Surface habitable et valeur vénale : quel lien ?

L’estimation immobilière repose sur de multiples paramètres, dont la surface habitable. Cependant, il n’est pas toujours évident de calculer cette superficie. S’agit-il de la surface de plancher ? Quelles pièces comptent dans la surface habitable ? Qu’en est-il de la loi Carrez ? La réponse est dans la suite.

Qu’est-ce que la surface habitable d’un logement ?

Le calcul de la surface d’un bien semble de prime abord être une démarche facile. Cependant, ce paramètre compte de multiples variantes. Surface habitable, surface utile, surface de plancher, surface Carrez, etc, toutes ces notions prêtent à confusion.

En réalité, la superficie à tenir en compte dépend de votre objectif (rénovation ou vente) et de la nature du bien. Toutefois, retenez les informations suivantes :

• Pour déterminer la valeur vénale d’une maison individuelle, on considère sa surface habitable ou sa surface utile.
• Lorsqu’il s’agit d’une copropriété, on utilise la loi Carrez pour estimer le prix du bien. Cette donnée doit être impérativement mentionnée dans le contrat préparatoire et dans l’acte de vente.

Intéressons-nous d’abord à la surface habitable. Ce n’est autre que la surface de plancher après soustraction de certaines épaisseurs, dont celles occupées par les murs (murs extérieurs, cloisons, et embrasures de portes et de fenêtres), la trémie et l’espace sous l’escalier.

Sont exclus de la surface habitable, les annexes, à savoir : la véranda, le garage, le comble non aménagé et autres espaces non valables à l’habitation. Compte tenu du confort des habitants, on exclut les surfaces couvertes dont la hauteur sous plafond est inférieure ou égale à 1,80 m.

Une question qui revient fréquemment : est-ce que la cuisine compte dans la surface habitable ? La réponse est oui. En effet, le calcul de la surface habitable se concentre sur les espaces internes, clos et à usage strictement résidentiel, comme le couloir, la cuisine, la salle d’eau, WC, etc.

Quant à la surface utile, sa valeur n’est autre que la surface habitable additionnée à la moitié des annexes. Cette surface révèle en vrai l’utilité du logement mis en vente et met en valeur les commodités mises à disposition. C’est pour cette raison qu’elle influe grandement le prix de vente.

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La loi Carrez

Lors de la vente d’un lot en copropriété, le propriétaire doit indiquer sa surface Carrez.
Le calcul de cette superficie est largement similaire à celui de la surface habitable. Il s’agit de la superficie des planchers des espaces clos et couverts, dont les combles non aménagés et les greniers.

Les réserves, les vérandas et les remises sont prises en compte, à condition que leur hauteur soit d’au moins 1,80 mètre. En revanche, la surface Carrez ne teint pas compte de ces éléments :

• Les épaisseurs des murs et des cloisons.
• Les cages d’escalier et les embrasures.
• Les conduits de cheminée et les gaines techniques.
• Les balcons et les terrasses.
• Les caves.
• Les garages.
• Les surfaces sous plafond de moins de 1,8 mètre de hauteur.

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Maison individuelle et bien en copropriété : deux approches différentes de calcul

Comme on l’a dit dans le paragraphe précédent, mentionner la surface d’un logement individuel est optionnel, et ce, à l’encontre des biens en copropriété. Vous l’aurez remarqué, il existe de multiples superficies utiles, qui ne sont pas comptabilisées dans la surface habitable. Pourtant, ces espaces ont un impact important sur l’estimation immobilière du bien.

C’est pour cette raison qu’on a souvent recours à la pondération, c’est-à-dire à la prise en compte de ces surfaces exploitables. En effet, les géomètres utilisent fréquemment la méthode Carrez dans le calcul de la surface de votre propriété. Le but n’est certainement pas de leurrer les acquéreurs, mais de donner une idée sur la surface exploitable du logement, maison ou appartement.

Comme on l’a dit dans le paragraphe précédent, mentionner la surface d’un logement individuel est optionnel, et ce, à l’encontre des biens en copropriété. Vous l’aurez remarqué, il existe de multiples superficies utiles, qui ne sont pas comptabilisées dans la surface habitable. Néanmoins, ces espaces ont un impact important sur l’estimation immobilière du bien.

C’est pour cette raison qu’on a souvent recours à la pondération, autrement dit à la comptabilisation des surfaces exploitables. En effet, les géomètres utilisent généralement la méthode Carrez dans le calcul de la surface de votre propriété. Le but n’est sûrement pas de leurrer les acquéreurs, mais de donner une idée sur la surface exploitable du logement, maison ou appartement.

Comment calculer le prix d’un logement ?

Bien que cela soit trivial, nous tenons à vous rappeler la méthode de calcul d’une surface en mètres carrés d’un bien. Si la pièce est rectangulaire ou carrée, tâchez d’abord de relever sa longueur et sa largeur. Puis multipliez la longueur et la largeur. Si la pièce est d’une forme complexe, devisez-la en secteurs rectangulaires ou carrés et refaites le même calcul.

Rappelons aussi que pour calculer le prix d’un bien, il faut multiplier le prix unitaire par la surface. Figurez qu’on parle ici de la surface totale du bien qui englobe celle habitable. Autrement dit, l’estimation immobilière peut être encore poussée. En effet, on tient en compte les parties communes dans les copropriétés, les terrasses, les chambres mansardées, etc.

Il est également judicieux de bien calculer la surface habitable et autres surfaces avant de procéder à l’estimation de votre bien. Pour faire le calcul, n’hésiterez surtout pas de à faire appel à une agence immobilière, comme IMMOBILYS SOISSONS ou ORIGAMI. Celle-ci est à même de vous proposer le prix de vente optimal. Par ailleurs, elle se chargera de publier votre annonce sur les sites immobiliers les mieux notés, voir en Off Market.

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De toute évidence, il est tout à fait possible de créer et de diffuser soi-même son annonce immobilière. Cependant, vous pouvez vous tromper quant à l’estimation de la valeur vénale de votre bien.

Le calcul de la valeur marchande de votre bien repose aussi sur son emplacement. Cette valeur sera par la suite ajustée en fonction des caractéristiques de votre propriété. La présence d’une véranda est évidemment un point fort qui entraîne la hausse du prix de vente. En revanche, une plomberie à refaire est un point faible qui risque de dégrader la valeur de votre bien.

Surface habitable : conclusion et exemple

En somme, la surface habitable englobe les espaces de vie internes et directs du logement. Bien qu’elle soit une donnée importante, la surface habitable d’un logement ne reflète pas les vraies options qu’il offrira aux occupants.

En effet, plusieurs espaces ne comptent pas dans le calcul de la surface habitable. Il s’agit par exemple des caves et des greniers qui peuvent faire office de locaux techniques ou de stockage. Il en est de même pour les combles non aménagés, les sous-sols, les garages, etc. De surcroit, les espaces non clos (terrasses, les loggias, les balcons, les séchoirs, les volumes vitrés) et les dépendances ne sont pas pris en compte dans le calcul des surfaces habitables.

Prenons un exemple. Vous disposez d’une surface de plancher de 200 m², dont 10 m² d’espaces de moins de 1.8 mètre de hauteur et balcon de 7 m². Votre surface habitable est donc 183 m² (200-10-7). La surface pondérée (avec un coefficient de 0,3) est de 188,1 m² soit la surface habitable + 0.3 x (la surface du balcon + la surface mansardée).