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choix entre syndic de copro bénévole ou professionnel

Syndic de copro : que choisir entre bénévole et professionnel ?

Organe indispensable à la vie et à la gestion d’une copropriété, le syndic doit être désigné par les copropriétaires. Pourtant, ces derniers hésitent souvent entre les 2 formes disponibles pour cet organisme. Nous vous proposons donc d’analyser les différences entre syndic professionnel et bénévole, afin de vous aider à réaliser votre choix.

La responsabilité et les missions des syndics bénévoles et professionnels

Bien que soumis aux mêmes responsabilités et missions, les 2 formes de syndic se différencient dans les moyens à leurs dispositions. Du côté de l’organisme professionnel, les salariés de celui-ci ont reçu une formation pour exercer leurs fonctions. Ainsi, leur compétence est assurée par un document : la carte S. De même, l’entreprise doit disposer d’une garantie financière, mais aussi d’une assurance responsabilité professionnelle.

Concernant le syndic bénévole, ce dernier n’a aucune obligation de formation. Rien ne vous assure donc de sa compétence. De plus, il peut aussi se dispenser de garantie financière et d’assurance responsabilité civile. Etant exposé aux mêmes problématique que ses confrères professionnels, il y a toutefois de grandes chances que celui-ci souscrive à ce type de contrat.

La proximité : bon point pour le syndic bénévole

Un syndic professionnel est donc plus sécurisant sur le domaine légal. Cependant, il n’aura pas la vision local de la copropriété. Cela signifie qu’il peut y avoir un certain délai entre la découverte d’un problème comme un ascenseur en panne et sa résolution. Qui plus est, il est probable que la recherche de prestataires tel qu’un service de nettoyage risque d’être moins optimal qu’avec un bénévole, notamment au niveau du coût.

Au contraire, le syndic bénévole est très proche de la copropriété. Effectivement, il doit obligatoirement être l’un des copropriétaires. La plupart du temps, celui-ci réside donc dans le bâtiment. Il connait alors bien son état et ses besoins. En tant que propriétaire, il tentera aussi de réduire les frais des travaux puisqu’il en paiera une partie de sa poche. Vous êtes ainsi assuré d’une sélection rigoureuse des prestataires pour obtenir le meilleur rapport qualité/prix.

💡 Un inconvénient plus ou moins important selon le syndic professionnel
Tous les syndics professionnels ne sont pas aussi handicapés par le manque de proximité. Ainsi, il est souvent préférable de privilégier des entreprises de petites tailles et proches géographiquement pour assurer un meilleur suivi de votre copropriété.

L’expérience du syndic : avantage au syndic professionnel

Outre sa responsabilité, le second atout majeur du syndic professionnel est son expérience. En effet, celui-ci gère probablement d’autres copropriétés. Il est donc habitué à certaines tâches critiques comme la comptabilité et la gestion d’éventuelles procédures de recouvrement des impayés. La gestion de lot étant son activité principale, ce dernier est aussi à jour concernant les derniers changements dans la loi.

À l’inverse, le syndic bénévole risque d’être dépassé par des problématiques qu’il n’a jamais rencontré. Effectivement, qui a déjà lancé une procédure de recouvrement des impayés dans sa vie ? La gestion de lot n’étant pas son métier, il y a de fortes chances que ses connaissances juridiques ne soient pas à jour.

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Le coût, un critère souvent déterminant dans la décision

Comme toute entreprise, le syndic professionnel réalise sa mission en échange d’une rémunération. Selon Didier Brault, consultant chez Century 21, le coût moyen de ce genre d’entreprise serait de 150 euros par an et par lot. Bien que cela représente une certaine somme, la dépense reste donc supportable.

Au niveau du syndic bénévole, celui-ci peut comme son nom l’indique travailler gratuitement. Toutefois, un certain nombre d’entre-eux sont tout de même rémunérés. En effet, la loi permet de verser une rémunération à la personne occupant cette fonction. Attention, ces gains sont malgré-tout soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices non commerciaux.

La neutralité, un point sous-estimé par les copropriétaires

Finalement, la neutralité du syndic professionnel constitue aussi un atout. Effectivement, l’entreprise peut servir d’arbitre en cas de conflit dans la copropriété. Ne connaissant pas les copropriétaires personnellement, elle pourra rendre une décision la plus neutre possible. Par conséquent, son jugement fera autorité.

Du côté du syndic bénévole, il sera plus difficile de rester neutre. En effet, il y a de grandes chances que ce dernier réside dans la copropriété. Dans ce cadre, il devra trancher des conflits entre ses voisins. Or, il aura forcément des relations plus ou moins cordiales avec chacun d’entre-eux. De même, les personnes lésées par les décisions rendues contesteront probablement l’impartialité du syndic. Cette vidéo vous présente le témoigne d’un syndic bénévole.

En résumé, quel est le meilleur choix entre syndic professionnel et bénévole ?

En synthétisant, le syndic professionnel reste un choix plus sûr dans la grande partie des cas. Effectivement, il possède la plupart du temps les avantages suivants :

  • Une responsabilité financière et légale,
  • une compétence vérifiable (carte S),
  • des connaissances juridiques à jour,
  • l’expérience de problèmes pointus (procédures judiciaires, etc.),
  • un statut d’arbitre neutre.

Cependant, un syndic bénévole peut très bien fonctionner dans une petite copropriété de moins de 10 lots. Dans ce cas, assurez-vous que la personne possède les compétences requises (notamment en comptabilité), afin d’éviter de grosses complications futures.

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