Nesrine RLe déficit locatif en LMNP (LMNP déficit foncier par abus de langage) permet aux investisseurs de profiter de plusieurs avantages fiscaux. De quoi s’agit-il ? Comment y accéder ? Comment calculer le défit foncier ? La réponse est dans la suite.
📖 Résumé
✅ Il n’est pas possible de cumuler LMNP et déficit foncier. En effet, le déficit foncier s’applique à la location nue.
✅ Pour profiter du déficit locatif en LMNP, il faut respecter ces 3 conditions :
- Les revenus encaissés par le louer doivent être classés en Bénéfices Industriels et Commerciaux.
- Le bailleur doit être soumis au régime réel.
- Les charges doivent être légitimes et pertinentes.
✅ Le déficit est imputable dans la limite annuelle de 10 700 euros (21 400 euros pour la rénovation énergétique).
Le statut LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, appelé aussi LMNP, est un dispositif fiscal offrant des avantages fiscaux aux bailleurs de biens meublés. En somme, ces avantages prennent la forme de réductions d’impôts. Les loueurs LMNP peuvent aussi profiter du dispositif de déficit foncier. Pour accéder au statut LMNP, les revenus locatifs annuels doivent être moins de 23 000 euros ou représenter moins de 50 % des revenus de votre foyer fiscal.
Ce statut offre le choix entre deux régimes fiscaux, à savoir le régime micro-BIC et le régime réel. Le tableau suivant revient sur les caractéristiques de chaque régime :
| Régime micro-BIC | Régime réel | |
| Avantages | Avoir le droit à un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus imposables (71 % pour les locations à vocation touristique). Cet abattement est destiné à couvrir vos charges de gestion, qui ne sont donc pas calculées selon leur montant réel. | Déduction des charges réelles et amortissement du coût d’acquisition du bien. Lorsque les charges déductibles sont élevées, dépassant les recettes, on parle alors de déficit foncier. Ce déficit peut être reportable sur les années suivantes. |
| Éligibilité | S’applique automatiquement si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 000 euros (ou 188 700 euros pour les locations touristiques). | Le régime réel s’applique automatiquement si vos revenus locatifs annuels dépassent 77 000 euros. Toutefois, vous pouvez choisir ce régime volontairement même si vos revenus locatifs sont inférieurs à ce seuil. Ce régime devient intéressant lorsque le total de vos charges locatives dépasse l’abattement forfaitaire offert par le régime micro-BIC |
Agence immobilière à Bourg-de-Péage, Paumard Immobilier propose un large panel de biens en vente : maisons, appartements, terrains, fonds de commerce, bureaux, etc. Votre agence aide aussi à vendre votre bien en toute aisance, grâce, notamment, à service fiable d’estimation immobilière.
À lire aussi : Les nouveautés du LMNP en 2024
Déficit locatif en LMNP : de quoi s’agit-il ?
En LMNP, un déficit locatif survient lorsque les charges locatives dépassent les revenus générés par la location. Ceci crée un résultat négatif dans le cadre du régime réel. En d’autres termes, si on soustrait les charges locatives des revenus locatifs et que le résultat est négatif, un déficit foncier se crée. Notez que ce déficit peut être reporté sur les revenus locatifs des années suivantes pour réduire votre imposition.
Pour calculer le déficit locatif, on procède de la sorte : Revenus locatifs – Charges locatives = Déficit. En réalité, le terme déficit foncier est réservé à la location vide. En effet, la notion de revenus fonciers s’applique à la location nue. En revanche, en LMNP, on parle de *Bénéfices Industriels et Commerciaux* (BIC). On ne peut déduire le déficit en LMNP que des revenus locatifs BIC.
Quant à l’imputation, le déficit en LMNP est reportable sur les revenus locatifs de la même catégorie pendant une période de 10 ans. Ce déficit est imputable dans la limite de 10 700 euros par an. Ce seuil grimpe jusqu’à 21 400 euros par an pour les travaux de rénovation énergétique.
3DIMMO a 23 ans d’expérience sur le marché immobilier d’Avesnes-sur-Helpe. Votre’ agence vous offre un large choix de biens immobiliers, qui correspondent, entre autres, à l’investissement immobilier.
Comment s’impute le “déficit foncier LMNP” ?
En vue d’imputer le déficit locatif en LMNP, il va falloir respecter certaines conditions, à savoir :
- Catégorie fiscale : le déficit LMNP est imputable seulement sur les revenus classés en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il ne peut pas être imputé sur le revenu global du foyer fiscal.
- Régime fiscal : pour imputer le déficit locatif, le loueur LMNP doit être soumis au régime réel.
- Charges déductibles : pour être déductibles, les dépenses doivent répondre à certains critères. En d’autres termes, ces dépenses doivent être légitimes et pertinentes pour l’investissement locatif.
À lire aussi : Déficit imputable sur les revenus fonciers : ce qu’il faut savoir
Quelles charges sont déductibles en LMNP pour créer un déficit ?
En réalité, il n’existe aucune liste exhaustive des charges déductibles en LMNP. Néanmoins, ces dépenses doivent être réelles, justifiées, engagées dans l’intérêt de la location. En outre, les dépenses doivent concerner l’exercice en cours. Le loueur LMNP ne peut pas comptabiliser les charges des années antérieures.
Par ailleurs, pour pouvoir déduire les charges en question, il est essentiel de conserver toutes les pièces justificatives. On parle des factures, des relevés et pourquoi pas des photos. Prenons un exemple pour y voir mieux. Les charges suivantes sont déductibles en LMNP :
- Charges de copropriété.
- Frais de dossier bancaire et intérêts d’emprunt.
- Réparation et entretien.
- Gestion locative.
- Assurance propriétaire non-occupant (PNO).
- Impôts, comme la taxe foncière.
- Électricité, gaz, eau, internet, etc.
Spécialisée dans le domaine de la gestion locative, Cabinet Poilvet Immobilier (CP Immo) est une agence immobilière implantée à Lyon 2ᵉ. Apportant assistance et conseil aux bailleurs, CP Immo vous offre des services supplémentaires de : commande de travaux et des diagnostics, gestion des contentieux, suivi des dossiers sinistres, etc.
Comment calculer le déficit foncier ?
Pour calculer le déficit foncier, utilisez la formule suivante : Revenus locatifs bruts – Frais et charges déductibles = Résultat. Trivialement, le déficit a lieu lorsque le résultat est négatif. Voici un exemple :
- Revenus locatifs bruts sont de 14 000 euros.
- Les charges déductibles valent 17 000 euros.
Le résultat est de 14 000 – 17 000 = -3 000 euros. Dans cet exemple, le déficit est de 3 000 euros. On peut ensuite reporter ce montant sur les revenus locatifs pendant une période de 10 ans, jusqu’à épuisement.
Implantée à Tourcoing, VASTIMMO vous aide à acheter, vendre ou chercher un bien de votre choix. Retrouvez alors des biens immobiliers qui répondent à vos besoins de logement, investissement locatif et autres : maisons, appartements, restaurants, etc.
Ajouter un commentaire