Antoine B.« Je suis fier de payer des impôts. La seule chose c’est que je pourrais être tout aussi fier avec seulement la moitié de la somme.” (Arthur Godfrey, acteur américain). À mi-chemin entre l’activité privée et l’affaire professionnelle (du moins pour le fisc), la location de bien meublé se révèle obscure à comprendre. N’ayez crainte, nous vous expliquons ci-dessous comment optimiser l’impôt sur les revenus générés par vos biens meublés.
Le statut LMNP : mi-particulier mi-entreprise
Abréviation de location meublée non professionnelle, la LMNP est un premier pas dans l’entreprenariat. Effectivement, les revenus fonciers provenant d’un bien meublé sont soumis à l’imposition sur les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et nécessitent donc légalement une organisation. Le fisc les considère en effet comme des produits d’une activité commerciale. Pour satisfaire cette exigence, la plupart des propriétaires créent alors une entreprise individuelle (EI). Cette forme juridique s’avère plus souple qu’un statut classique. Les obligations comptables y sont notamment assouplies.
Concernant le statut de LMNP lui-même, son accès est conditionné par plusieurs critères. D’abord, les recettes locatives doivent rester inférieures à 23.000 € par an. Ensuite, celles-ci ne peuvent pas représenter plus de la moitié de vos revenus globaux. Finalement, la déclaration au Centre de Formation des Entreprises ou aux greffes du tribunal de commerce clôt le processus.
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L’impôt et les biens meublés : le statut micro-BIC
Pour les locations meublées, le micro-BIC représente la première option possible. Ce régime offre aux propriétaires un abattement sur 50% de leurs revenus fonciers. Ce statut conviendra donc parfaitement aux bailleurs dont les charges représentent moins de la moitié des recettes locatives.
Pour exemple, André Couvhert dispose d’un studio meublé lui rapportant 10 000 euros par an. Ayant souscrit au régime micro-BIC, ce propriétaire sera uniquement imposé sur 5 000 euros (10 000 x 50%).
L’impôt et les biens meublés : le régime réel
Pour les propriétaires supportant des charges élevées, la solution idéale restera le régime réel. Grâce à lui, le bailleur pourra déduire les frais liés aux biens loués mais aussi l’amortissement des logements et des meubles. En utilisant les amortissements, le loueur peut même obtenir un revenu foncier nul en répercutant le déficit dégagé par ces derniers aux années suivantes.
Suite aux conseils d’un ami fiscaliste, M. Couvhert se rend compte que passer au régime réel serait plus avantageux pour lui. En effet, celui-ci paie 2 500 euros de frais et a recours à un amortissement de 1 000 euros pour les meubles et 3 000 euros pour le logement. Au total, ces charges déductibles représentent donc 6 500 euros. Comparé au statut micro-BIC, la base d’imposition sera réduite de 1 500 euros de plus. Cette vidéo résume l’intérêt de choisir le statut réel.
Micro-BIC ou réel : les dispositions légales
Ici encore, la loi prévoit des règles d’accès pour chacune des deux options. Pour le régime micro-BIC, la législation a instauré un plafond maximal de 70 000 euros par an de revenus fonciers issus des biens meublés loués. Cette barrière dépassée, le propriétaire doit obligatoirement passer au régime réel.
Ce passage au régime réel s’effectue avant le 01 février de l’année où le propriétaire touchera les revenus. De plus, un changement engage le bailleur sur une durée minimale de deux ans avant de basculer une nouvelle fois de statut.
L’optimisation grâce aux CGA
Acronyme de Centre de Gestion Agréé, le CGA vise à assister les entrepreneurs dans leurs gestions. Cependant, il permet aussi d’optimiser ses revenus imposables. Effectivement, l’adhésion à cet organisme supprime la majoration de 25% intégrée au BIC dans le calcul de l’impôt sur le revenu. Sachant que le coût d’adhésion se situe entre 150 et 350 euros par an, l’inscription est donc rentable.
De plus, la comptabilité de votre entreprise diminuera aussi l’imposition grâce au CGA. Prenant la forme d’une réduction d’impôt, cette diminution concernera les frais comptables (honoraires, réalisation de la liasse fiscale, etc.) mais aussi le coût d’adhésion au Centre de Gestion. Les dépenses concernées restent toutefois limitées à 915 euros par an.
Conclusion : Étudiez minutieusement vos charges
Comme pour les biens vides, il vous faudra calculer vos charges avant d’effectuer votre choix. Si ces dernières ne dépassent pas 50%, nous vous conseillons une inscription au régime micro-BIC. Au contraire, si vos frais dépassent ce seuil, privilégiez le statut réel afin de payer le moins d’impôt sur le revenu possible.
Nesrine R
