aussi d’autres frais essentiellement liés à cette opération. Qu’il s’agisse d’un achat en indivision ou d’un achat en nom propre, les mêmes conditions d’emprunt s’appliquent.
Vous l’aurez compris, la quotité d’acquisition reflète l’apport réel de chaque indivisaire. Pour plus de transparence, « propriété financière » doit être indiquée dans l’acte authentique de vente.
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Apport personnel et indivision
Bien qu’il soit courant de recourir à un organisme de financement lors d’un achat immobilier, chaque indivisaire peut faire un apport sous forme de capital personnel. En effet, ce dernier peut puiser dans ses économies ou mettre en vente une autre propriété pour financer son achat.
Notez que le financement d’un achat en indivision peut être mixte. Par exemple, il arrive qu’un codétenteur finance l’intégralité de sa quote-part grâce à ses épargnes, tandis que les autres contractent un crédit.
En somme, de multiples méthodes de financement bancaires sont envisageables lors d’un achat d’un bien en indivision, à savoir :
- Chaque codétenteur emprunte individuellement à hauteur de sa part.
- Tous les indivisaires contractent ensemble un emprunt. Par conséquent, ils sont solidaires du remboursement du prêt.
- Chaque indivisaire a la possibilité de choisir entre la souscription d’un crédit immobilier ou de puiser dans ses fonds personnels.
Prenons un cas pratique. Imaginez que 3 personnes comptent acheter en indivision. Chaque indivisaire va utiliser ses fonds personnels pour financer 25 % de l’achat.
Ainsi, ils ont réussi de faire des apports personnels qui représentent 75 % du cout du projet. Ils peuvent ainsi se rendre à un organisme de financement pour emprunter conjointement les 25 % restants.
Qui doit gérer une indivision ?
Dans la section précédente, on a montré qu’on peut effectuer un achat en indivision avec différents montages financiers. Qu’en est-il de la gestion du bien indivis ? Tout porte à croire que la prise de décision revient aux indivisaires majoritaires.
En revanche, toutes les décisions liées à la gestion de la propriété achetée en indivision doivent être prises à l’unanimité. En d’autres termes, il faut que tous les copropriétaires trouvent un terrain d’entente. C’est ce qui fait la faiblesse de l’indivision.
Pour une gestion souple de la propriété, il faut tout de même désigner un gérant. Ce dernier doit être voté à l’unanimité. Le gérant jouera le rôle d’intermédiaire entre les indivisaires. Outre l’intermédiation, ce dernier engagera sa responsabilité sur l’administration du bien indivis.
Quels sont les avantages de recourir à une convention d’indivision ?
Pour plus de transparence, la désignation du gérant doit être faites en présence d’un avocat ou d’un notaire. Ce dernier se charge de la rédaction d’une convention d’indivision (mandat de gestion). Ce document permet d’instituer le fonctionnement de l’indivision. En outre, il fixe les modalités de gestion.
En somme, le gérant a pour mission de trouver un terrain d’entente entre les différents indivisaires. Ceci garantie plus de stabilité pour l’indivision, une structure fragile par essence. Rappelons que la désignation du gérant est très utile en cas de décès d’un codétenteur.
Quels sont les risques de l’indivision ?
Bien que l’indivision présente de multiples avantages, elle demeure une structure éphémère, et ce, contrairement à la SCI. Étant une situation juridique particulière, l’indivision attribue à chaque indivisaire le droit sur le bien dans sa totalité. En effet, la prise de décision doit être à l’unanimité, et ce, quel que soit l’apport de chaque membre.
Vous l’aurez compris, l’indivision est une situation encline à générer des conflits. En effet, en cas de désaccord, les indivisaires risquent d’être bloqués. Ce désaccord peut dégénérer en conflit qui peur se prolonger à long terme.
De plus, chacun des codétenteurs a les mêmes responsabilités quant au paiement des impôts et charges issues des différents travaux. Évidement, chacun copropriétaire est tenu de rembourser des dettes proportionnellement à sa part.
Toutefois, en cas d’accumulation des dettes, le bien indivis risque d’être vendu aux enchères et sans l’accord de tous les indivisaires. Il va donc choisir méticuleusement les différents indivisaires pour éviter les problèmes d’impayé. Évidemment, cette option n’est pas disponible en cas d’héritage.
Outre le critère de solvabilité, les indivisaires doivent s’attendre à ce que l’un d’entre eux sorte de l’indivision. En effet, chaque indivisaire a quasiment libre arbitre de revendre sa part. La vente des parts peut être faite sans notifier les membres d’indivision. Généralement, nul n’a le droit de s’opposer à cette décision.
Cependant, en cas de cession des parts, les indivisaires restants jouissent du droit de préemption. Lorsque aucun des copropriétaires ne se porte volontaire pour acheter cette part, alors le bien devra être vendu en entier.
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Achat en indivision : résumé
Pour acheter en indivision, il faut verser une quotité d’acquisition qui n’est autre que le montant de la quote-part de chaque indivisaire.
La quotité d’acquisition est composée d’une partie de : pris du bien à acquérir, les frais de notaires, les droits, la taxe foncière, les frais d’agence, etc.
Il existe différent montage financier pour acquérir en indivision, à savoir :
- Chaque membre souscrit un crédit individuel qui couvre sa quote-part. S’il n’est pas propriétaire auparavant, il peut alors souscrire un prêt à taux zéro.
- Tous les membres de l’indivision peuvent contracter ensemble un emprunt commun pour financer la totalité du projet.
- Chaque membre est libre de choisir entre un crédit immobilier ou l’apport personnel.
Toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité au sein d’une indivision. Il est possible de désigner un gérant pour une meilleure gestion.
Le gérant joue le rôle d’intermédiaire entre les co-indivisaires. Pour le désigner, il suffit de faire appel à un notaire ou un avocat pour rédiger une convention d’indivision.
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