Quelles sont les réformes en termes de droits de mutations à titre onéreux en 2025 ? ​

Le marché immobilier français ne cesse de changer ces dernières années. En effet, tentant de faire face aux changements brutaux de l’économie de mondiale, les lois de finances successives ont largement impacté le marché national. Dans cette optique, les droits de mutations à titre onéreux ont à leurs tours connus des changements. Connus sous le nom de  frais de notaire, ces droits ont fait débat ces derniers temps. Quels sont les changements qui ont connu les DMTO ? Quand entrent-ils en viguier ? Y t-il des personnes épargnées ? La réponse est dans la suite.

📖 DMTO 2025 en bref

✅Chaque transfert de propriété est soumis aux droits de mutations à titre onéreux, connu sous le non de frais de notaire.

✅ Les DMTO se composent de : 

• Taxe départementale : la loi de finances 2025 (Article 116) a autorisé les départements d’augmenter ce taux de 0,5 %.
• Taxe communale.
• Prélèvement pour frais d’assiettes perçu par l’État et qui forme 2,37 % de la taxe départementale.

✅ Les primo-accédants sont épargnés de cette augmentation.

✅ Cette augmentation prendra progressivement effet du 1ᵉʳ avril 2025 et le 31 mars 2028.

DMTO : des changements importants, mais provisoires

Désormais, chaque département a la possibilité d’augmenter sa taxe départementale, partie intégrante des DMTO, de 0.5 %. Cette décision sera probablement validée lors du scrutin départemental. Ainsi, la taxe départementale de publicité foncière pourrait atteindre 4,5 %. Les droits d’enregistrement départementaux quant à eux peuvent atteindre les 5 %.

Prenons un exemple pour illustrer ces changements. Si un immobilier coutait 200 000 euros, cela se traduirait par une augmentation de 1 000 euros des frais de notaire. Cela représente un coût additionnel conséquent que les acquéreurs devront assumer. Un tel alourdissement fiscal risque potentiellement de faire stagner le marché immobilier.

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Un calendrier d’application variable

Contre toute attente, les changements apportés aux droits de mutations à titre onéreux​ sont temporaires. Concrètement, il s’agit de la période étendue entre le 1ᵉʳ avril 2025 et le 31 mars 2028. C’est ce qu’a prévu l’article 116 de la loi de finances cette année. Chaque département a libre le choix d’opter pour cette augmentation.

Néanmoins, l’entrée en application de cette mesure va être tributaire des délibérations de chaque conseil départemental. La date effective de la hausse des droits de mutations à titre onéreux ​dépend du scrutin et de la data de notification des services fiscaux. Par exemple, si la décision est votée avant mi-avril 2025, elle entrera en vigueur le 1ᵉʳ juin 2025.

Néanmoins, toute délibération votée après le 15 avril 2025 ne pourra enter en vigueur qu’à partir de janvier 2026. 27 départements ont déjà profité de la manne et ont voté pour des DMTO de 5 % applicables dès le 1ᵉʳ avril précédent. On parle par exemple de : Paris, Yonne, Loire, Haut-de-Seine et l’Hérauts. 8 départements ont passé à 5 % ce 1ᵉʳ mai, comme : Finistère, Seine-Maritime, Val-de-Marne et Val-d’Oise. Le Morbihan passera 4,5 % le 1ᵉʳ juin 2025. Jusqu’à lors, l’Indre est le seul département à garder le taux des DMTO à 3,8 %.

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Une occasion pour renflouer la trésorerie des collectivités locales

À vrai dire, une telle option ne peut que séduire les autorités locales qui cherchent à tout prix à alimenter leurs trésoreries, menacées à plus d’un titre. En effet, d’après un article publié par Le Monde.fr l’effort demandé aux collectivités est estimé à 2,2 milliards d’euros cette année. C’est ce qu’a prévu le budget de l’État adopté le 6 février. Certains même poussent ce plafond jusqu’à 6 milliards. C’est le cas de l’Association des maires de France.

Cette nouvelle mesure suscite des inquiétudes au sein du secteur immobilier. Certains professionnels redoutent qu’elle n’entrave la reprise fragile du marché, déjà affecté par des défis tels que l’augmentation des taux d’intérêt et l’inflation. La hausse des DMTO est prévue pour une période de trois ans, allant du 1ᵉʳ avril 2025 au 31 mars 2028. Toutefois, certains experts craignent que cette mesure, censée être temporaire, ne se pérennise.

Face à des besoins financiers croissants, les collectivités locales pourraient être incitées à prolonger cette augmentation au-delà de 2028. Cette incertitude pourrait influencer les décisions des acheteurs et des investisseurs, qui risquent d’adopter une position d’attente en attendant des éclaircissements sur la durabilité de la mesure.

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➔ À lire aussi : Frais de notaire 2025 : les nouveautés 

DMTO : y a-t-il des exceptions ? 

Dans le but de favoriser l’accession à la propriété, le gouvernement a spécifiquement exempté les primo-accédants de cette hausse. Cette mesure a pour objectif de protéger le pouvoir d’achat des ménages qui acquièrent leur première résidence principale. De plus, les conseils départementaux ont la possibilité d’aller au-delà en mettant en place des réductions, voire des exonérations, des droits de mutations pour cette catégorie d’acheteurs.

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Une mesure qui risque de perturber le marché immobilier 

En réalité, la loi de finances se trouve face à dilemme, renflouer les caisses départementales au risque de dissuader les acquéreurs et freiner la croissance du marché immobilier. Faire l’équilibre entre les besoins budgétaires des départements et, entre autres, le pouvoir d’achat des acquéreurs s’avère alors difficile. Il est encore tôt de juger la pertinence de cette décision. Les prochains mois apporteront la réponse.

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Lors de l’achat d’un bien immobilier, une partie des droits payés est destinée au département. Par défaut, cette taxe est fixée à 3,8 % du prix d’achat. Cependant, les départements ont eu la possibilité de fixer un taux plus élevé, jusqu’à 4,5 %. Peu d’entre eux ont choisi de ne pas augmenter ce taux. D’après les données de l’administration fiscale de l’année dernière, le taux de 4,5 % est appliqué dans presque tous les départements de métropole, à l’exception de l’Indre et du Morbihan, qui sont restés à 3,8 %.

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Cette année, les collectivités locales peuvent augmenter ce taux jusqu’à 5 % (avec une application valable jusqu’au 31 mars 2028). Une exonération est toutefois prévue pour la première acquisition. Pour permettre à l’administration de se préparer, un calendrier a été mis en place. Les délibérations soumises et notifiées à l’administration avant fin février 2025 pourront être appliquées dès avril. Celles transmises avant fin mars entreront en vigueur en mai, tandis que les décisions prises avant le 15 avril seront effectives en juin. Toute délibération validée après cette date ne pourra être appliquée qu’à partir de janvier 2026.

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Droits de mutations à titre onéreux : calcul

Requis quasiment lors tout transfert de propriété, tel que la vente, les droits de mutations à titre onéreux comprennent : 

• Un droit départemental
• Une taxe communale
• Un prélèvement pour frais d’assiettes

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