Bien comprendre la division parcellaire

Vous disposez d’un terrain trop grand que vous ne pouvez plus gérer en totalité ? Vous souhaitez investir dans une parcelle ? La division parcellaire est probablement la solution. Elle constitue aussi un moyen pour ordonner le paysage urbain. Est-il possible de diviser un terrain ? Quelles sont les étapes à suivre ? À qui faire appel ? La réponse est dans la suite.

Division parcellaire : définition

Faite à l’initiative du propriétaire, la division parcellaire consiste à scinder un terrain en plusieurs parcelles, dites « lots ». Cette démarche vous permettra évidemment de garder une partie de votre propriété, tout en vendant le reste. Elle permet aussi de construire plusieurs maisons indépendantes, mais proches. Cette option peut, par exemple, intéresser les membres d’une seule famille qui souhaitent résider das le même endroit, sans pour autant nuire à la privacité de chacun.

En somme, le lotissement vous permet de fructifier une partie inutilisée de votre terrain. Il vous permettra aussi de construire plusieurs unités résidentielles séparées, mais proches. Assurément, il est possible de procéder à une division foncière dans le but de construire des biens commerciaux ou industriels. En outre, diviser une parcelle terrain génère généralement plus de plus-value que la vente d’un terrain entier, surtout si vous différez la vente dans le temps.

Outre l’intérêt personnel qu’apporte cette démarche, diviser son terrain peut être un moyen indéniable pour contraindre l’étalement urbain. En effet, depuis 2014, la procédure de création de nouvelles parcelles a été allégée. Ceci a permis aux particuliers de proposer des lots de différentes superficies, correspondant ainsi aux différents budgets. Le nombre d’habitants par kilomètre carré va ainsi augmenter dans les zones les plus prisées.  De toute évidence, un tel phénomène mène à une densification urbaine et limite la progression des surfaces urbanisées au profit des espaces naturels ou zones agricoles.

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Comment faire une division parcellaire ?

Vérifier la faisabilité de votre projet

Bien que la division parcellaire soit accessible, il faut respecter certaines conditions avant de procéder au lotissage.

Les documents à fournir

Tout d’abord, vous devez consulter le document d’urbanisme applicable à votre commune. Il s’agit généralement du Plan Local d’Urbanisme. Une fois que vous êtes assurés que votre terrain est divisible, vous devrez vérifier les points suivants : 

• Si votre commune est éventuellement sujette à un risque. Référez-vous alors au Plan de Prévention des risques Naturels.
• Si votre propriété est située dans un secteur protégé ou près d’un monument historique, vous devez prendre l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.

Notez qu’il est recommandé d’obtenir un certificat d’urbanisme opérationnel (cerfa 13410*06). Bien qu’il soit facultatif, ce document vous indique est-ce que votre terrain est constructible. En outre, le certificat d’urbanisme opérationnel valable au moins 18 mois et est renouvelable pour un an.

Outre les contraintes règlementaires, certains propriétaires devront faire face à des difficultés topographiques. En effet, la présence d’une peintre ne fait que compliquer la division. En outre, si le terrain dispose déjà d’un bien immobilier, le bornage devient de plus en plus difficile.

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Définir les contours d’une unité foncière

En vue d’effectuer un bornage de terrain, vous devez faire appel à un géomètre-expert. Le bornage de terrain permet de découper un terrain, en déposant des bornes comme points de repère physiques. Pour ce faire, il faut réunir le voisinage et établir un procès-verbal. Il s’agit alors d’un bornage amiable. Néanmoins, il advient que le voisinage soit en désaccord avec ce découpage. Dans cette perspective, il faut procéder à un bornage judiciaire délivré par le Tribunal de grande instance.

Une fois obtenu, le plan de bornage doit être transmis au notaire lors de la signature de la promesse de vente. Outre le bornage, ce document décrit les servitudes disponibles, mais aussi toutes les constructions disponibles et leur emprise au sol. Ce document est irrévocable. Notez que ce document diffère du plan cadastral, qui a une valeur plus fiscale.

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Les démarches administratives

Division parcellaire sans intention de construire

Comme on l’avait dit précédemment, il est tout à fait possible de diviser un terrain sans avoir l’intention d’ériger une construction. Dans cette optique, il va falloir faire une demande de déclaration préalable de travaux (ou d’un permis d’aménager). Vous devez donc vous alors préparer plusieurs documents, tels que: 

• Plan de situation ;
• Plan de bornage ; 
• Les éventuels plans d’assainissement, cartes du réseau électrique (s’il s’agit d’un terrain desservi) ;
• Formulaire CERFA correspondant. Il s’agit du CERFA n°13702*07 pour un lot aménagé, sinon vous devez déposer une demande d’un permis d’aménager, via le formulaire CERFA n°13409*08. Le permis d’aménager est aussi nécessaire, si le terrain en question est implanté à côté d’un monument historique ou d’un site classé.
• Etc.

Soulignons le fait qu’une parcelle non desservie est généralement dévalorisée. En effet, les frais de viabilisation entre en ligne de compte lors de l’estimation d’un terrain. C’est pour cette raison que nous vous recommandons de prendre en charge le raccord aux différents réseaux ou la création d’une voie entre les lots.

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Diviser son terrain dans une perspective de construction

Généralement, les propriétaires procèdent au lotissage dans le but d’ériger plusieurs bâtiments sur des parcelles détachées. Dans ce sens, il faut respecter les obligations du  Code de l’urbanisme et faire une demande d’un permis de construire valant division (PCVD). Il suffit alors de remplir le formulaire CERFA n° 13409. En réalité, le PCVD est exigible si : 

• Vous envisagez la construction d’au moins deux bâtiments différents.
• Les biens construits appartiennent au même terrain avant la division parcellaire.
• Le terrain doit être divisé une fois que la construction est terminée. Cependant, il est possible de prévoir un espace commun entre les lots.

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