Comprendre l’IFI en 2026

Dans cet article, nous aborderons le sujet de l’IFI ainsi que des astuces pour réduire cet impôt.

Aperçu sur l’IFI

En tant que particulier, vous êtes soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) si la valeur nette de votre patrimoine immobilier taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2024. Cette évaluation s’effectue à cette date, que vous soyez seul, en couple (marié ou pacsé) ou en concubinage.

Le taux d’imposition est progressif, allant de 0,50 % à 1,50 % selon les tranches de patrimoine. Pour estimer le montant de votre IFI 2024, vous pouvez utiliser le simulateur proposé par l’administration fiscale.

Les actifs pris en compte lors du calcul de l’IFI

Les biens immobiliers suivants sont pris en compte dans l’IFI : 

• détenus en direct,
• détenus via une société (patrimoniale ou opérationnelle), à hauteur de la valeur des actifs immobiliers non liés à une activité opérationnelle,
• intégrés dans un contrat d’assurance vie rachetable, au prorata de la part investie en immobilier,
• placés dans un trust ou une fiducie.

Un abattement de 30 % s’applique sur la valeur de la résidence principale du contribuable. En revanche, cet avantage ne s’applique pas lorsque le bien est détenu via une SCI, comme l’a confirmé le Conseil constitutionnel dans le cadre d’une QPC.

Comment minorer l’assiette de l’IFI ?

Pour faire simple, les dettes déductibles au titre de l’IFI :

•  contractées par le redevable ou son foyer fiscal,
•  certaines et existantes au 1er janvier de l’année d’imposition (factures non réglées, intérêts échus non payés),
•  liées à l’acquisition du bien, à des travaux ou aux impôts dus par le propriétaire,
•  rattachées aux biens imposables, c’est-à-dire réellement utilisées pour financer des dépenses déductibles,
•  déductibles à proportion de la part imposable du bien concerné (en cas d’exonération partielle ou de démembrement).

IFI : un peu d’histoire IFI 

Le 1er janvier 2018, la suppression de l’ISF, mesure emblématique du programme d’Emmanuel Macron, a été annoncée. En réalité, cet impôt n’a pas disparu mais a été transformé en Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), recentré uniquement sur les actifs immobiliers.

Cette évolution a eu des effets contrastés. D’un côté, le nombre d’actifs exonérés s’est élargi par rapport à l’ancien ISF. De l’autre, les dispositifs de réduction issus de la loi TEPA ont été supprimés : seuls les dons à certains organismes permettent désormais de réduire l’IFI, les investissements dans les PME n’ayant plus d’impact.

Si votre patrimoine taxable dépasse 1,3 million d’euros, la principale stratégie consiste à réduire l’assiette imposable. Plusieurs leviers existent :

• investir dans des actifs non immobiliers,
• recourir à l’endettement immobilier pour déduire le passif,
• structurer ses investissements pour bénéficier d’exonérations.

Comment limiter l’IFI ?

Donation temporaire d’usufruit

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l’ISF depuis le 1er janvier 2018. Il porte uniquement sur le patrimoine immobilier du foyer fiscal. Vous y êtes assujetti si la valeur nette de ce patrimoine dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l’année d’imposition. Il existe toutefois des solutions pour en réduire le montant.

Parmi elles, le démembrement de propriété. Cette opération consiste à conserver la nue-propriété (droit de vendre, transmettre ou donner le bien) tout en cédant l’usufruit (droit d’occuper le bien ou d’en percevoir les loyers) à un proche, un enfant ou une association, pour une durée minimale de 3 ans, renouvelable.

L’avantage est notable : le bien sort de l’assiette de l’IFI du nu-propriétaire. Pendant toute la durée du démembrement, c’est l’usufruitier, bénéficiaire des revenus, qui devient redevable de l’impôt. Cette stratégie est particulièrement pertinente lorsque l’usufruit est transmis à une personne non imposable à l’IFI.

Investir dans la nue propriété

Vous acquérez la nue-propriété d’un bien en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), c’est-à-dire un logement neuf, livré ou en cours de construction au sein d’un programme immobilier. L’usufruit est, quant à lui, confié à un bailleur social qui exploite le bien en location pendant une durée généralement comprise entre 15 et 20 ans.

L’intérêt est double : seul l’usufruit est pris en compte dans l’assiette de l’IFI, ce qui signifie que vous n’êtes pas imposé en tant que nu-propriétaire. De plus, ce type d’investissement permet de bénéficier d’une décote à l’achat de 30 à 40 %, et, sous conditions, de déduire les intérêts d’emprunt. À l’issue de la période, vous récupérez la pleine propriété du bien, sans fiscalité supplémentaire.

➔ À lire aussi :Comment vendre la nue propriété de votre bien ?

Création de SCI

La création d’une société civile immobilière (SCI) peut constituer un levier pour réduire l’assiette taxable à l’IFI. La SCI elle-même n’est pas imposée : ce sont les associés qui sont redevables, en fonction de la valeur de leurs parts, sauf cas d’exonération.

L’intérêt réside notamment dans le fait que le bien est divisé en parts sociales, facilitant leur transmission à des proches. Par ailleurs, les dettes liées à l’acquisition, à l’entretien ou aux travaux peuvent être déduites, ce qui diminue la valeur imposable des parts.

➔ À lire aussi : Qu’est-ce que l’abus de droit en SCI ?

Loueur Meublé Professionnel

Les biens loués en meublé sous le statut LMP (loueur en meublé professionnel) peuvent être exonérés d’IFI. Pour en bénéficier, plusieurs conditions doivent être réunies :

• les revenus locatifs doivent représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal (hors pensions de retraite), ce qui implique que cette activité soit principale,
• les recettes annuelles doivent dépasser 23 000 € (charges comprises),
• l’activité doit dégager un bénéfice, après déduction des charges et des amortissements.

➔ À lire aussi : LMP 2024 : les actualités

Sortir du lot

Certains biens immobiliers bénéficient d’une exonération partielle d’IFI :

• Les bois et forêts, lorsqu’ils sont exploités ou à usage professionnel, sont exonérés à hauteur de 75 % de leur valeur,
• Les biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel sont exonérés à 75 % jusqu’à 101 897 €, puis à 50 % au-delà,
• Les parts de groupements fonciers (forestiers, agricoles ou viticoles : GFF, GFA, GFV) ouvrent également droit à des exonérations partielles sous conditions.

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