Comment calculer la surface pondérée d’un bien résidentiel ?

Vous comptez découvrir comment déterminer la surface pondérée ? Lisez la suite du sujet.

Ce qu’il faut retenir

✅ La surface pondérée = surface habitable + 50 % des surfaces annexes.

✅ Si les surfaces annexes sont supérieures ou égales à 16 m², la surface pondérée = surface habitable + 8 m².

✅ Sachant que : 

• La surface habitable (ou surface Boutin) : concerne tout espace exploitable, ayant une hauteur sous plafond de 1,80 mètre ou plus. Les éléments de construction (murs, cloisons, escalier, etc.) n’entrent pas dans le calcul de cette surface.

• Les surfaces annexes : il s’agit des parties exploitables ayant une hauteur minimale de 1,80 mètre, comme les mezzanines, les caves, les vérandas et les balcons. Les parties communes et les garages au sein d’une corporéité, les jardins, les terrasses en rez-de-jardin n’entrent pas dans cette catégorie. Il en est de même pour les garages dans les maisons individuelles, dont la surface est inférieure à 12 m².

C’est quoi une surface pondérée ?

La surface pondérée tient compte de deux éléments, à savoir : la surface habitable et les espaces annexes. Pour mieux comprendre ce qui est la surface pondérée, il va falloir aborder la notion de surface habitable et de surfaces annexes. Commençons par la surface habitable.

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La surface habitable 

Appelée également surface habitable Loi Boutin, la surface habitable reflète la superficie du logement dans laquelle le propriétaire peut vivre. Ce paramètre est très déterminant dans le calcul de la surface pondérée.

Concrètement, pour être qualifiée de surface habitable, l’espace en question doit : 

• Avoir une hauteur sous plafond de 1,80 mètre ou plus.
• Pouvoir être exploité et recevoir du meuble.

Certaines surfaces ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface Boutin. On parle alors de surfaces annexes, à l’instar de la mezzanine, des balcons, de la cave, du sous-sol, du séchoir, etc. On reviendra plus tard sur ces espaces inhabitables.

À lire aussi : Surface habitable et valeur vénale : quel lien ?

Notez qu’il est d’extrême importance de déterminer la surface habitable de son logement. On doit alors mentionner explicitement cette donnée dans un contrat de vente ou dans un bail. En effet, la surestimation de la surface Boutin dans le contrat de location peut être une erreur d’extrême gravité.

Le locataire pourrait exiger une réduction du loyer au prorata de la différence remarquée. Ceci n’est possible que si la surface Boutin réelle ne dépasse pas 5 % de celle mentionnée dans le contrat de location.

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Faire appel à un professionnel 

Il est tout à fait possible de calculer soi-même surface habitable Loi Boutin. Néanmoins, les erreurs sont fréquentes. Car, il ne s’agit seulement pas de multiplier la longueur et la largeur de votre logement.

D’abord, procédez à la mesure de la superficie des pièces dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 mètre. La surface des placards est aussi prise en compte. Ensuite, additionnez toutes ces superficies. Finalement, retirez la superficie des éléments de construction, comme les cloisons, les murs extérieurs et l’escalier. 

Notez qu’il est judicieux de faire appel à un professionnel pour déterminer la surface Boutin de votre bien. Vous pouvez vous tourner vers un géomètre ou un expert certifié. Dans la section suivante, nous allons revenir sur les surfaces annexes.

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Qu’en est-il des surfaces annexes ? 

Bien qu’elles ne soient habitables, les surfaces annexes sont d’extrême utilité. Elles comprennent tous les espaces qui sont liés au bien immobilier sans être indispensables pour autant. Tout comme la surface Boutin, les surfaces annexes doivent avoir une hauteur minimale de 1,80 mètre.

Parmi les surfaces annexes, on peut citer, la cave, le sous-sol, les combles et les espaces de stockage. Les mezzanines, les vérandas et les balcons sont aussi considérés comme des espaces annexes.

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Les cas particuliers

Les jardins et les places de stationnement ne sont pas considérés comme des surfaces annexes. Quelle que soit leur grandeur, ils n’ont aucune influence sur le calcul de la surface pondérée.

Quant aux terrasses, ne perdez pas de vue que les surfaces annexes doivent avoir une hauteur sous plafond d’au moins 1,8 mètre. Ceci dit, qu’on compte les toits terrasses, les terrasses enterrées ou semi-enterrées parmi les surfaces annexes. En revanche, les terrasses en rez-de-jardin ne sont pas comptées en tant que telles.

Intéressons-nous aux garages, le tableau suivant revient sur la classification de ces espaces selon leur surface et leur localisation :

Appartement	Les garages ne sont pas comptabilisés comme surfaces annexes, quelle que soit leur surface.
Un garage dans une maison individuelle, dont la surface n’excède pas 12 m²	Aucun impact sur le calcul de la surface pondérée
Un garage dans une maison individuelle, dont la surface est supérieure à 12 m²	Dans ce cas, la surface annexe = la surface totale du garage – 12 m².Ces 12 m² représentent l’espace occupé par votre voiture.

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Pourquoi estimer la surface pondérée ? 

Initialement, le calcul de la surface pondérée d’un immeuble permet de faciliter le calcul des surfaces dans des zones les plus tendues. Avant de procéder au calcul de la surface pondérée, on commence par déterminer la surface corrigée.

La surface corrigée n’est autre que la surface habitable en effectuant quelques modifications. Il s’agit de pondérer la surface Boutin en fonction de plusieurs paramètres dont, les équipements, les travaux effectués, l’emplacement du bien, etc.

Sans surprise, le calcul de la surface corrigée constitue un travail fastidieux, car il va falloir appliquer plusieurs taux. Pour faciliter la tâche, la méthode de la surface pondérée a peu à peu substitué celle de la surface corrigée. De nos jours, on fait toujours recours à la surface pondérée pour calculer des surfaces dans des zones prioritaires. En outre, on utilise fréquemment ce paramètre dans l’estimation des valeurs locatives.

La surface pondérée aide aussi les bailleurs à déterminer les loyers maximaux qu’ils peuvent exiger. Tout ceci a un lien avec la loi Pinel. L’explication est dans la suite.

Quel lien avec la loi Pinel ?

Vous le savez déjà, le dispositif Pinel permet au bailleur de réduire son IR, à condition que le loyer qu’il propose ne dépasse pas un certain plafond pendant une période déterminée. Ce plafond fixé par le dispositif Pinel dépend de deux paramètres : 

• Les loyers pratiqués dans la zone dans laquelle le logement est situé.
• La surface pondérée du bien. 

Le calcul du loyer maximal pour bénéficier de la réduction d’impôt (Loi Pinel) se fait comme suit : surface pondérée x loyers maximum / m² pratiqués dans le périmètre. De cette façon, déterminer la surface pondérée de son logement est essentiel pour fixer un loyer conforme au dispositif Pinel.

À lire aussi : Quel avenir de l’investissement locatif avec Pinel 2023 ?

Comment calculer la surface pondérée ?

Attaquons le vif du sujet : la surface pondérée =  surface habitable + 50 % des surfaces annexes. À titre indicatif, si la surface Boutin de votre maison est de 100 m² et que votre véranda mesure 10 m², la surface pondérée de votre logement est de 100 m² + 10 m²/2 = 95 m². 

Figurez tout de même que cette formule n’est valable que si les surfaces annexes sont moins de 16 m². En revanche, si les espaces annexes font 16 m² ou plus, on majore la surface habitable de 8 m². 

Concrètement, si les surfaces annexes sont supérieures ou égales à 16 m², la surface pondérée = surface Boutin + 8 m². Par exemple, vous disposez de : 

• Un logement dont la surface Boutin est de 500 m².
• Un toit terrasse de 15 m².
• Des balcons dont la surface totale est de 20 m².

Vous avez, au total, 35 m² de surfaces annexes. La surface pondérée de votre résidence est de 500 + 8, soit 508 m². Comme vous l’avez remarqué, le calcul des surfaces annexes est essentiel pour trouver exactement la surface pondérée de votre bien.

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