Nesrine RAu cours de sa carrière, un entrepreneur peut être amené à résider dans son lieu d’exercice. C’est pour cela que la loi a rendu possible la conclusion des baux usage mixte commercial et d’habitation principale. Ces contrats vous intéressent ? Dans cet article, nous allons énumérer les éléments qui constituent un bail mixte commercial. Nous allons aussi revenir sur la durée et la résiliation de ce bail.
Les éléments constituant un bail mixte commercial
Comme son nom l’indique, le bail mixte commercial est réglementé par le Code de commerce, et ce, à l’instar des baux commerciaux classiques. Le preneur peut également consacrer une partie du local à l’habitation.
En revanche, ce dernier doit être un commerçant, industriel ou encore artisan. Dans le paragraphe suivant, on reviendra sur les personnes éligibles au bail commercial mixte.
Le statut du locataire
Le locataire peut être une personne physique ou morale. Les personnes pouvant souscrire un bail à usage mixte commercial et d’habitation principale doivent impérativement exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Notez aussi que les commerçants ou les industriels doivent être immatriculés au RCS. Sont qualifiées de commerçants, les personnes qui font partiellement ou complétement des actes de commerce. Cette catégorie comprend aussi les courtiers, l’achat/vente ou la location de voiture, l’achat et la revente de biens immobiliers, etc.
Comme on l’avait dit précédemment, le locataire peut aussi être un artisan (céramiste, horloger, ébéniste, Bijoutier, etc.). Relevant de la production, la transformation, la réparation ou la prestation, une activité artisanale n’implique forcément ps d’actes de commerce. En outre, un artisan ne peut pas collaborer avec plus de 10 employés.
Par ailleurs, les locataires artisans doivent être inscrits au Répertoire des Métiers. Figurez que l’immatriculation au Répertoire des Métiers se fait à part celle au Registre du Commerce et des Sociétés.
L’objet et la destination du local
Outre le statut du locataire, le local (objet du bail mixte commercial) doit satisfaire certains critères, à savoir :
- Le local doit être un bâtiment construit. Ceci dit que les constructions mobiles, telles que les cabanes de chantiers, ne peuvent pas faire l’objet d’un tel bail.
- En plus de la fixité, le local doit être un lieu clos et couvert.
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Étant en essence un bail commercial, ce contrat doit avoir comme objet un local affecté pour un usage commercial, industriel ou artisanal. L’affectation peut être effectuée :
- Lors de la signature du contrat : le preneur et le bailleur doivent mentionner la destination du local dès le début.
- Ultérieurement : le preneur doit obligatoirement obtenir l’accord explicite et par écrit du bailleur.
Ne perdez pas de vue que le fonds de commerce est également l’un des éléments constitutifs d’un bail mixte commercial. En plus de la destination des murs commerciaux, ce contrat stipule l’exploitation effective d’un fonds de commerce. Le locataire peut donc exploiter lui-même ce fonds. De surcroit, si le bail l’autorise, le preneur principal peut conclure une location-gérance avec une tierce personne.
La résidence principale
Outre l’exploitation commerciale, le local objet du bail doit être la résidence principale du locataire. Pour être qualifié de la sorte, le local mis à disposition doit être au moins occupé 8 mois par an, sauf dans certains cas comme des raisons de santé.
En pratique, la durée d’habitation ne reflète pas toujours le statut d’un logement. C’est pour cette raison que d’autres éléments entrent en jeu. Par exemple, si l’inscription du locataire sur les listes électorales correspond à l’emplacement du local loué, alors ce dernier peut être considéré comme une résidence principale.
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Combien dure un bail mixte commercial ?
Vous l’aurez compris, ce contrat respecte toutes les dispositions d’un bail 3,6,9. Généralement, la durée minimale d’un bail mixte commercial est de 9 ans. Le preneur peut résilier ce contrat au bout de 3, 6 ou 9 ans. Il doit en plus donner congé 6 mois avant l’échéance de la période triennale. Le locataire peut notifier le bailleur par LRAR ou par acte d’huissier.
Il est tout à fait possible de conclure un bail pour une durée supérieure à 9 ans. Si la durée prévue de location dépasse les 12 ans, le contrat devra être rédigé par un notaire.
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Comment résilier ce bail ?
Tout d’abord, sachez que l’écoulement de la durée du bail mixte commercial n’implique pas son extinction automatique. En effet, ce bail prend effectivement fin lorsque le preneur ou le propriétaire/bailleur donne congé. Sans quoi, le bail sera tacitement renouvelé.
Intéressons-nous au bailleur. Sachez que ce dernier ne bénéficie pas de la même faculté de résiliation que le locataire. Concrètement, le bailleur ne peut évincer un locataire commercial que dans certaines situations. Par exemple, la reconstruction ou la revente du local offrent un motif légitime pour donner congé au preneur.
Bail mixte commercial : conclusion
Ce contrat est avant tout un bail commercial. Il doit alors répondre aux conditions suivantes :
| Objet | Le local mis à disposition doit être fixe, clos et couvert. |
| Qualité du locataire | – Le locataire peut être une personne physique ou morale. – Il doit exercer une activité commerciale ou industrielle (inscription au RCS). – Sinon le locataire peut être un artisan (inscrit au Répertoire des Métiers et au RSC) et ayant au plus 10 salariés. |
| Durée minimale du bail | – Le contrat dure au moins 9 ans, sauf dans le cadre d’un bail précaire (moins de 3 ans). – Si le bail dure moins de 12, les parties prenantes doivent faire appel à un notaire lors de la signature du contrat. |
| Congé du locataire | – Le locataire peut quitter les lieux au bout de 3, 6 ou 9 ans. – Il doit respecter un préavis de 6 mois avant l’échéance de la période triennale. |
| Congé du bailleur | – Le bailleur ne peut résilier le bail que dans des cas extrêmes (la sous-location des locaux sans autorisation, réaffectation à l’habitation du bien, etc.). – Il doit aussi respecter un préavis de 6 mois. |
| Renouvellement du bail | En absence de congé, il y a renouvellement tacite du bail |
| Fonds de commerce | L’exploitation effective du fonds de commerce (par le locataire ou un tiers si le bailleur est consentant) est obligatoire. |
| Destination du local | Le bailleur et le locataire peuvent décider de l’affectation commerciale, industrielle ou artisanale du bien lors de la signature contrat ou ultérieurement. |
Le caractère hybride du bail mixte commercial peut être résumé de la sorte. Le bien doit être exploité en tant que résidence principale. Le locataire doit habiter les lieux au moins 8 mois par an.
Si le locataire se trouve obligé de réduire sa durée de résidence pour des motifs légitimes, il doit apporter d’autres preuves que ce bien est sa résidence principale. Il peut par exemple prouver que sa famille réside avec lui dans cet immeuble.
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