Mieux comprendre la fiscalité LMNP

Vous êtes tentés par un investissement locatif ? Sachez que le choix du statut fiscal détermine en grande partie la rentabilité de ce dernier. Dans cet article du blog Proprio Immo, nous allons passer en revue le statut LMNP ou loueur en meublé non professionnel.

Comment devenir LMNP ?

Pour obtenir le statut LMNP, vous devez remplir les conditions suivantes :

• Être un particulier.
• Les revenus locatifs annuels doivent être inférieurs à 23 000 €. Dans le cas contraire, vous devez prouver que ces derniers ne dépassent pas 50 % de vos revenus globaux comme les salaires, les honoraires et les pensions.
• Mettre à disposition un logement salubre et immédiatement habitable. La loi définit une liste de meubles à fournir au futur locataire, dont la literie.

➔ À lire aussi : Tout savoir sur le statut LMP

Les avantages fiscaux

Pour être clair, il n’est pas judicieux de parler dans l’absolu d’avantages fiscaux liés à la location meublée non professionnelle. Effectivement, le statut LMNP est soumis à deux régimes fiscaux différents, à savoir le régime micro-BIC et le régime réel simplifié.

Chaque mode d’imposition présente des avantages dans des situations particulières. Nous vous conseillons donc de consulter un professionnel pour faire un choix avisé.

Le régime micro-BIC

Pour être éligible au régime micro-BIC, vous devez encaisser moins de 72 500 € de revenu locatif annuel. Ce dernier vous fait profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs. En d’autres termes, vous serez soumis à un impôt progressif calculé sur la base de 50 % des revenus engendrés par cette activité.

Par ailleurs, dans le cadre du régime micro-BIC, il faut prévoir des prélèvements sociaux de 17,2 % sur 50 % de vos revenus locatifs annuels. Il s’agit de la CGS (contribution sociale généralisée) et de la CRDS (contribution pour le remboursement de la dette sociale).

Bien qu’il soit avantageux, notamment dans le cadre d’investissement locatif rentable, ce régime présente deux désavantages :

• Les dépenses ne sont pas déductibles. On parle notamment de l’amortissement du bien immobilier et des travaux de réparation.
• La location meublée n’est pas soumise à la TVA.

Le régime réel simplifié

Dans le cadre du régime réel, la tenue des comptes est obligatoire. Autrement dit, le bailleur LMNP doit faire appel à un expert-comptable. De plus, ce régime concerne généralement les bailleurs LMNP dont les revenus locatifs dépassent 72 500 € par an.

En outre, le régime réel permet de déduire les différentes charges de votre chiffre d’affaires. On parle alors d’impôt sur les bénéfices. Le législateur entend par charges :

• Les charges d’exploitation comme les intérêts d’emprunt.
• Les charges d’amortissement, par exemple du mobilier.

D’ailleurs, avec ces charges, le résultat comptable de l’activité LMNP est souvent nul, voire négatif. Le bailleur ne paie pas d’impôt. Il peut également reporter le déficit sur le prochain exercice comptable.

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Investissement immobilier : les bonnes pratiques

Comme vous le constatez, le statut LMNP est très particulier. Cependant, il obéit aux mêmes règles d’investissement immobilier. En effet, vous devez penser à avoir recours à une agence immobilière avant de mettre votre bien en location.

Par exemple, Tendance Immobilier Conseils dans le Rhône vous accompagne dans les différentes formalités de location : estimation et révision du loyer, sélection des locataires, préparation du dossier, etc.