Comprendre le déficit foncier

À première vue, le déficit foncier est considéré comme étant une situation critique pour les investisseurs immobiliers. Cependant, il s’agit d’une opportunité pour accéder à des avantages fiscaux. Aujourd’hui, nous allons aborder le sujet du déficit foncier, à savoir les opportunités de défiscalisation, les charges déductibles, le calcul, etc.

Définition

Le déficit foncier est un déséquilibre entre le revenu locatif et les dépenses issues à cet investissement. Afin d’équilibrer le bilan comptable des bailleurs, l’État a prévu des avantages fiscaux pour garantir la pérennité de ces investissements et créer des solutions de logements.

Le déficit foncier ouvre le droit à des avantages fiscaux sous forme de réduction d’impôt. Généralement, cette réduction ne dépasse pas le seuil de 10 700 € par an. Néanmoins, ce plafond est de 15 300 € en pour les copropriétés éligibles à l’amortissement « Périssol ». De plus, cette réduction s’applique sur le revenu foncier ou global selon les cas.

Outre l’écart négatif entre les revenus locatifs et les dépenses, le déficit foncier a lieu lorsque la propriété soit mise en location jusqu’au 31 décembre de 3ᵉ année qui suit l’imputation du déficit de vos revenus fonciers ou généraux. À titre illustratif, si le bailleur est en situation de déficit foncier en 2024, il doit mettre le bien location jusqu’au 31 décembre 2027. De surcroît, les charges déductibles doivent être payées dans l’année en cours.

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Quelles dépenses sont éligibles au déficit foncier ?

Les travaux qui entrent dans le déficit foncier sont ceux de :

• Réparation et entretien des locaux professionnels et d’habitation.
• Amélioration de logements.

Par ailleurs, les dépenses impayées par le locataire et qui restent à la charge du propriétaire. En guise d’exemple, lorsque le locataire ne règle pas les charges récupérables après le 31 décembre de l’année de son départ, ce montant entre dans les charges déductibles de son revenu.

En revanche, il existe des dépenses qui sont déductibles du revenu foncier, à savoir :

• Les frais d’administration et de gestion (frais de syndic par exemple).
• Les provisions sur charges de copropriété.
• L’indemnité d’éviction du locataire.
• Les dépenses liées au relogement du locataire.
• Les impôts fonciers non récupérables.
• Les primes d’assurance.
• Les intérêts et les frais de procédure de souscription d’un crédit immobilier (acquisition d’un bien locatif). Les prêts contractés pour la construction, la réparation, la conversion ou l’amélioration d’un bien locatif sont aussi pris en compte.

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Pourquoi créer un déficit foncier ?

La vraie question est comment une telle situation, normalement critique, puisse donner lieu à des avantages de différentes natures. Effectivement, le déficit foncier de valoriser votre patrimoine et d’optimiser votre fiscalité. Nous reviendrons par la suite sur deux points.

Fructifier son patrimoine

On l’avait dit précédemment, le déficit foncier ouvre la porte à des déductions de certaines charges, dont les travaux d’amélioration et de remise aux normes des biens locatifs. Les propriétaires pourront alors engager des travaux de rénovation et d’entretien sans se soucier du bilan comptable de leurs investissements.

Bien sûr, ces dépenses doivent être pensées pour profiter pleinement de ce mécanisme. On reviendra plus tarte sur la méthode de calcul du déficit foncier. Concrètement, ce dispositif permet indirectement de :

• Encourager les bailleurs à améliorer continuellement les locaux proposés et à améliorer les conditions de logement ou de travail des locataires.
• Transformer les biens mis en location en des constructions plus respectueuses de la nature.
• Améliorer les revenus locatifs.
• Engendrer une plus-value plus importante lors de la revente du bien en location.

Les avantages fiscaux

Étant un mécanisme de défiscalisation, ce déficit permet de déduire certaines charges de votre revenu foncier ou global. Généralement, cette réduction est plafonnée à 10 700 €. Si le déficit dépasse ce seuil, l’excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années qui suivent.

Si ces charges sont déductibles du revenu général, l’excédent est reportable sur l’assiette imposable des 6 années suivantes. Par surcroît, ce déficit peut être cumulé avec d’autres dispositifs de défiscalisation comme la loi Malraux ou Pinel.

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Comment calculer le déficit foncier ?

Pour calculer ce déficit, suivez les étapes suivantes. Si vous avez souscrit pour un crédit immobilier, pensez à déduire le montant des intérêts de votre revenu locatif brut.

Si le résultat est positif, l’administration fiscale perçoit les charges déductibles (hors intérêts) comme la cause du déficit. Dans ce cas, sa valeur est déduite de votre revenu général. De plus, on soustrait le déficit issu de surplus d’intérêts des revenus fonciers.

Déficit foncier : règle des 3 ans

En règle générale, le bailleur n’a pas le droit de vendre ou d’habiter le bien locatif avant la 3ᵉ année qui suit l’entrée en vigueur de ce mécanisme. Si l’investisseur ayant bénéficié de ce mécanisme, souhaite vendre ce bien, il doit d’abord rembourser les déductions perçues.

En outre, si le locataire met fin au bail avant 3 ans, le propriétaire est dans l’obligation de trouver un nouveau locataire. En revanche, vous avez libre le choix de vendre le bien locatif après 3 ans de l’application de ce dispositif.

Comment reporter son déficit LMNP ?

Vous avez le statut LMNP ? Pour avoir droit au mécanisme de déficit foncier, il faut que vous soyez assujettis au régime réel simplifié BIC. Les investisseurs soumis au régime forfaitaire micro-BIC ne sont pas concernés par ce privilège. Ne perdez pas de vue que le local mis à disposition doit être bien meublé.

Le déficit foncier résultant d’une location LMNP est déductible des revenus fonciers. Pour rappel, si le déficit dépasse 10 700 € par an, alors il sera reporté pendant les 10 années à venir.